睡前消息684期：惠州房价过山车 背后半部当代史（下）——东风吹醒睡城梦

2023年12月15日睡前消息文字版第684期

睡前消息684期文稿：惠州房价过山车 背后半部当代史（下）——东风吹醒睡城梦

大家好，2023年12月15日星期五，欢迎收看第684期睡前消息。本期节目，我来终结上个月发起的惠州房价话题。

和前面两期隔了太久。我来提示一下前面的内容。

664期节目，我们从大起大落的惠州房价说起，回顾了90年代的超级骗局，熊猫汽车项目，还一路深挖到国际邪教的背后布局。

665期节目，话题暂时远离了惠州，跟着“统一教”的线索，我们分析了文鲜明邪教团伙的发展历程。

今天，我会把话题拉回最初的惠州房价话题，解释为什么惠州当前真实成交房价，还不如上世纪90年代历史高峰一半。

这里先概括一下：

直接原因，是燕郊效应。惠州紧靠深圳，房地产的炒作概念都是承接深圳溢出的购房需求，当好“睡城”。所以深圳房价这个火锅沸腾的时候，惠州房产能试着喝点汤；而深圳房价冷却的时候，汤水回流深圳的力度，还要超过深圳自身房价的波动。

下一层原因，是惠州实际上并没有占据“睡城”的地位。别看深圳面积小，真来惠州买房的白领，总量真没多少。所以房地产高峰期实惠不大，低谷期打击不小。

再和昆山、佛山这一类卫星城比较，可以发现，惠州的问题是本地经济太差，购买力不足，所以只能隔几年蹭一次深圳概念。

最后，我们会发现，惠州本地的经济矛盾，是地理、当代史和国际局势互动的结果。这一轮房地产低谷彻底打垮了惠州蹭深圳房地产概念的机会，从长期来看反而获得了破釜沉舟的机会。

接下来听我细说：

一、左手打折，右手限价

疫情最初的一年多时间，国内房地产市场总体还比较平稳，甚至很多地区还在维持涨价预期。2021年8月10日，惠州市还在进一步加强管控措施，一边防止房价虚高，一边打击炒房，严格执行三年限售政策，暂停对非惠州户籍拥有一套房以上的居民出售新房。
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但随着深圳房价持续下跌，指望深圳人溢出购买力的惠州坐不住了。去年4月30日，惠州靠着深圳的惠阳区、大亚湾区取消住房限购。今年2月16日，惠州市将限售政策从3年调整为1年。紧接着，4月28日，惠州市惠阳区进一步出台了购房优惠，下调购房首付比例、扩大高级人才购房贷款额度，还用打折的方式鼓励团购买房，最低可以打八折。
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惠阳区要在文件中专门提出打折优惠，是因为这与之前的房价备案政策冲突。2016年10月，惠州市发布通知，规定商品房实际成交价格不得突破监制价格，下浮不能超过10%，否则将限制网签，也就是说，折扣超过10%就锁盘。这项政策有效期三年，但到现在还在惯性延续。今年惠阳区允许团购房打八折，要专门写进文件里，才算是制定了新规矩。

10月3日，惠阳区保利阳光城有业主举报，说开发商买房返首付，相当于降价21%，突破了八成折扣，是扰乱市场。当天，惠阳区住房和城乡建设局，就向开发商下达了责令整改通知书，要求清退涉事商品房，锁盘待令。开发商也在当天立刻表态，发布了承诺函。而根据当地房产中介的宣传，这个楼盘实际销售价格已经从每平1.45万降到7800，接近五折，所以有了媒体标题，“五折卖房被停业整顿”。
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惠州一边推出团购优惠，一边限制降价，从全国来看并不是个案。

前面说了，限制降价的依据是房价备案制，这项措施早在2009年就被部分地区提出了，最初目的是防止房价过快上涨。2016年初，全国房地产涨价去库存，调控政策收紧，年底中央还首次提出“房住不炒”。在地方调控房价时，治标层面上最能立竿见影的政策，就是对新建商品房销售价格进行备案管理，强行限制新房价格浮动比例，5%到15%不等。惠州就是在房住不炒时期，推出房价备案制的城市之一。

