睡前消息564期：国家不再担保小银行，青岛变相降价卖房

2023年3月17日睡前消息文字版第564期

睡前消息564期文稿：对小银行放手，对房价也放手

大家好，2023年3月17日星期五，欢迎收看第564期睡前消息，请静静介绍话题。

对小银行放手

提问：2月18号，银保监会和人民银行联合发布了《商业银行资本管理办法（征求意见稿》。全面修订商业银行风险管理和信息披露标准，预计从明年1月1号开始执行。

去年河南村镇银行事件在郑州爆发之后，普通人也开始关心国内银行系统的监管问题，这次的新政策有什么变化吗？

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http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=1096426

新版的《商业银行资本管理办法》是中国金融监管体系十多年来最重要的变化。一句话总结：这就是中国版的第三代巴塞尔协议。自从大航海时代开启全球化以来，几百年来第一次，中国金融系统的基础制度，与世界发达经济体的同行站到了一个水平线上。

巴塞尔协议是目前全球最权威的银行监管标准，来源是国际清算银行的银行监管委员会。这个委员会由全球几十个主要央行或货币当局组成，常设机构在瑞士巴塞尔，所以也称为巴塞尔委员会。

https://www.bis.org/bcbs/index.htm

二战之后，因为集装箱技术和美元霸权，国际贸易和国际金融业务快速增加，1975年出现了巴塞尔协议最早的框架，当时的重点是监管跨国银行。之后协议内容不断增加，全方位覆盖了银行监管制度。

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2008年雷曼银行突然破产，引发二战后最大的国际金融危机。这促使巴塞尔委员会提出了一系列新要求，总结起来就是第三代巴塞尔协议。核心内容是强化银行业监管三大支柱。包括进一步提高银行资本充足率合格标准、设立统一规则、对流动性风险进行计量和监测。

抛开金融专业名词，第三代巴塞尔协议可以用两句话概括：

1让银行自身和监管机构容易发现经营风险在哪里。

2万一出了问题，银行也应该有足够的资本金吸收损失。

巴塞尔委员会并没有强制力，只是向各国推荐自己的技术方案，绝不强迫执行，甚至没有哪条国际法专门支持过巴塞尔协议，哪怕只是支持一部分。但正因为巴塞尔委员会一直相对去政治化，专注于技术交流，被普遍认为是中立的可信机构。他们对金融监管措施的建议，已经成为全球银行业的基本模板。向巴塞尔协议靠拢，用巴塞尔协议自我约束，是一个国家金融业的光荣。

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既然是一个去政治化的技术性协议，为什么中国过去没有全面接受？

都说巴塞尔协议好，但不是每个国家都执行，原因也很简单:代价太大。

银行是用钱赚钱的行业，在信用货币时代，所有银行都必须用过杠杆工具放大资金池，才能正常运行。但只要有金融杠杆，风险就会跟着杠杆率同步上升，甚至在实体经济没有出重大经济问题的时候，偶然波动也可能通过金融杠杆制造一场经济危机。

所以，从最早版本的巴塞尔协议到目前的第三代协议，核心原则都是用制度设计压制银行无限放大杠杆的本能，保证经营风险可控。而巴塞尔协议不断更新版本的原因，原因基本上是因为银行业发明了一些新金融产品，必须再次拿出经典原则，创造新的制度弥补漏洞。

打个比方，巴塞尔协议就是一个健身教练，总是在银行胡吃海塞睡懒觉的时候跳出来唠叨，每出现一种新的垃圾食品就唠叨一次，这种标准虽然是对的，但肯定不讨人喜欢。

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从执行过程来看，如果要满足第三代巴塞尔协议，建立全部风控程序和标准，银行还要增加很多管理成本。前些年，中国大陆大多数银行别说搞国际标准，就连做一个金融企业的觉悟都缺乏，更没有合格的内控人才，所以一直没有跟进最新版的巴塞尔协议。2012年发布的试行版《商业银行资本管理办法》，普遍认为只基本满足了第二代巴塞尔协议。

