第1章 房地产的存量结构与地区不平衡

程沄

房地产与其他商品或市场最重要的一个不同点，就在于它的地域性。小到一个房地产单位，大到整个市场，没有一个房子是相同的，没有一个市场是相同的。判断整个房地产是否处于健康发展，短期看库存的消化周期；中期看土地的供求关系、新开工情况和整个市场的结构（尤其是二手房市场）；长期看城市人口增速和年龄结构。

本章的中心思想是：复苏分化，危机并存。

我们知道，中国房地产市场经历了这几年的波动以后，从2015年开始已经出现了一些复苏的迹象，这个复苏正在稳定的进行中。然而，实际上由于地区发展的不均衡，产生了各种的分化现象，这个分化现象愈演愈烈。因此，在这个复苏且分化的过程中，危与机是同时并存的。

房地产市场跟中国经济息息相关，跟我们老百姓生活息息相关。中国经济中，与房地产相关的上下游产业链上，大概涉及50多个产业，直接相关的产业就有十几个。所以无论你承认也好，不承认也罢，它对中国经济的支撑作用是毋庸置疑的。今天我们说要进行转型，或者权威人士说的中国经济要步入“L形”的发展，在这个过程中，作为关联十几个上下游的房地产业，它的作用更是举足轻重。

其实，房地产与其他的商品或市场不同的最重要的一个特点，就在于它的地域性。房地产商品不是同质的，它是异质的。小到一个房地产单位，大到整个市场，没有两个房子是相同的，没有两个市场是相同的。但是如何判断整个房地产是否处于健康的发展，我想有三个方面，几个关键性的指标可以值得我们思考与判断。

第一个方面，从短期来看，其实是库存的消化周期，这是一个必须关注的指标；第二个方面，从中期来看，实际上是土地的供求关系、新开工情况和整个市场的结构，尤其是二手房市场的结构，这些是决定整个市场中期发展的重要指标；第三个方面，从长期来看，城市人口增速和年龄结构，是非常重要的指标，当然还有其他的因素。所有这些关键指标实际上反映出这个城市房地产市场所呈现的一种供求关系，而供求关系最终又是通过价格体现。

首先，让我们从短期来看，整个市场究竟是怎样的情况(图1.1)。从1999年到2015年，在过往的17年间，我国房地产市场经历了爆发性的增长。然而，从2009年到现在，无论商品房的建设还是销售，在2009年达到一个峰值以后，其实已经告别了高增长时代，这是我们对整个市场的基本判断。

图1.1 全国商品房、商品住宅销售面积年增幅（1999~2015年；%）

资料来源：中原集团研究中心

告别高增长以后，经历2014年的回落，2015年整个市场又开始出现一个正增长，就是我们所说的复苏已经开始。但是这个复苏是在大的高增长结束这样一个背景上面产生的。在这个复苏过程中，我们也看到，整个市场的复苏是冷暖不均，呈现出区域化的局面。图1.2表现的是各城市新房市场的量价同比涨跌幅情况，冷暖不均显而易见。

图1.2 各城市新房成交量价分布（2016年前4月）

资料来源：各城市交易中心；中原集团研究中心

在这张图里面，我们的数据覆盖了差不多40个重要城市，这40个城市包括了一线、二线、三线城市。可以看到，位于第一象限内的城市，无论是量也好，还是价格也好，都呈现出蓬勃发展的局面。但同在第一象限，不同城市的表现也是参差不一。

我们看到近期发展的一些明星城市，比如除了一线城市以外，像苏州、南京、天津、厦门、武汉，都是最近两年发展起来的一些明星城市。即使在一线城市里面，也有不同的表现。我们可以看到，北上广深基本上呈现出两个梯队，上海和深圳算是一个梯队，广州和北京又是一个梯队。当然这些呈现出来的市场表现，其实与它背后的当地社会经济发展水平、政策及制度性的原因都分不开。

短期看市场，让我们来观察一下库存的情况，图1.3所罗列出来的是过往三年的库存情况。国家统计局从2016年开始，库存的统计将以前的空置面积由待售面积代替。

图1.3 全国商品住宅待售面积

资料来源：国家统计局；中原集团研究中心

这个定义表明的是什么呢？这些是属于建造好的、没有卖出去的、待销售的房屋面积。我们可以看到，近年来全国市场库存一直呈现出增长的趋势。但是从2015年10月份开始，增速已经放缓，而且放缓的趋势越来越明显，这是全国的情况。

分城市来看，这里我们监测到的是18个城市的住宅可售面积。这个可售面积和待售面积不一样，待售面积是建好尚未卖的，可售面积是已经获得预售证的可以销售的面积。在这18个城市里面，也可分成一线、二线和三线。整体来看，这18个城市的库存去化周期都在走低，平均去化周期大概已经接近8个月。一线相对来说存量比较低一些，它的去化周期约在6~8个月，二线去化周期在10个月左右。具体来看，各线城市表现也分化不一。图1.4是截至2016年3月的18个城市可售面积的现状。我们可以看到，像上海、南京、合肥等城市的库存较低，去化周期在4个月以下；而相对较高的有长沙、成都、天津和青岛，最高的超过14个月。

图1.4 重点城市商品住宅可售面积（截至2016年3月）

资料来源：各城市交易中心；中原集团研究中心

因此，通过库存情况来看短期市场，目前整体库存已经出现了一定程度的消化，而且库存增长稳步下降，这得益于过去一段时间整个销售的好转和政策的一些支持，其中我们也看到各线城市表现分化。