地方政府能房价备案制限制涨价，就会用同样的办法限制跌价。疫情期间，房地产泡沫比较脆弱的地区陆续出台“限跌令”，地方政府有约谈降价房企的，也有抓典型处理的，但总体思路还是继续搞房价备案制。惠州在2021年四季度处理了11家违法违规房企，其中就有2家是因为降价幅度太大，明显低于备案价。今年惠州继续查处违规打折的房企，从政府视角看算不上新闻，只是继续执行既有政策。

表：2021年以来出台限跌令的城市

城市	时间	具体内容
长春	2021年7月	合理确定商住房预售申报价格并对外公示，不得低于9折销售。
菏泽	2021年7月	以“不正当竞争”为由查处一家降价销售的开发商。
岳阳	2021年8月	明确新建商品住房销售价格不得低于备案价格的85％。
江阴	2021年8月	严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战、坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。
沈阳	2021年8月	沈阳多部门对楼盘降价的房企展开约谈。
昆明	2021年8月	昆明房协开座谈会，提出房企若恶意降价将被约谈，情节严重者将停止网签。
唐山	2021年8月	唐山市政府约谈了包括华润置地、中海、万科等10家房企在内的相关负责人，要求他们不要恶意降价，否则不予网签。
株洲	2021年9月	针对网民反映金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳经纪等企业降低新房售价、扰乱房地产市场秩序的行为，相关企业被进行约谈。
桂林	2021年9月	要求各大房企抱团自律，坚决地址降价抛售行为，凡降价不予网签。
张家口	2021年9月	新取得预售许可的项目，不得低于备案价格的85％销售。
南通	2021年9月	房源降价8％必须重新备案。
永州东安县	2021年10月	东安县住房和城乡建设局针对部分房地产企业采取大幅度降价销售并明显低于市场正常价格销售新建商品房的现象，出台了《关于加强新建商品住房销售管理的通知》。
孝感	2021年10月	拟销售价格调整幅度超过备案价10％的浮动均需要重新备案。
徐州	2021年10月	徐州贾汪市场监督管理局发布了对某房地产开发公司的责令整改通知书：该（单位）以“工抵房”的名义对宣传降价销售商品房的行为，违反不正当竞争法相关规定.责令该公司停止违法行为。
临沂	2021年10月	新沂市三部门联合下发《关于进一步加强新建商品住房销售管理的通知》，要求所有项目不得超出备案价格对外销售，且不得低于备案价格的90％进行销售
安庆	2021年10月	要求不得低于市场价格销售，坚决打击违规销售、虚假宣传、低价甩卖等行为，净化市场环境，切实维护购房人合法权益。
鄂州	2021年10月	鄂州所有新建商品住房实际成交价格上调或下降超过备案价10％，需到住建部门重新备案。
永州零陵区	2021年11月	发布《关于严禁低价倾销的通知》称，各房地产开发企业不得以任何理由私自低价（如低于成本价、变相降价）等倾销扰乱该区房地产正常秩序，否则将依法依规进行惩处。
山东聊城	2021年11月	发布一则通报：某品牌楼盘的降价促销引发老业主投诉，最终被叫停整顿。同时，通报中还强调：其他企业要引以为戒，严格自律。
惠州	2021年11月	发布《关于2021年第四季度查处房地产开发企业的情况通报》。此次违法违规企业中，有2家企业由于部分房源销售价格低于备案价，被暂停网签并责令限期整改。
合肥长丰县	2022年8月	长丰县一楼盘推出直降4000元／㎡，结果被定性为非法销售，直接被叫停。
昆山	2023年5月	两家房企因擅自大幅度降价销售，被当地住建发文公开通报批评并处罚。

诸葛数据研究中心整理

至于团购优惠，今年全国有差不多20个城市都推出了类似政策，都是为了突破房价备案制，所以要专门出台文件。从地方视角看，团购打折是政府特批的优惠，并不是说地产商可以随意突破房价备案制。在惠州责令保利阳光城整改之前，5月份，昆山也有两个楼盘因擅自大幅降价，被市住建局点名通报、关闭网签。成都保利湖光锦云也因为降价40%，遭到业主举报，被暂停网签。10月，武汉新港临江汇因为从每平米1.8万降价到1.3万，也遭到业主反对。不过这家开发商反应比较快，没等政府下文件就自裁了。

地方政府出台限价文件，波动幅度有指标，越界就是扰乱市场秩序，除非政府特批——这在程序上没什么好说的，很多城市已经执行好几年了。但扭曲价格，必然有代价。限价政策的代价就是排队，无论是限跌还是限涨。