现在时间又过去十几年了，国内银行标准升级到三代巴塞尔协议，就像公开上市企业从审核制改注册制，试水集体诉讼制一样，都是中国金融体系升级的标志性成就。

按照资产规模，以及有无境外业务，新的银行管理办法把商业银行分为三档。对第一档银行的监管要求很严格，第二档略有下调，但到了第三档中小银行，从资本充足率，到风控监测标准，再到公开披露的信息范围，要求都明显更宽松了。河南村镇银行危机距离我们很近，这种改革会不会增加风险？

对单个小银行可能是增加风险。但为了保证整体的金融安全和经济活力，这可能是不得不付出的代价。

新办法确定第三档商业银行的标准是资产不到100亿元，并且没有任何境外债权债务。这样看，第三档银行的确就是河南村镇银行、小型城商银行，以及参照商业银行标准监管的信用社和各类金融公司。

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对这些银行和准银行放松监管标准，第一个原因就是前面说的合规成本。大多数小型银行根本雇不起足够的金融人才，也没有足够的管理能力大幅度提高风险控制水平。如果一定要强迫它们全面达标，很等于逼他们直接关门。

这不是中国大陆一家的情况，各国各地区都允许对小银行简化标准、放低要求。包括那些已经全面引入第三代巴塞尔协议的国家，都对中小银行更宽容，原因除了成本问题，还有社会的真实需求。一个正常运行的现代经济体，不可能没有风险较高的微型银行。

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两会刚刚开完。央行的易纲行长谈防范和化解金融风险的时候，举的例子大部分是城商银行。根据他的数据，过去三年，经营风险达到“高”级别的中小金融机构数量有600多家。虽然央行和地方政府补充了至少5500亿资本金，但还是有三百多家没有脱离“高风险”评估。

https://finance.sina.com.cn/money/bank/gsdt/2022-11-02/doc-imqmmthc3034099.shtml

https://finance.sina.com.cn/money/bank/bank_hydt/2022-06-21/doc-imizirau9777253.shtml

根据银保监会的数据，截止去年四季度，全国商业银行平均不良贷款率是1.63%。其中大型和股份制银行只有1.32%，到城商银行就提升到1.85%，农商银行更达到3.22%。

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小银行不良贷款多的原因，易纲行长在2019年两会上就给了数据，在普惠金融口径，单户授信一千万元以下的小微企业贷款，不良率在6.2%左右。而这个口径下的贷款总额10万亿左右。折算下来，相关不良贷款超过了6000亿。

http://www.xinhuanet.com/politics/2019lh/2019-03/10/c_1210077525.htm

在易刚行长谈数据的2019年，普惠型贷款的统计数据是公开的。2019年末，贷款余额11.6万亿，其中超过一半以上是农商和城商银行发出去的。

https://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=890468

进一步看资料，在易纲行长讲话的2019年一季度，全国商业银行不良贷款余额是2.15万亿，其中城商银行、农商银行占了8700多亿。

https://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=890467

综合以上数据，可以比较有把握的推论，至少在2019年，在这一轮房地产危机之前，城商和农商银行不良贷款率高的主要原因，是向小微企业或个人放贷多、占比例高。而这类贷款的不良率一定会远远高于平均水平。

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不良贷款率高，看起来是小型银行的常见病，但也可以说这是小型银行的存在理由——填补大银行不屑去做的空间。

几乎所有行业，都存在“二八”定律——大多数业务和利润来自少数头部用户。银行业也不例外。所有银行都愿意服务优质区域的优质客户，所有大银行挑剩下的企业或个人客户，才会被留给小银行。这些客户制造坏账的概率，本来就比较高。但如果没有银行向他们贷款，在风险和利息之间找一个脆弱的平衡，中小企业和个体户想搞新项目，就只能靠自己积累资金和民间借贷了。从长期来看，这样的社会一定会损失创新机会，被大企业的惰性慢慢拖死。所以我们不能因为风险高就禁止小银行营业。

