睡前消息429期：第二次打败“鬼城”，郑州行不行？

2022年5月8日睡前消息文字版第429期

【睡前消息429】第二次打败“鬼城”，郑州行不行？

大家好，2022年5月8日星期日，欢迎收看第429期睡前消息，请静静介绍话题。

3月1日，郑州市政府发布楼市新政策，宣布全面放松购房限制。

2022年，以国家明确今年放弃试点房产税为标志，各地又进入了新一轮房地产刺激周期，但各地的力度并不一样。郑州是第一个全面解绑限购政策的一、二线城市。更重要的是，郑州明确再度启动了货币化棚改，宁可再贷一笔巨款搞拆迁，也要把现在的房地产市场活跃起来。

为什么郑州的刺激力度明显超过其他中东部大城市？

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http://public.zhengzhou.gov.cn/D0102X/163866.jhtml

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直接原因，是郑州房地产市场近期有急速崩盘的危险，必须赶紧托底救助一把。我们根据郑州市住房保障和房地产管理局的历年数据，统计了2012年以后郑州市区的房地产销售情况。

去年2021年，郑州市内八区批准预售的新房面积，比前一年减少了三分之一左右。按一般市场规律，这么大幅度的供应下降，应该对房地产市场产生强大的支撑作用。但郑州市区2021年的新房销售面积相比2020年，下跌幅度超过30%，成交总金额减少了四分之一还多。同样区域内，去年的二手房交易面积也下降了17%，成交总额更下跌了23%。

房产销售面积和金额双降，已经向产业上游施加压力，打击了土地出让的数量。2021年郑州市宣布全年土地出让金收入同比增加29%，超过800亿，但那是因为2020年受疫情影响，本来就有暴跌。疫情前的2019年，郑州市的土地出让收入已经连续两年下降，但保持在1300亿的水平，现在这800亿明显不够花。

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https://new.qq.com/omn/20220113/20220113A09GN000.html

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https://pdf.dfcfw.com/pdf/H3_AP202001061373550758_1.pdf?1594907650000.pdf

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https://www.askci.com/news/chanye/20200102/0926301155998.shtml

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https://www.sohu.com/a/287155853_120018360

郑州市住房局2020年回复人大代表建议，认为从2019年8月开始，郑州房地产市场就出现了明显下行趋势。到了2021年下半年，河南的私营房地产企业已经基本放弃买地，只有国资背景企业支撑市场。

同时期，新房和二手房销售面积和金额几乎都是腰斩式下跌，而且郑州市场上的存量房和未竣工面积还很大，这种状况持续下去，有可能引发连锁危机，现房和期房都卖不掉。所以郑州市政府顾不得后患，眼下只能把所有可能的刺激政策一次性甩出来，先保持住房价，再说未来。

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http://public.zhengzhou.gov.cn/D1101X/4353762.jhtml

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http://news.sohu.com/a/501740428_99986045

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近两年受调控政策和疫情影响，全国大多数城市的房地产市场都不景气，但大多数一二线中心城市的房价还是很坚挺的，为什么郑州在疫情前就已经持续下跌？现在政府要一次性用出全部的刺激政策呢？

房地产市场有很多影响因素，土地供应、新房交付面积、存量房数量，还有资金面宽紧程度，都能一定程度上左右房市走向。但有一个指标数据历经世界各地几百年实践经验，被证明是最可靠的数据——那就是常驻居民人口变化率。我们从前节目做过的鹤岗市，人口已经多年净流出，所以三五万元就能买套房，上了全国热搜。如果其他城市的人口数据也像鹤岗，很快中国人民就不把鹤岗当典型了。

郑州2010年第六次人口普查统计，常住人口862万，比2000年增加了近200万，增长了30%，。到2020年第七次普查，常住人口进一步增长到1260万，十年增加了400万人，增长46%。

而且要注意到，郑州市区之外还有5个县级市和一个中牟县，郑州人不等于是市区人。第六次和第七次人口普查之间，郑州人口的城市化率提高了近15个百分点，所以城镇人口增加数量超过了全市人口净增数，达到了440万，和2010年相比增长了80%。十年变化率超过了大多数一二线城市。

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但是据最新数据，2021年郑州市常住人口只增长了1.1%，14万人，不到过去十年平均增长率的三分之一。

人口增长缓慢的背景是经济增长速度下滑。根据统计公报，2021年郑州经济增长率多年来首次低于全国平均水平，按不变价格只增长了4.7%，而全国平均是8.1%。郑州市财政总收入1929亿，，一般公共预算收入1223亿，相对被疫情严重打击的2020年，分别只增长了1.1%和0.3%。扣除通货膨胀，实际上已经下跌了。