市场有涨价预期的时候，开发商捂盘，买新房的居民排队摇号；市场有降价预期的时候，居民捂钱包，开发商和中介排队卖房。排队解决不了问题就会出现黑市，居民为了排队买房，会炒号、假结婚、代购、非法集资，甚至愿意把溢价算进车位和字画里；开发商和中介为了排队卖房，道理也一样，愿意在成交后返还一部分价格，实际上承认了打折，只是多了一层折腾的成本，给地方政府一个面子。
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看上去限价措施治标不治本，而且地方政府也在同时推出团购打折方案，似乎是两条政策撞车了。这是因为地方政府现在必须同时追求两个目标，被迫推出“既要……又要”的政策。

房价直接影响地价，影响土地财政，城投也需要用土地以及地上建筑的估值，撑住资产负债表，方便继续发债。土地与新房价格是地方财政的实际抵押物。如果现在就在明面上下跌，土地财政立刻就要崩盘。

但如果不打折，房子就卖不掉，开发商不愿意承担压力，政府也没有现金流。所以很多三四线城市，以及二线远郊区域，一方面严格执行房价备案制，另一方面希望用团购政策消化库存，希望金融体系认为团购打折不算打折。之前团购政策覆盖面最大的一次，是去年10月贵州省出台的省级团购政策。只有个别城市比如广州，凭借区域中心地位，才敢全面放松房价管制。
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惠州一边鼓励降价团购，一边限制擅自降价，说明它和很多三四线城市一样左右为难，或者说想两面讨好。又要流动性，又要高估值。

目前惠州市宽口径债务率219.36%，在国内算比较低的。惠州有11个市级融资平台，24个区县级融资平台，其中1个市级平台、5个区县级平台发过债，但整体负债水平还算良好，债券票面利率只有3点几，远低于全国平均水平。

和大多数城市相比，惠州融资环境宽松，所以最近几天，大亚湾城投仍然能搞大规模商业住宅开发，目标售价还是每平一万多。为了维护这份心理预期，政府不能容忍开发商打价格战，不能因为新房价格公开下跌，就砸掉自己更多的融资机会。

但另一方面，惠州还有夸张的房地产包袱，必须卖出去才是现金流。2017年以来，惠州每年新开工住宅面积，以及住宅销售面积，都长期维持在1600万平左右的规模，但从2020年开始，住宅新开工面积与销售面积开始出现明显背离，新房库存越来越多，接近2014年的峰值。此外，惠州存量在建商品房面积，最近几年长期维持在9千万平左右，相当于北京的七成，远高于国内大多数城市。在建商品房是未来的库存，惠州常住人口只有606万，未来的去库存只会更难。所以政府要出台团购优惠政策，吸引外地人买房。
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讲到这里，惠州纠结房地产政策也说得差不多了。一句话，就是过去泡沫太大了，现在想把泡沫变现，又不肯公开承认泡沫不值钱，所以政策来回跳，引发了我们的注意。

当然这也是中国的常态。内地上百个三四线城市，都在房地产过热时期制造经济泡沫不奇怪。但惠州的发展条件，和内地三四线城市还不一样，惠州紧邻深圳，招商方面落地过不少优质项目。结果过去三十年，惠州房地产还是出现了好几轮泡沫。最近的惠州在建房地产，对投资人讲的概念，都是惠州要发挥紧靠深圳的优势，最起码先把“睡城”的钱赚了。

二、“睡城”惠州

“睡城”，就是上班族白天去发达的都市打工，晚上回小城市睡觉。惠州长期被称作深圳的“睡城”，就像燕郊是北京的睡城。当然也有人说，惠州的“睡城”是相对东莞而言的，说别人发展的时候，惠州在睡觉。

睡前消息664期，我们介绍了惠州90年代初的“熊猫汽车城”项目。“统一教”在造车骗局被叫停后，转型房地产，制造了惠州第一波房地产泡沫。这之后，惠州又吸引过几波房地产投资，有不少地产项目经历了多次烂尾和复工，反复仰卧起坐。比如惠州的江北银座国际大厦，1994年动工，1998年停工，2002年换了家开发商复工，2006年因为资金问题再次停工，2011年再次开工，随后继续烂尾，到现在已经29年了。