既不能消除小银行的风险，又不能让风险蔓延，最好的办法，就是在制度上、在社会共识方面建设防火墙，避免小银行的金融风险无限扩大。

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去年多家河南村镇银行爆发危机，威胁了上百万人的存款。技术原因是经营方公开造假，违规吸纳资金。但从社会角度看，原因是“银行”这个名字在中国和政府信誉高度绑定，客户拿着较高的利息回报，根本不会考虑银行的高利息也往往要配上高风险。

https://www.lifeweek.com.cn/article/170969

从事后国家的干预来看，地方政府在粗暴对应村镇银行事件之后，的确满足了大多数储户之前的预期，不纠结这些高息存款的具体程序，不纠结是否应该动用存款保险，直接拿出全国银行存款保险基金，先把50万元以下的储蓄兑付了，然后再处理50万元以上的存款。

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最近几天美国硅谷银行崩溃事件，刚出事的时候，美国政府和美联储也是想撇开责任，说风险自负，但最后担心危机扩散，还是由政府力量介入，为储户兜底。

这些做法当然是可以理解的应急手段，但从长期来看，对金融秩序是没有好处的。因为下一个用变相高息吸取存款的金融机构，可以继续利用公众对“银行”和“存款”这两个字的信任，利用国家被迫兜底的先例，来制造更大的危机。

所以，从长期来看，各国金融监管机构还是希望公众能理解，任何小便宜背后都有对应的风险，银行和银行是不一样的。这种共识，不能仅仅靠立法来建立，一定要有银行破产给公众看，一定要有违规高息存款打水漂没人管，才能真正把小银行的风险限制在局部范围。

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在中国，这个问题尤其严重。由于历史原因，国内各阶层都忌讳金融机构破产。截止目前，在建国初完成公私合营改造之后，只有4家银行正式进入过破产程序。所以，尽管前几年在清算包商银行时，首次打破了银行债务刚性兑付。但至今为止，中国普通人还是对银行存款的“刚性兑付”抱有信仰，坚信国家应该无限兜底，坚信自己存钱的小金融机构出了事，会有工商银行或者其他大的国有银行出面，把濒临破产的银行并进去。这就是河南村镇银行事件的根源。

2023年的今天，很多中小型银行实际已经私有化，或者被个别地方势力完全控制。他们对国家、对全民没有承担多少责任，却能利用传统印象，无成本分享整个国家机器的信誉，把风险分散到整个金融机构。这是必须扭转的趋势。

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所以，在这一轮落实三代巴塞尔协议的过程中，国家主动放松了对小银行的合规性监管，意思就是给你冒险和破产的自由，但国家也要同步放弃兜底的义务，而且要通过公开政策，让所有人都知道小银行有风险，无兜底，虽然是市场的合理组成部分，但不一定是个人理财的合理去处。

等到明年中国版第三代巴塞尔协议落地，普通再人存款的时候，必须考虑到各个银行的破产概率不同，必须关注自己在银行的存款手续是否符合国家保险的覆盖范围，绝对不要为了额外的一点利息，就无视自己本金的风险。2024年之后，如果再有类似于河南村镇银行的事件，很可能这些储户要成为全国人民学习金融风险的教材。

......(此处省略）

对房价放手

二月初，青岛共有产权房项目，龙湖舜山府爆出拒绝交房的大事故。按照协议，房子由青岛城阳市政集团和购房者共同出资，在一段时间内共享产权。但是个人购房者出了钱，城阳市政公司却没有向开发商付款，开发商当然不会替政府做慈善义务，所以建好房子也不肯向消费者交房。二月二日晚，随着全国舆论爆炸，青岛市政回应，已经安排资金付款。过去几年烂尾楼事件已经不是新闻了，但是“共有产权房”是政府保障项目，之前从未发生过拒绝交房问题。青岛是山东第一大城市，GDP和天津差距不大，双方一直在争夺“北方第二城”的位置。督工，为什么是青岛最先直到了保障房事故的边缘？

