一、“圈地运动”在中国的展开
20世纪50年代初，中国共产党通过土地改革，建立了和计划经济体制相配套的土地使用模式：土地资源集中控制在政府手中，任何用地都得经过行政划拨。直到 1986年《土地管理法》出台，才突破了实行20多年之久的行政划拨方式，规定了行政划拨和有偿出让两种形式并行，提出了建立土地市场的初步构想。 1986年《土地管理法》还确立了“分级限额审批制”，如规定国家建设征用耕地1,000亩以上，其它土地2,000亩以上的，由国务院批准；征用耕地3 亩以下，其它土地10亩以下的，由县政府批准。但是，这些法规条文流于形式。在此后展开的“圈地运动”中，非市场手段始终是分配土地资源的主要手段。
从1987年开始，到1992年达到高潮的 “开发区热”，其实质就是当代中国的各级权势者对土地资源及其收益的一次大瓜分。被圈占的既有城市土地，也有大量耕地。“圈地”的手段十分复杂，而其进程在各地亦有快有慢。大体上说，“圈地运动”可分为两个阶段：第一阶段采用非市场化手段－－划拨；第二阶段是非市场化手段和市场手段，即行政划拨和土地有偿转让相结合，但以前者为主。但这当中的区别在于：大致以2000年左右为界，中国的“圈地”在城市演变为以拆迁为名掠夺城市居民的住房，在农村则堕落为以极低的补偿圈占农民的耕地。因为这是掠夺民众的生存资源，引发的反抗特别惨烈。
深圳特区在全国各省市中，最早认识到土地的价值，于1987年率先在全国采取公开拍卖的方式，试行土地使用权有偿转让，使用期限为50年。在深圳试验的基础上，1989年3月中国七届人大会议修改了宪法，在“任何组织或者个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地”这一条款后面，又补充了一句：“土地使用权可以依法转让”。1990年5月以国务院55号令颁布的《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》，进一步对土地使用权的多项经济权利作出明确界定，规定在获取土地使用权的同时，也可以获取有限度的占有权、利益权和处理权，使用者可以用出售、交换、赠与等形式转让使用权。从内容来看，这一法规是对土地使用权所做的改革，它的出台，为以后各地的土地有偿转让提供了法律依据。
世界范围内不乏利用土地资源有偿转让获得大量资金，从而使本国经济起飞的成功例子。深圳在土地制度改革方面的尝试，以及中央政府用法律形式对这一制度改革的肯定，应该是对经济发展方略的正确选择。但由于这一制度留下的操作缝隙太多，这一围绕土地使用权所做的改革，又被腐败的官员队伍加以充份利用，从而使得这一改革再一次成为规模盛大的“免费午餐”。
“圈地运动”首先于广东兴起，港资以深圳为基点，不断涌向珠海、汕头、广州以及整个珠江三角洲，各市、县纷纷建立“开发区”，仿效深圳搞土地有偿转让，以此吸引外资。1992年香港资本市场总量的十分之一均投向大陆房地产业。[1] 一时间，“开发区热”遍及全国，巨额台资投向厦门、福州；大连、天津、青岛则开始吸纳日本和南韩的资金；上海浦东提供更多的优惠，允许外商成片开发土地。当年，各地政府都将“引进外资”列为主要政绩。但仔细考察就会发现，从1991开始，直至1993年初蔓延全国的所谓“外商投资热”，其真相就是外商对商品住宅楼宇、别墅、写字楼和通用厂房的投资迅速扩张。据估计，中国在20世纪90年代上半期开放房地产市场所吸纳的外资，占了“引进外资”总额的90％左右。[2]
据中国国家建设部公布的资料，截至1993年3月宣布清理时，中国大陆县级以上的开发区已达6,000多个，占地1.5万平方公里，比中国当时城市用地面积总量1.34万平方公里还多出0.16万平方公里。而且这还不包括那些未统计在内的村级、乡镇级开发区，“圈地热”于此可见一斑。
最值得深思的是当时社会各方面一点也没注意到这种“圈地热”后面潜藏的巨大危机，就在国务院宣布清理房地产开发区后的一个月，即1994年4月21日，新华社北京分社的一则通传还将房地产业称之为“市场经济新宠儿”，并罗列了一大串数据说明房地产业发展之迅速。那些数据倒是可以用来说明当时房地产的虚热到了何种程度：1992年全国的房地产共完成开发投资732亿元，比1991年猛增117％；共有房地产开发公司12,400余家，各类房地产经营、管理、修缮公司4,700余家，房地产交易中介机构4,000多家，从业人员250万人。1992年商品房峻工18,969万平方米，比上年增长57.75％；房地产开发公司经营额达到529亿元，增长87％；房地产开发利用外资7.05亿美元，增长226％；沿海地区房地产业的发展明显快于内地，海南、广东、福建、浙江、上海、江苏、山东7省市1992年完成的房地产开发投资额就占全国的60％以上。
在这种“大跃进”式的“发展速度”面前，中国似乎又一次热昏了头。