惠州有不少烂尾项目能追溯到90年代，所以接下来我还是从90年代开始说。

90年代初，惠州有两个大项目，除了“熊猫汽车城”，还有一个“南海石化”。广东省从80年代就开始筹划“南海石化”项目，准备让中海油与壳牌合资，在广东省建设当时国内最大的炼化基地，规划产能是每年加工800万吨重质原油，生产45万吨乙烯。这个项目最初准备放在虎门，但虎门土地紧张，人口稠密，不太合适，随后项目被惠州抢到手。

1991年6月，广东省批准惠州将澳头、霞涌以及淡水的一部分，合并成大亚湾规划区；1993年5月国务院进一步批准，大亚湾升级成经济技术开发区。大亚湾行政、规划地位的升级，都是为了迎接“南海石化”落地。惠州市还在大亚湾西北部划出一片地，成立了响水河工业园，准备顺着“熊猫汽车城”，进一步招商汽车零配件，做大汽车工业。结果市里连修路的钱都凑不齐。
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虽然政府修路都缺钱，但房产商不缺炒作概念。在大项目大规划的刺激下，惠州房地产市场预期一路猛涨，尤其是大亚湾和淡水，在90年代初，就冲到了每平几千、上万，超越北上广深。惠州凭借这两个大项目的预期，喊出口号，“80年代看深圳，90年代看惠州”。

随后，“熊猫汽车城”烂尾，“南海石化”项目谈判陷入僵局，两个大项目都没落地，房价迅速雪崩，从打五折到打一折都没人要，大老板跑路，小老板跳楼，留下一大片烂尾项目。

两个大项目出问题后，惠州市积极展开自救，争取新项目来填补缺口。“南海石化”项目还在谈判，大亚湾整体规划不能动，所以惠州市决定开发海上的马鞭洲岛，由中国石油化工总公司的广州石化投资成立华德石化，在马鞭洲岛建设一座15万吨级大型原油码头，用于超大型油轮接驳装卸。

1994年1月，华德石化正式成立。1994年9月，在大亚湾“天下第一爆”5年后，惠州再次用爆破作业平整马鞭洲岛场地，规模比5年前还大。这次合作对象是央企，项目很快就落地，直到现在马鞭洲岛仍然是个重要的原油港。
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1994年底，惠州争取到了东风本田的零部件厂项目，落户响水河工业园，回收再利用了“熊猫汽车”厂房，延续了惠州“汽车梦”。1999年，这家零部件厂正式向广州的整车厂和发动机厂供货。在北边的惠城区，惠州从80年代末开始招商电子信息产业，吸引了包括TCL在内的一批电子企业落户，1992年又在这些企业基础上，成立了仲恺高新技术开发区。与此同时，惠阳地区工业发展总公司也正式改组，成为现在的德赛集团。

但总体来看，90年代惠州的产业发展比较散乱，缺乏重点。熊猫汽车画的饼太大，惠州为这张饼配的锅也大到畸形，影响了后续的产业计划。

2002年11月，“南海石化”项目经过14年谈判，终于落地奠基，总投资43.5亿美元，产能扩大到95万吨乙烯和50万吨丙烯，在2006年2月投产。从此石化产业成为惠州支柱产业之一，直接将惠州2006年重工业占GDP的比重拉高到50%以上。90年代大规划落地一半，房地产也捡起了昨日旧梦，从2004年开始逐步回暖。2006年“南海石化”投产后，《中外房地产导报》直接起了个标题，叫《惠州地产迎来发展的春天》。
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这时候，惠州房地产项目主打的是滨海旅游概念，重点炒作海景房，目标客户是深圳、香港居民。随着2008年金融危机爆发，以外贸导向为主的广东省，加工制造业整体都遭受打击，尤其是低附加值的劳动密集型工厂纷纷关停，惠州房地产再次出现大量烂尾、空置。2011年7月11日凌晨，大亚湾炼油厂发生爆炸事故，虽然事故无人员伤亡，而且爆炸起火的是重整生成油，属于汽油组分，没什么毒性，但还是加剧了周边居民恐慌逃离的情绪。

2013年，记者去大亚湾御玺山大峡谷楼盘调查，发现2328户住宅，到晚上只有2户亮灯。在大亚湾购房的深圳居民跟记者吐槽，说开车从大亚湾去深圳上班要跑70公里，往返一次的燃油费过路费要140块，根本划不来。石化园区的工人跟记者说，园区工人工资不高，而且有宿舍，根本不需要房子。大亚湾住宅空置率高达七成，所以 “睡城”，也是说城市在沉睡。