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郑州市今年的增长率是怎么算出来的，我们编辑部也没搞清楚。从2020年国民经济发展公报看，郑州市的财政总收入和一般公共预算收入是1949亿和1259亿，都高于2021的数字。2021年应该在绝对数字上已经负增长了，现在的正增长率恐怕是个数字游戏。

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http://www.henan.gov.cn/2022/03-15/2414591.html

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http://www.tjcn.org/tjgb/16hn/36698.html

郑州所在的河南省中部地区2021年遭遇了特大暴雨袭击，根据事件调查报告，全省经济损失1200亿，其中郑州占了400亿左右，这的确是导致增长放慢，收入减少的意外因素。但即使把天灾考虑进去，郑州增长失速依然是个严重问题。

郑州曾经克服过一次房地产危机。十年前，美国“商业内幕”网站带头讽刺郑州新区是全中国最大的“鬼城”，很多国内外媒体也纷纷跟进，但之后几年，郑州市大部分的新房真的被人住满了，郑州新区成了一个典型的21世纪中国励志故事。

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就在2020年，郑州的雄心还是尽快赶超青岛，冲击北方第三城甚至第二城，成为中部地区的核心都市。现在为什么又要回头拯救自己的房地产了？

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https://m.thepaper.cn/newsDetail_forward_6947280

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https://m.thepaper.cn/baijiahao_15392293

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https://www.163.com/dy/article/H2GJBIK405498GIM.html

房地产问题，要在房地产之外去思考。抛开房地产，我们要看看郑州前些年有哪些生产力方面的进步。

郑州经济现在以制造业为主，官方宣布主要产业包括电子信息、汽车、装备制造、新兴材料和食品加工，相当多元化。但仔细分析，六大产业中除了食品加工产业以河南本地成长起来的企业为主，其它产业都是由外来企业投资主导，它们看中郑州的优势，主要是充足的人力、土地资源，并且综合成本比东部低很多。

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河南是中国第三的人口大省，但因为产业发展水平不足，一直是全国外出打工人口最多的省份。过去十年，郑州成功抓住了东部地区部分制造业转移的机会，引入了一大批外来投资建厂，制造业规模迅速扩张。

现在郑州最重要的支柱企业是富士康，郑州厂区是它全球最大最重要的工厂，也是全国出口金额最大的企业，直接和间接给郑州带来了几十万个工作岗位。支撑起了郑州电子信息产业的一半产值。这是郑州引入大型企业的典型样板，规模庞大，用工极多，产值数字很好看。

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2010年前后，全国大多数农村地区都有充足的剩余劳动力，这些外来企业不仅让郑州本地人愿意留在家乡工作，也吸引了河南其它地方的劳动力大量涌入。郑州因此完全压倒了省内其它城市，巩固了它作为河南省核心城市的地位。而人口的大量流入，又通过消费和房地产市场向郑州市提供资金，使它能够继续进行大规模的基础建设。形成了一个对郑州发展极为有利的正向循环。

从地理角度看，郑州所在的中原地区可能是中国主要人口居住区内，大城市密度最低的地区。周边的主要竞争者，比如武汉、西安、济南，实际车程都在五百公里左右，北京上海就更远了，过去受基础设施限制，周边大城市对中原地区的辐射影响还都比较有限，中原地区的确需要一个大城市满足自己的需求。

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中国部分地区人口密度（3D化）

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郑州是河南省省会，行政级别在中原地区最高，并且郑州交通区位好，先天就具备成为地区核心城市的有利条件。所以近十年借着劳动密集型产业，郑州很顺利就占据了中原核心城市的生态位，吃到了一大波红利。

周边城镇和农村居民有钱了，很多人愿意迁到郑州，县里的青壮年觉得郑州机会比自己家乡多，而有退休金的老人觉得郑州的基础设施和医疗条件较好，也愿意来郑州养老。不只是河南，山西东南部，长治以南的地区，也都不在意省会太原，更愿意去郑州买房。

睡前消息之前几次提到过另一个案例，徐州虽然不是省会，但凭着周围几百公里没有比它更大的城市，凭借铁路枢纽地位，一直想做淮海经济区域的中心，也确实吸引到部分周边人口来买房、学习和就业。2010年到2020年，郑州可以看做是一个更成功的放大版徐州。

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但刚才提到，郑州近年经济发展动力主要依赖外来企业投资，产业模式是简单复刻东部地区上世纪的模式，依靠人力资源作代工和粗加工。这种模式最大弱点就是长期投资和产业升级完全不自主。因为主要企业股权和总部都不在本地，企业盈利后积累的资本大部分也不会继续留在当地滚动发展。一旦有生产成本上升的迹象，企业马上就走，富士康在河南的新厂就搬到了比郑州开价更低的周口。