青岛这次的事故名义上是保障房不能交楼，性质上正好和名称相反，他的资金链断掉，原因是这个楼盘只借用了保障房的名义，实际上是打折房。我们常说的“共有产权房”是保障房体系的一部分，主要面对住房困难的城镇中下偏下收入家庭，政府一般会拿出一部分的低价土地给开发商，通过土地让利获得共有产权房的部分产权，再把剩余的产权打折卖给普通人。所有的项目启动的时候，政府的财务责任已经履行完毕了，不需要拿出现金，也可以期待项目完成。

而且国家对共同产权房的户型设计有明确要求，既然是补贴穷人的打折商品，就不许建得太豪华太大，否则同样的投入得好处的穷人太少，甚至得到好处的人根本就不穷。2014年，住建部、国家发改委联合发布了关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见，请静静帮我读第十二条。

(十二)注重户型设计。政策性商品住房应以小套型为主，除另行规定外，单套建筑面积控制在90平方以下，户型设计要坚持户型小、功能齐、安全可靠，同时注意突出地方特色等要求，有效满足各项基本居住功能。

这次拒绝交楼的青岛“龙舜山府”楼盘，完全不符合上面的条件，是一个典型的市场化商品住宅项目。从公开资料来看，小区包括了独栋、连排别墅和板楼，最小的房型都要超过100平方米。小区住宅总共1805户，其中有286套参与了青岛市城阳区的“人才共有产权房”项目。

在共有产权房的名字前面加上了“人才”两个字，性质就开始变了。这不是扶助穷人的，而是要用它吸引人才。从土地出让到具体建设，再到出售方式，都不是福利，而是待遇。2020年3月青岛城阳区出台了12条人才新政，抢人才和卖房的一体推进按照学历和履历，分了7个层次，提供了购房条件，符合条件的人才就能拿到打折的房源，折扣部分由城阳区的国有企业垫付或者赠送。其中前四个层次的人才能够7折买房，只要在当地工作满8年，就能免费获赠剩下的三成产权了。后三个层次的人才可以先8折买房，然后在当地工作5年，按照原价和市场价中较低的价格付剩下的20%。

可以说，前四个层次和后三个层次待遇天壤之别，两者之间的分界线是这条政策的转折点。其中，第一个层次的人才要院士级别，第二个层次要长江学者，第三个层次要享受国务院特别津贴的知识分子。坦率地说，这几个层次的人真来城阳区别说7折买房，就是白送房子也是可以的，7折买房政策真正能吸引的是第四层次的人才。请静静帮我读一下第四层次的标准。

副高职称人员；博士和博士后；来青投资创业一次性投资额在300万元以上，并年缴税额在30万元以上，或企业聘用本市员工30人以上人员；“山东省首席技师、青岛市首席技师、青岛(技能型)拔尖人才”等称号获得者；高级技师；其他相应层次人员。

第四个层次的人员在全国来看还是稀缺资源，如果他们来城阳区定居，无论是打工交个人所得税，还是开企业交税，甚至只是简单的在本地消费间接交税，长期效益都远远超出一套房子的3折放款，所以肯定不亏。至于说下面第五层次的普通硕士，就只能享受一点少交首付的低水平待遇了。

到此为止，城阳区的补贴政策是没有问题的，能够看出主要目的是吸引人才。但是城阳区在2020年3月还推出了一条政策，第五层次的硕士可以享受第四层次的对应政策。9月份城阳区官方修改了条例，明确把全日制硕士写到了7折买方的第四层次，这就立刻改变了政策的性质，因为硕士现在实在太多了，也比之前这些第四层次的人才穷多了。仅仅是去年，山东就有41.6万人参加了研究生考试，政策的指向立刻从吸引人才变成了促销买房。