2013年底，惠州市公布了《惠州市轨道交通规划修编》（草案），计划到2030年开通4条城际轨道，6条城市轨道。南方都市报起了个标题，《惠州规划两条城轨融入深圳，或叫醒“睡城”大亚湾》。这之后，每隔一段时间，惠州房地产市场就要炒作一遍城际轨道交通的概念，但直到现在也没动工。
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虽然大亚湾沉睡了，但这一时期，国内用4万亿投资刺激内需，大宗商品价格上涨，房地产、汽车行业快速发展，也顺便刺激了惠州的石化、电子工业产值快速上升。2013年，惠州GDP超越中山，排名广东第五，2014年惠州GDP突破3000亿，整个“十二五”期间GDP年均增长12%。当时珠三角第二梯队城市的门槛是GDP达到5000亿，惠州市在2013年给自己定下目标，准备2017年冲击5000亿，进入第二梯队。具体的实现路径，首先还是找大项目，然后就是念念不忘的房地产。

但这时候，国际大宗商品价格进入持续下跌通道，紧接着2016年国内开始推动化工去产能，南海石化营收连续三年大幅下降。特朗普上台后，开始发动贸易战，惠州对外资大项目招商越来越困难，2019年三星电子还关闭了惠州工厂。与此同时，国内房地产在2016年开启了去库存涨价浪潮，惠州再次把最大的一份注意力放在了房地产上。

疫情期间，惠州成功引入了总投资100亿美元的埃克森美孚惠州乙烯项目，以及150亿人民币的恒力惠州PTA项目，中国移动也在惠州布局了大湾区数据中心，新一轮大项目招商总算开花结果。但这些概念，对冲不了全国性的房地产下坡路。于是惠州去年放松限购，今年鼓励团购，仍然挡不住房价下跌。
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过去三十年，惠州反复出现了几轮房地产泡沫。同样是临近中心城市的佛山和昆山，都成功吸引了来自一线城市的购房人群。哪怕是被北京看不起的燕郊，这么多年以来，房价也就是折腾了一两次。惠州比所有的一线卫星城都要多折腾几次，这肯定不是个一般的睡城，我们还需要继续寻找惠州的特殊性。

三、行政阻隔，“睡城”难睡

从数据看，惠州最大的问题，就是没有当好深圳的“睡城”。恰恰相反，深圳才是“睡城”。

2020年，深圳市城市交通规划设计研究中心发表了一篇论文，题目是《基于手机信令数据的深莞惠都市圈跨城通勤特征研究》。论文作者根据2019年3月一整月的深莞惠三市所有手机信令数据，统计了人群跨城流动情况。

结果发现，深圳与东莞、惠州的跨城通勤，整体上双向对等，跨城到深圳上班与跨城到东莞、惠州上班的人群规模差不多。大部分跨城通勤人群的居住地和工作地，都集中在城市边界附近，平均通勤距离11、2公里，而且大部分是在东莞与深圳之间通勤。
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进一步看，从深圳外出上班的是2.8万人，跨城到深圳上班的是2.6万人，换句话说，在统计数字上，更多人选择在深圳睡觉，到东莞和惠州上班，深圳才是真·“睡城”。

作为对比，广州、上海都是有更多的人白天进城上班，晚上出城睡觉。上海与周边跨城通勤的平均直线距离有20公里，几乎是深莞惠跨城通勤距离的2倍。
与惠州相比，佛山、昆山虽然有不少房地产项目是吸引跨城通勤人群的，但支撑房地产市场的主要还是本地居民。佛山、昆山都有繁荣的制造业，有充分的就业岗位。

2022年佛山GDP1.27万亿，常住人口955万，分别是惠州的2.35倍、1.58倍，佛山人均GDP13.3万，是惠州的1.49倍。

2022年昆山GDP是5006.7亿，比惠州少400亿，但昆山只有927.7平方公里，常住人口210万，相当于昆山用小于惠州惠阳区的面积，吸纳了惠州1/3的人口，创造了惠州92.7%的GDP。