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https://new.qq.com/omn/20210306/20210306A07LN000.html

本地缺乏技术底蕴，只靠代工和粗加工的产业模式，很难实现产业升级。一旦简单的数量扩张接近极限，经济发展就会遇到瓶颈。二三十年前，东部地区靠代工起步，但长三角和珠三角地区有足够多的老国企，有强大的高等教育基础，所以能在代工业的基础上，发展一套高技术工业，国企也得到了快速发展。这些条件在郑州都不具备，到现在郑州还努力宣传自己以民营经济为主，就是产业升级失败的典型证据。

郑州缺大学提供高端科研能力，缺强大的国企培养工业技术人口，这不仅是东部和中原农业地区的差异，还有河南省内的资源分散问题。

河南以前的重工业基础高度集中在洛阳地区，50年代苏联援建156个工业项目，河南分到的项目全都落户在洛阳，现在洛阳也是河南第二经济大市。从产业结构来说，洛阳比郑州更“重”。作为中国历史最悠久的古都之一，洛阳一直有自创一片天地的想法，不愿意主动围绕郑州发展，郑州、洛阳的主要企业很少相互投资。所以洛阳的工业基础，郑州这个省会不太用得上。

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洛阳第一拖拉机厂（1974年摄）

至于说高等教育，河南大学一直在旧省会开封，最近几个月才实际上把主体向郑州搬迁。郑州大学虽然是211，但在工业方面缺乏突出专业。这对郑州以及河南产业升级的影响，可能要比缺资金，缺项目还严重。安徽是河南的邻省，也是内陆省份，但是有中科大，合肥工大这两个核心大学，而且都在省会，所以合肥作为一个弱势省会，已经有了一批高科技工业，把河南压过去了。

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https://m.thepaper.cn/baijiahao_16705592

不能依靠自身技术进行产业升级，郑州只能希望借着人口涌入，卖地积累一批资金，再看看怎么用好手里的资金。但是卖地的前提是建设足够的基础设施，先花钱才能再赚钱。一旦房地产热潮减退，已经砸出去的基础设施不能通过卖房来回收，郑州靠前十年聚集人口吸引的资金，就会变成新区的坏账，这是当下郑州最着急的地方。

郑州一切优势的基础，都来自交通位置，源于京广铁路和陇海铁路的交叉口。最近几年，全国的交通水平继续进步，现有大都市辐射影响范围越来越大。缺乏大城市的中原地区，到底是推出一个本地的核心都市，还是被周围的现有大都市辐射，是一个值得考虑的问题。远方的北京、上海，近处的武汉、西安都是郑州的强力竞争对手。

去年武汉人口猛增了120万，全国增速第一，重新夺回了中部第一大城市的位置。另一个近邻大城市西安，最近几年人口也爆炸性增长。这两个城市都有多所著名大学和相对更扎实的产业基础，而且西安、武汉在各自省内的中心地位完全无人质疑和挑战，能比较容易的集合全省资源，再向省外辐射。洛阳虽然是河南城市，虽然到郑州的距离是去西安的三分之一，但最近几年都有点想和西安联合发展，郑州吸引人口的能力下降，是可以预料的未来。

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https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_17519608

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2021年末全国城市化率已经接近三分之二，从国际经验看，即使发达国家或地区的城市化率，上限大约也就在80%左右。国内还能被吸收进城市的新增人口规模非常有限。各大城市把周边人口转化差不多后，再要进一步发展就只能从其它城市的辐射区抢人，接下来几年，各大城市的人口竞争会越来越激烈。郑州如果不能把积累在房地产和基础设施上的巨额资金转化出来，就等于失去了人口竞争的预备队。所以郑州眼下不得不恶狠狠刺激一下房地产，希望能自救。

郑州刺激房价的效果怎么样呢？

4月21日，每日经济新闻有一篇报道《郑州楼市政策松绑满月！房价继续下跌 成交量保持低位》，里面提到河南建业地产3月销售额同比减少了2/3。

http://economy.caijing.com.cn/20220421/4855153.shtml

现在五一假期刚刚过完，中国房地产报报导，“五一”假期郑州楼市成交不到400套 市场继续筑底。

https://xw.qq.com/amphtml/20220507A08NTZ00

从企业和购房者的反映来看，大多数人并没有看重郑州市政府的房地产刺激政策，反而认为政府只有这点本事，是黔驴技穷了，所以最多也就是观望，能不抛售就已经算配合政策了。如果郑州今后几年找不到产业升级的突破口，房地产市场恐怕没有翻身可能性。