针对硕士生搞定向的打折，这倒也不是城阳区的政策出了漏洞，当地官员显然知道自己在干什么。2020年12月18日，城阳区的官方微信公众号转发了半月坛公众号的文章，标题是《这个地方，硕士来就业，即送30%住房产权！钱咋出》，阅读量超过了10万+。

除了对硕士定向打折之外，城阳区对于垫付房款的范围也做了极大的放宽。第七层次的要求是，“大专学历或初中级职称、中级技能”，不限制落户单位的性质，个体工商户或者自由职业者都可以申请。这实际上就是允许所有的买房者延期付款，变相打折。想在未来全国的房地产危机中保住本地的土地财政，所以城阳区几乎把市面上的商品房都纳入了人才共有产权房项目。

2020年11月，城阳区指定了13824套房源，分布的8个街道68个项目，这条政策的效果立竿见影。2020年，在二三线的城市房价已经开始疲软的时候，城阳区的新房销售量和金额在青岛市各区中排名第二，仅次于有土地供应优势的西海岸新区。根据《青岛日报》报道，2020年城阳区新房成交了3.1万套，其中人才共有产权住房网签了1.12万套。买房和卖房的人可能都觉得这是双赢。

既然这是一个双赢政策，为什么最后玩不下去了？

因为打折力度太大了，城投公司拿不出那么多钱搞补贴。

我们前面说过，传统的共有产权房项目是福利，直接给房地产商廉价土地就行，不需要政府拿现金。但是城阳区的人才共有产权房是从商品房里面划出来的，三成产权对应的购房款，需要当地国企掏钱购买。

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简单计算一下，2020年青岛市新房均价每平米1.48万，按照新房平均面积110平方米估算，城阳区2020年卖出1.1万套人才共有产权房，城投公司垫付的资金超过50亿。而从去年数据看，城阳区一般公共预算收入114.6亿，垫付50亿就算分散到几年，也是很考验财政压力的。

http://www.chengyang.gov.cn/zfxxgk/zdlyxxgk/czxx/qtczxx/czsz/202301/t20230110_6598137.shtml

后来《南方周末》采访到一位房企工作人员，他所在的房企参与了城阳区共有产权房项目。请静静读一下他介绍的情况：

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王志强介绍，政策推行不顺利的原因在于城投公司资金紧张。他透露，城阳市政在这次爆出拖欠共有产权房款项之前就曾联系过他所在的公司，希望能由开发商先行垫付，公司没有答应。“我们垫资的话，不知道啥时候能还”。

据《财经》齐鲁频道报道，2021年保利观堂、万科金域华府、城央府、昆仑樾、昆仑府等多个楼盘就已退出城阳区共有产权项目。

https://new.qq.com/rain/a/20230210A05Y7I00

老观众都知道，城投公司缺钱，一靠卖地，二靠借债。如果补贴土地财政补贴不起了，只能靠发债缓解财政压力。这一次被投诉的市政公司，是青岛家安运营管理有限公司。它和另一家城阳区国企，共同发行了“青岛城阳共有产权人才住房资产支持专项债”，金额8.8亿元，2022年12月22日获得受理。这就是用借债来刺激土地财政，指望稳住将来的土地财政，回头再来还债。

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1757039476773512197

与其同时，城阳区也减弱了补贴力度。2022年3月，城阳区宣布暂停人才房打折政策，改为发放“引进人才购房券”，不仅降低了优惠幅度，入选人才的门槛也提高了。最重要的是，新政限制年度补贴资金总额只有1亿元，购房者用购房券买房后，开发商向区住建局兑付现金。这有限的资金，先补贴谁可就有讲究了。

https://mp.weixin.qq.com/s/oJwPdiDduRv74dAYxq-Udw

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但这个转折明显来得太晚了，之前肯定欠了不少房地产商的现金。尤其是期房，区政府本来打算交房的时候再把30%现金给房地产公司，但事实证明拿不出来。结果就有了这次尴尬事件。要我说，房地产公司没有单独留一栋楼烂尾给城阳区政府难堪，已经算是非常体谅地方政府了。