所以佛山、昆山的房地产本地支撑都比惠州更强。
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但惠州就算整体房地产支撑不足，在邻近深圳的惠阳、大亚湾搞房地产，按理说多少也能起到类似昆山花桥的效果。大亚湾和惠阳房地产的吸引力不足，更直接的原因还是在通勤问题上，也就是当地房产中介念叨十年还没动工的跨城地铁。

广州与佛山最先开通了国内跨城地铁，十年前就形成了“广佛同城”。目前广佛线、佛山地铁2号线、广州地铁7号线都能实现跨城通勤，仅广佛线一条线，日均客流量就达到50万人次。

广佛同城规划上，未来还准备实现18条地铁相连。昆山与上海之间，虽然只有一条上海11号线地铁延伸段伸入了花桥，但昆山与上海还有高铁跨城通勤。昆山与上海每天跨城客运量达到40万人次，成为上海关系最紧密的周边地区。目前苏州的轨交S1线已经连接上海11号线。上海人如果有耐心，可以一路坐地铁坐到太湖岸边。

而深圳与惠州之间，虽然过去十年规划了不少轨道交通线，但推进非常困难。困难不是在工程上，而是在行政审批上。城际轨道交通线，需要省政府审批工程可行性研究，由省政府上报国家发改委审批规划。惠州虽然从2013年就开始推进轨道交通规划，但轨道交通项目的周期比较长，前期筹备工作非常繁琐，尤其是城际线，要跨行政单位沟通，流程复杂度要高出一个数量级。
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之后几年，由于国内各地都在盲目修建城市轨道交通，国务院在2018年7月印发文件，从严管理轨道交通项目的审批，划了好几道门槛，除了对财政收入、常住人口、GDP提出要求，还对轨道交通的经营指标做出限制。惠州虽然在宏观经济指标上满足要求，但轨道交通经营指标很难过线。

按照国务院文件要求，拟建地铁、轻轨初期分别不低于每日每公里0.7万人次、0.4万人次，远期客流规模分别需达到单向高峰小时3万人次以上、1万人次以上。而根据2021年数据，符合每日每公里0.7万人次的城市，只有北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、杭州、西安、长沙9座城市。某些城市未批先建的轨交项目，也变成烂尾纪念碑。
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2020年，交通部发文支持深圳开展交通强国建设试点，鼓励推进深莞惠城际铁路建设，包括三条深莞地铁线，1条深惠地铁线，要把“深圳14号线东延至惠州惠阳”纳入深圳轨交五期建设计划。看上去惠州又有希望当深圳的“睡城”了。

但紧接着，2021年9月，发改委进一步下发《关于印发十四五城市轨道交通规划建设实施方案的通知》，这份文件没有公开，从地方政府工作报告中可以得知，《通知》明确说“十四五”期间，不受理一般地级市首轮城市轨道交通建设规划报批。

2022年9月，惠州市交通运输局在民意直通车上回应市民提问，也是说，根据2021年发改委文件，惠州不具备城市轨道建设规划报批条件，所以深圳14号线延伸至惠阳段，没有纳入深圳2023-2028年规划。
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目前深惠城际线在建的，还是深圳市区内的大鹏支线。大鹏支线全长39公里，沿途穿越高架、高速、铁路和岩溶，穿越好几片山体，工程难度不小，还是条旅游线。这么难的线都要在2026年开通了，深惠轨道交通还是接不上。地铁跨市，比送飞行器去月球都难。

最近几年国家限制城市轨道交通项目，是深惠城际轨交难以打通的直接原因，但拉长时间尺度看，更深层的原因，是行政壁垒拖慢了城际交通的建设，阻碍了城市之间的融合。类似的，燕郊与北京通州之间隔着潮白河，跨河跨城交通需求也很大，但潮白河上的桥很少。2014年京津冀一体化战略提出后，又过了5年半，燕郊西出口立交枢纽工程才正式动工，在2021年10月通车。

深圳惠州的行政壁垒问题，早在二十年前就有过一次爆发。2003年，国务院批准惠州调整行政区划，成立惠阳区。这个文件的背景，是深圳考虑到用地紧张，向中央提议，希望把惠阳以及大亚湾都并入深圳。