中期来看市场的发展，也有几个重要指标。其中一个是新开工的情况，尽管库存已经得到了相对稳定的控制，但是从新开工的情况来看，整体开工仍然处于低位，图1.5是整体商品住宅新开工和竣工的情况。可以看到，在过去一年半里，整体新开工同比增长一直处于负增长的区间。从2016年年初开始，新开工已经从低位开始有所复苏。

图1.5 全国商品住宅新开工面积及竣工面积

资料来源：国家统计局；中原集团研究中心

新开工这个指标不仅仅反映了未来市场的供应，其实它也对政策导向起到提示性的作用。我们看2008年到2016年3月（图1.6），当新开工整体增幅出现一个大波动的时候，往往也是引发政策进行调整的时候。我们可以看到几个节点。很明显，2009年之前，新开工增幅处于一个高位；到2009年年初，整个2009年持续到第三季度一直处于比较低的水平，这个时候降息、减税等政策陆续出台。同样在2010年，我们可以看到，新开工在前期政策刺激下，应该说出现非常强劲的反弹，增幅快速增长，达到了近年来的一个高位。于是，限购政策开始启动，这次限购是从区域性发展到几乎全国范围。然后新开工增幅又进入负增长空间，又引发了降准降息等一系列政策。一旦市场有起色的时候，我们看到新“国五条”、二手房20%的个税的征收。市场2014年进入低迷的时候，整体政策也开始松动，如出现“930”“新930”等等一系列政策。

图1.6 全国商品住宅新开工增幅（%）与调控政策的关系

资料来源：国家统计局；中原集团研究中心

到2016年年初，新开工指标又出现了相对比较强劲的反弹，这主要得益于前期基数比较低，所以反弹幅度比较大。新开工指标总体来说决定了中期市场的变化，也对市场的政策导向起到了一定的提示作用。目前，二线城市新开工复苏情况相对比较优先，主要得益于二线城市库存消化情况相对较好，竣工也开始顺利增长。然而，就全国整体情况而言，库存依然在高位，新开工意愿仍旧较低，全国整体土地供应仍在减少。

中期看市场的另一个重要指标，就是二手房市场的占比。我们已经看到，全国新房建设的巅峰时期已经过了，2009年是一个峰值，整个巅峰时期过了以后，存量房时代就开始了。我们曾对40个重点城市的人均新房累计面积进行了估算，可以看到一线城市的人均新房累计销售面积大概是在10平方米左右，而现在包括二线在内的40个重点城市都有与一线城市接近的趋势。因此整体来说，新房建设未来的空间相对有限。当然，城市不可能无限制地扩张新房建设，土地资源有限也带来了新房市场空间的缩窄。根据我们所能获得的可比数据(图1.7)，可以看到过往几年16个重点城市的二手房市场整体销售状况，特别是2015年的增长速度已超过了新房市场。北上广深等一线城市的二手房占比已经超过新房市场，这表明这些城市都已经进入了相对平稳的发展时期，二手房市场与新房市场一起构成了整体的市场供应，整个市场的供求关系也达到了新的平衡。

图1.7 16个重点城市新房与二手住宅销售情况

资料来源：各城市交易中心；中原集团研究中心

最后，从长期来看市场的发展，人口的因素大概是最大的影响因素。根据第六次人口普查数据所反映的全国人口流动状况（包括净流入人口为正的地区和净流入人口为负的地区）可以了解到，除了中部地区以外，人口基本上往东西两端流入，即沿海地区大量人口流入，还有就是像内蒙古和新疆在内的西北这些地方有一些人口流入，但是那些人口流入相对比较低。所以，整体呈现出人口向大城市尤其是特大城市聚集的趋势。大家回忆一下之前我们讲到的40个城市量价结构图（图1.2），出现在第一象限的城市都有一个重要特征，即人口呈正增长，人口增长是支撑房地产市场可持续性发展的一个非常重要的因素。

我们还对国内300多个城市做了一个基本的梳理，大概有三种类型的人口结构对房地产市场有重要的作用。这三个类型分别是金字塔型、大学城型和枫叶型(图1.8)，实际上都反映出从25~45岁这段人口的比重相对比较高，而这一人口段往往是支撑整个城市住房购买需求的最重要力量。符合金字塔型的有深圳、厦门、上海、广州、杭州、东莞、惠州、泉州、南宁、中山等14个城市，大学城型的有武汉、南京、西安等9个城市，枫叶型的有天津、重庆、宁波、无锡、常州、唐山、扬州、洛阳、海口、安庆、泸州、襄阳等16个城市。

图1.8 城市人口年龄结构的类型

除了人口因素以外，经济发展才是真正导致人口增长的根本因素，所以我们对这40个重点城市的经济实力和产业格局做了一些分析。通过图1.9可以很明显看到一线城市和二、三线城市之间的差距。其中很有意思的是像东莞这样的城市，它的经济实力如果仅仅从三个重要指标来看，在这40个城市里面是名列前茅的，这也是为何东莞近年来房地产市场蓬勃发展的原因之一。同时，产业格局也决定了一个城市是否具有生活方式的吸引力，而第三产业对人口的吸引力其实是最高的。往往在第二产业为主的城市，它的房地产市场表现，无论从购买力还是城市人口吸引力方面，都处于相对较弱的状态。

综上我们可以看到，判断房地产市场的发展，无论是短期从去库存情况，中期从土地供求关系、二手房的格局、新房的发展状态，还是长期从人口因素，这几个方面其实都反映了一个城市的基本面。我们可以从这三个方面对城市进行梳理，城市房地产市场是否健康发展，实际上跟这些指标息息相关。

总而言之，看待一个城市的发展，看待一个房地产市场的发展，不是单一维度的，需要综合地去判断。

图1.9 40个重点城市经济实力（2013年底）

资料来源：各地统计局；中原集团研究中心