这么说，青岛城阳区的问题，主要就是低估了打折补贴的规模。督工你怎么看待这种地方政府出钱卖打折房的事情？

策略上，我不支持。但既然已经做了，我很乐意观察这场社会实验。

过去几年，随着房地产涨幅逐渐停滞，随着很多中小城市的房价已经转向下跌。有很多人认为，只有政府强行护盘，给出限价，才能保证房价和土地财政“软着陆”。如果放任房地产商降价，一定会出现房产商和房主争着大抛售，让坐在泡沫上的地方财政直接摔断腿。在这个前提下，很多地方政府强行禁止房地产商降价卖房，担心影响自己下一波土地出让。睡前消息节目之前也介绍过类似的情况，房地产商为了回笼资金已经主动降价了，被地方政府一份文件强行叫停。结果是房子也卖不动，地方政府设想中的高价卖地，只有本地国企来捧场，左手倒右手。

对于这种现象，人民做出了精辟的总结：

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为了拯救楼市，政府使用了除降价之外的一切措施。

为了配合政策，我就使用了除购买之外的一切支持。

政府当然知道降价就会增加销量，但在房市普遍存在泡沫的前提下，没人知道降价之后的抛售会到什么地步，甚至有人估计要打对折，甚至是两三折，才能恢复市场流动性。

但城阳区用真实的交易证明，“人才产权共有房”最多打七折，硕士以下只能预借一点首付款，几年后还是要还，这个折扣力度，已经能吸引很多人拿出真金白银冲进来买房了。所以，至少对于青岛这样的沿海工业城市来说，房地产市场的泡沫并没有大到不可测量。政府只要允许房地产商自由降价，一定可以在可控范围内恢复房地产商的流动性，顺便也能看到本地“房住不炒”的真实价格水平。就算有一些高杠杆赌房价的房地产商爆掉，对整个市场也是好事。青岛可以放松一点对房地产市场的限价措施了。没有必要用财政去强撑本地房地产。

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当然，青岛不是普通城市，GDP排名在中国第13的沿海大城市，经济总量明显压过了福州、济南、郑州和西安这几个省会。青岛的测试结果，不能直接推广到其他地方。山东阳信县、浙江安吉县去年也出台了类似的“人才共有产权房”政策，在吸引人才的名义下，搞控价打折卖房。我们可以观察它们能坚持多久，走到哪一步，然后就知道下一个层次的城市房地产真实价格。

https://wcm.rcsd.cn/pub/rcsd/rcsd20/news/talents/202302/t20230202_9600872.html

http://www.anji.gov.cn/art/2022/8/4/art_1229614829_58915521.html

总的来说，随着人口负增长时期到来，中国肯定有大量的城市存在房地产泡沫，让在任的地方主官和财政官员充满了恐惧，希望把泡沫破裂的时间尽量推后，留给下一任去处理。但是，青岛和其他城市的操作证明，政府不可能在限价的同时保住房地产市场的流动性，最好的结果也只是做出一个有价无市的僵局，甚至不能改变土地财政的紧张性。

如果政府又想名义上限价，又要通过政府补贴制造流动性，城阳区证明，就算是中国排名第13的大城市的核心区，也扛不住财政压力。还不如对房价放手，承受不太大的价格自由落体，最后发现后果也没有那么可怕。希望更多的内地官员能认真观察青岛的社会试验数据，尊重科学，尊重当地居民的长期利益，尽早把定价权还给市场。

564期睡前消息到此结束，文字内容随后会发在睡前消息编辑部公众号，我们周日再见。