当时惠阳是县级市，是惠州最发达的地区之一。深圳这项提议立刻引起广东省以及惠州市的反对，广东担心深圳膨胀太大变成直辖市，惠州不想丢掉经济发达区，所以提出针锋相对的方案，将惠阳撤县改区，最后得到了国务院批复。所以，行政区划改革的阻力，并不只是上级机关的惰性。地方公务员的圈子心态也许影响更大。
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深圳与东莞的关系比惠州更紧密，即便如此，深圳与东莞之间到现在也没开通地铁。深莞惠一体化，乃至粤港澳大湾区一体化，还有很多壁垒需要打破。参考国际上的都市圈一体化历史，比如东京、巴黎、纽约都市圈，往往都是要建立跨区域协调机构，用区域专项法规来保障运行。

深莞惠虽然有联席会议，但受限于既有行政框架，往往也只是联席。深莞惠三者之间没有行政隶属关系，在既有框架下，只能发挥一点沟通作用。想要深度融合，就要突破现有省市区行政结构，成立都市圈一体化委员会，而且还是有专项法规保障，能统筹资金的委员会，设立轮值领导。这个改革方案，看上去比城际地铁要难得多。
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城际交通问题限制了惠州房地产，但东莞也有城际交通问题，却没把房地产泡沫吹到惠州这么大。前面提到，佛山、昆山也有“睡城”房地产，但本地经济更好，房地产泡沫比惠州小很多。因此，更深层的问题是本地经济。惠州凭借靠海的优势，也拉了不少大项目，为什么总体发展落后于东莞？

这才是房产泡沫大到失控的核心原因。

四、区位劣势

从90年代初的“熊猫汽车城”，到2015年提出力争5000亿GDP，惠州始终强调大项目，也确实吸引了一批大企业落户。而东莞曾一度以乡镇加工业为主，以村为基本单位，小企业散乱发展，号称会堂、饭堂、祠堂的“三堂经济”。貌似不如惠州。只是最近二十年，东莞整理城市用地，集约化开发，后发先至，吸引了更多的大企业落户，集中了更多的研发中心，这才堵上了过去几十年的工业缺点。
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而惠州三十多年一直强调大项目，看上去政策连贯性很强。惠州市宣传自身发展优势时，往往会强调发展空间大，土地面积是整个珠三角的1/5，开发强度远低于核心城市。

的确，惠州市面积是深圳的5.8倍、东莞的4.7倍。乍一看，有这么大的面积，还只是关注大企业大项目，不重视中小企业集群，似乎是招商引资工作不全面不细致，浪费了大量土地。

但结合卫星图，就会发现，惠州确实大，但大多是没法开发的山地。惠州城市建设用地面积1082.69平方公里，深圳城市建设用地面积1032平方公里，惠州只比深圳多出50多平方公里，而东莞城市建设用地有1233平方公里。
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进一步看，惠州的城市建设用地比较分散，有大片地区是狭长的山谷地，只能沿着交通线一维展开。市政服务设施是计算服务半径的，在二维平面上才能最大化利用，线性布局意味着浪费。反过来说，惠州在这些线性土地上搞开发，单位面积的市政投入成本要更高，这一点，玩一局城市建设模拟游戏就能体会到。

从产业聚集的角度来说，平原面积越大，交通效率就越高，就越能吸引企业就近配套或协作。惠州市成片的平地集中在惠城、惠阳、大亚湾，相比于深圳、东莞的平地规模都不大。

东莞的1200多平方公里城市建设用地，基本连成一片，高密度区域之间的距离短，对于寻求就近配套、合作的制造业企业来说，更有吸引力。而且，东莞的平地，能从几个方向和深圳的平地靠在一起，而惠州市只有惠阳区的平地能接入深圳。因此，从产业转移的角度来说，深圳的制造业企业，更愿意搬到东莞而不是惠州。
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城市的地理条件、经济区位，决定了市政府怎么做文章，能做多大文章。从90年代开始，深圳和惠州的城市用地格网自相关系数，就长期高于东莞，说明深圳和惠州的用地开发都更集中，也说明市政府在用地规划方面的介入力度更强。深圳是因为好项目太多，所以规划力度更强；惠州是因为好地块太少，所以不得在少数平地上加强规划力度。

20世纪，东莞经历了十几年的小散乱无序开发，所以对惠州没有优势。进入21世纪，东莞正视缺点，在规划上大力整顿，优势立刻就转向了。东莞不仅有完整连片的平地，还处在广州、深圳两个中心城市之间，在大湾区最核心的伶仃洋有港口。地理条件的优势，让东莞在发展上有更高的容错率，就算走过弯路，也能绕回来。