接下来分享几条简讯。

5月7日，塔利班最高领导人颁布新法律，要求阿富汗女性在公共场所必须穿覆盖全身的布卡罩袍。

https://www.jiemian.com/article/7433330.html

之前，3月初的时候，塔利班禁止女孩上学，为此导致对外交流国家迅速减少，也在所不惜。看来塔利班夺取政权之后，急需整合内部势力，面对分散的军阀要寻求新的合法性。对外合作发展经济的合法性找不到，塔利班最终选择了退回宗教原教旨主义，用意识形态上的纯洁证明自己有资格坐在喀布尔指挥整个国家。

https://www.sohu.com/a/532273498_656058

之前好几期节目，我们介绍过中央的城市发展战略。我说国家希望县城中分化出一批中型城市，成为人口和产业的主要载体。5月6日，中央办公厅发出文件，《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》。其中最核心的内容在第二部分，请静静帮我读一下。

二、科学把握功能定位，分类引导县城发展方向

(四)加快发展大城市周边县城。支持位于城市群和都市圈范围内的县城融入邻近大城市建设发展，主动承接人口、产业、功能特别是一般性制造业、区域性物流基地、专业市场、过度集中的公共服务资源疏解转移，强化快速交通连接，发展成为与邻近大城市通勤便捷、功能互补、产业配套的卫星县城。

(五)积极培育专业功能县城。支持具有资源、交通等优势的县城发挥专业特长，培育发展特色经济和支柱产业，强化产业平台支撑，提高就业吸纳能力，发展成为先进制造、商贸流通、文化旅游等专业功能县城。支持边境县城完善基础设施，强化公共服务和边境贸易等功能，提升人口集聚能力和守边固边能力。

(六)合理发展农产品主产区县城。推动位于农产品主产区内的县城集聚发展农村二三产业，延长农业产业链条，做优做强农产品加工业和农业生产性服务业，更多吸纳县域内农业转移人口，为有效服务“三农”、保障粮食安全提供支撑。

(七)有序发展重点生态功能区县城。推动位于重点生态功能区内的县城逐步有序承接生态地区超载人口转移，完善财政转移支付制度，增强公共服务供给能力，发展适宜产业和清洁能源，为保护修复生态环境、筑牢生态安全屏障提供支撑。

(八)引导人口流失县城转型发展。结合城镇发展变化态势，推动人口流失县城严控城镇建设用地增量、盘活存量，促进人口和公共服务资源适度集中，加强民生保障和救助扶助，有序引导人口向邻近的经济发展优势区域转移，支持有条件的资源枯竭县城培育接续替代产业。

虽然文件名是“推进以县城为重要载体的城镇化建设”，但从文件来看，县城和县城显然不一样，明确区分了功能。有大城市卫星城，有工商业专业城，有农产品主产区的加工中心，有生态区县城，最重要的是明确划分了“人口流失县城”。

自从秦始皇以来，中国的基本行政单位就是县。哪怕是省会、首都，也必须依托一个县才能存在。比如说山东济南就源于历城县，明清的北京城东部是大兴县，西部是宛平县。如果一个县人口太多，经济太发达，国家就会“分县”，尽量保持基层单位的均匀性。比如说苏州一个城市拆三个县，吴县、长洲、元和；无锡一个城市拆成无锡、金匮两个县。

封建王朝的统治者只能驾驭农业社会，总觉得有独立性的工商阶层会失控，所以要把发达城市拆成几个县，把陌生的问题转化为自己熟悉的问题再处理。现代社会肯定不能这样。

2019年睡前消息第16期分析了最近几年的县改市，乃至县里面的镇独立改市的情况，这说明中国工业社会需要多样化的行政区划。后来我们还用秦巴山区的镇坪县、佛坪县举例、讨论了几万人小县的撤并必要性。现在中央出台了明确的县城划分方式，说明几千年来以县为基础的中国行政区划体系马上就要解体了。我们熟悉的地理空间即将有新的描述模式。

按中央的最新文件，每个县城的定位不一样，得到的投资，允许投资的种类会有明显的区别，进一步固化自己的身份。接下来几年，国家肯定会根据上面的标准，调研每个县城，确认县城的定位。县城如果想发展成中等城市，而不是退化到农业区的居民点，缩编成生态区的管理处，必须抓紧最后的机会证明自己。

429期睡前消息到此结束，文字内容随后会发在睡前消息编辑部公众号。如果你喜欢睡前消息的内容，请用各种方式帮我们转发。我们周二再见！