五、房地产开发形成的财富黑洞

这样畸形发展的“房地产业”，将为中国社会的发展做出何种“贡献”？笔者认为，除了让一批房地产商与政府官员成为富豪之外，还将导致两个严重的社会恶果：一是政府财力弱化，从而导致公共服务质量劣化。因为政府手中最主要的资本“城市土地”已经通过“城市开发”转移到了房地产商手里，政府将无力提供公共产品的建设与服务；二是激化社会矛盾。由于中国公众没有表达利益诉求的正常管道和解决诉求的机构，强制性的城市拆迁与征用农民土地，逼得许多平民走投无路，必将成为累积社会矛盾的火药桶。中国政府再治国无术，大概也没幼稚到指望受冤无告的老百姓只会选择“自焚”这一方式倾泻他们的不满。

在任何国家，土地都是不可再生的重要资源，更是国家积累建设资金的重要来源。在有着天文数字般庞大人口的中国，土地资源的约束已经相当严峻。在人均耕地很少的情况下，中国大陆政府大量出让土地有着双重目标：一是通过土地使用权出让来积累建设资金，这对资金匮乏的中国来说，确实非常必要；二是希望通过此举促进住房商品化，以改善中国人的住房条件。但是由于权力的高度市场化和权力层的群体腐败，使实际结果远远偏离了上述目标。

首先，由于”一级市场”上实行土地供给双轨制（行政划拨和有偿出让）模式，这就使大部份土地通过行政划拨流入”二级市场”，这部份土地基本上没有多少收益可言。而有偿出让的那一部份，由于缺乏地价评估、地价管理的行政法规和公开的地价标准，使许多地方的掌权者在有偿出让的过程中，为了从中取利，竞相压低地价，随意处置土地资产，造成国有土地收益大量流失。大量资料表明：中国”土地”二级市场””上的价格并不低，1985年一般城市地价约为5～8万元/亩， 1988年上涨为15～20万元/亩。90年代前期沿海地区和珠江三角洲城市的地价猛涨，已超过100～200万元/亩，有些黄金地段更高达700万元/ 亩。[24]这些价格往往是”一级市场”的数倍乃至10多倍，价差在中间环节大量流失。所以不少地方的土地虽然大量出让，但地方政府却未能形成大的积累，只使不少权势者和参与炒地者成为巨富。有人曾算过一笔详细的帐，政府出让的大部份未经开发的生地或不完全具备“七通一平”条件的毛地，土地价格大多都很低。根据北京市黄金地段土地价格分析，未开发成熟的土地批租价格只占开发成熟的土地价格的10％，即：一块开发成熟的土地的价格，一般包含10％的土地出让金、30％的基础设施和基地处理投资，以及60％的土地增值费。也就是说，在中国这段时期这样一种土地供给方式下，政府出让毛地或生地，仅仅只能拿到” 二级市场”上土地价格的10％。[25] 至于中国房地产业的利润，用行内人士的话来说是一个“秘密”，即一个永远也无法测知其深浅的财富“黑洞”。每一个涉足房地产的人，由于土地的来源和拿到土地的时间不同，从而得到的利润也很不相同。总之，通过这种“灰色渠道”形成的收入分配畸变，是当代中国社会发展过程中最具政治意义的方面，它诱发了社会道德的大滑坡，使社会秩序不可避免地陷入动荡混乱，社会公众对于不公平现象的怨恨情绪普遍增强。

其次，出让土地虽多，却并未使民众的住房问题得到多少实质性的解决。由于”土地”二级市场””价格过高，建造以中下等收入者为销售对象的大众化住宅根本无利可图，开发商们纷纷建造豪华公寓和高级住宅，以港台人士和国内的“大款”为销售对象，这就使中国的房地产市场陷入严重的供需脱节。据房地产业内人士对世界各大经济中心城市的楼价进行对比，中国大陆中心城市的楼价已与英国、美国的中心城市不相上下，比加拿大、澳大利亚还要昂贵。据《中华工商时报》公布国家建设部的房地产市场数据，1995年中国大陆商品房空置达5,046万平方米，2000年即达到8,000万平方米。但其价格却使缺房的工薪阶层积毕生之力都无法购买。直到房地产价格连续跌了两年以后的1996年，在内地大城市如上海、北京，以及沿海的广州、深圳等地，一般规格的商品房每平方米价格尚需 4,000～6,000元，一般省会级城市如武汉、长沙则需3,000元左右。根据中国大陆的收入水平，每平方米超过2,000元的商品房价格，与工薪阶层的购买力相去甚远。[26]商品房积压到1996年，就出现了这样的情况：中国华兴河北实业发展公司对10幢建成几年没能售出的高级别墅实行爆破撤除，将其夷为平地，准备另建公寓楼，当地百姓为之哗然。[27]

从世界经验来看，房地产发育有两个基本条件：一是人均房地产比重和城市化水平，二是社会资本积累速度。就第一个条件而言，中国大陆人均房地产水平不仅远远低于发达国家，也低于一些发展中国家。城市化水平也比较低，这是房地产市场发展的有利条件。就第二个条件而言，这些年中国大陆社会资本积累的速度相当快，但是分布却极不均衡，主要集中在7％的富裕及富豪型家庭手中。这些家庭一般已拥有令普通民众望尘莫及的住宅，其中有些家庭还拥有多套。而有购房需要的工薪阶层面对如此昂贵的房价，却并没有有足够的购买力。也就是说，中国目前这个房地产市场之所以“人气”不旺，购买者不多，是因为这个市场在很大的程度上是 “炒”上去的，而不是建立在有支付能力的需求之上的。这方面情况可以从两方面得到论证：一是1995年中国房地产开发企业经营状态。据统计，这一年房地产企业有40％处于停业状态；处于经营状态中的企业有13.64％，但却处于亏损状态；处于其他状态的占46.36％。二是房地产市场状况低迷，这一年，商品房空置率增长了53.46 ％，全国房地产开发企业负债率达72.36％，除上海、广东、浙江和贵州之外，其它25 个省市出现行业性亏损，开发企业的亏损面达52％。[28] 世界银行对许多国家进行调查后发现，住宅价格应保持在家庭年收入的3至6倍为宜，超过6倍则很难有市场。以中国家庭年收入排列在第1、2名的北京、上海两地计算，1995年上海一个双职工家庭年收入为18,000元左右，按照中国大陆目前的商品房价格，一个家庭要购买一套中等水平、面积为70平方米的商品房，约需30余万元，为家庭年收入的16倍左右。[29] 到2001年为止，即使是家庭年均收入远远高于全国普通大中城市的北京，购买一套80平方米的中档住房，也需要付出38万元人民币，是家庭年均收入3.4 万元的11倍。[30]而目前在中国大陆，除了就业政策之外，再也没有任何公共政策比住房政策对民众影响更大。截至2000年年底，中国大陆官方公布的最新统计数据表明，大陆民众人均住房面积仅为10.25平方米，[31] 距离官方许诺的“小康水准”人均25平方米住房的差距还相当大。这方面的挫折和失望越多，民众对改革的满意程度就越低。

（此段下面删去一段）