惠州与东莞相反，地理和区位条件，决定了惠州的发展容错率低。惠州用地分散，制造业聚集规模低，所以对中小企业缺乏吸引力，就算强行用补贴吸引过来，也很可能会因为一轮经济波动就破产。

相反，如果成功招到大企业大项目，自然会有一批中小企业就近配套，到惠州安家落户，抗风险能力也更强。如果说90年代初惠州市政府全力争取两个大项目，是想一鸣惊人，后续几届市政府仍然抓大项目，就是看清了地理、区位条件的限制，“起步虽迟，但起点一定要高”。用惠州市政府的说法，这叫大项目的“榕树效应”。
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所有城市都想招大企业搞大项目，惠州因为邻近深圳，在招商引资方面占据先手优势，所以能抢跑。但惠州用大项目填充了有限的城市用地后，城市经济结构也就基本定型了，后续想要寻找新赛道，找新增量，难度只会越来越大。最近十几年，内地城市群也有了长足发展，惠州的比较优势也在不断变弱。

而且对大企业招商，对政府工作来说也是个大项目，一方面市政府要拿出更多的谈判筹码，另一方面也需要了解对口大企业的行业、供应链状况。
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如果说对一百个中小企业招商，是做一百道初中数学题，那么招一个大企业，就相当于一道高数题，政府具体工作内容差异很大。市级单位能统筹的信息情报资源有限，招商时很容易出现信息不对称的情况。所以深圳正威集团靠包装宣传，就能在全国各地搞项目，圈地拿补贴。紧靠深圳的惠州也没能幸免。

惠州面临的地理问题，也是整个珠三角的缩影。珠三角也是被山地围起来的海湾，平地面积有限，能装下的产业集群也有限。而长三角位于华东平原，长江又是世界航运能力最大的河道，所以长三角能在更广阔的空间尺度上形成经济联系，能吃下更多的产业集群，孵化更多的创新型企业。
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过去三十多年，珠三角经历了多次产业结构变化，80年代吸纳香港的劳动密集型工厂，发展纺织、机械、食品加工；90年代生产电器、IT产品这类耐消品；进入21世纪，借助中国入世，大力发展外向型经济；08金融危机之后，又向先进制造和高端技术产业转型，形成了内外双环产业布局——东环是广深科创走廊，西环是先进装备制造带。

受限于地理、区位条件，珠三角未来会进一步重点发展两三个产业，通过培育技术创新来抬高产业附加值。在这种情况下，惠州很难再拿到珠三角核心城市的产业转移项目。

过去三十多年，惠州虽然抓住了石化产业发展机遇，也培育了一部分电子信息产业，但整体上受限于地理、区位条件，在几次地区产业重构中，只抓住了少数大项目，与深圳、东莞的产业联系较为薄弱。过去十几年，深圳的房地产与金融业不断挤出制造业，但大多数优质项目都搬去了东莞，华为在东莞先后建立了松山湖基地和南方基地，华为、OPPO、VIVO的核心供应商很少落户到惠州。如果深莞惠都市圈融合得更早一些，惠阳和大亚湾还是有希望多承接一部分制造业转移的。
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可惜历史没有如果。惠州招大企业大项目，虽然起点高，但难度也大。有限的优质城市建设用地，需要尽可能挖掘出更大的产值，而每届政府都希望能在任期内创造更高的经济增量。

这种短期追求政绩的欲望，对容错率较高的东莞来说，伤害不算大。而且东莞的产业集群策略，也能把市领导的短期需求和长期发展结合起来。换到惠州，地理条件决定了，一旦几个大项目招商结束，再想要短期增长，就只能指望房地产。

所以，每一轮人事换届，惠州都会考虑蹭深圳的的需求，搞房地产，快速拿到经济增量。每一轮全国性房地产热潮，惠州都不会错过，当然接下来的低谷，打击也逃不掉。惠州在邻深板块，培育了深莞惠都市圈最密集的房地产公司集群。
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也许未来某一天，深莞惠一体化会快速推进，城际交通线全面打通，给惠州带来更多的发展机遇。但属于房地产的时代，已经落幕了。春天不会再来。这从长期来看，对惠州，对整个珠三角地区都是一件好事，但当下的惠州干部，恐怕还要在限价和打折之间纠结好几年。

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