睡前消息592期：守护高楼承重墙，社区自治最可靠

2023年5月21日睡前消息文字版第592期

睡前消息592期文稿：守护高楼承重墙，社区自治最可靠

大家好，欢迎各位老观众回到睡前消息，今天是2023年5月21日星期日，第592期节目。请静静介绍话题。

督工，作为一个曾经的土木工程师，最近和你专业最相关的新闻，就是哈尔滨拆楼事件。在利民学苑小区的31层商住楼内部，3楼的商用房租户想开健身房扩大空间，把小型挖机开到楼上，破坏了承重墙，直接影响了全楼结构，裂缝延伸十几层。现在有一部分住户已经撤离，整栋楼都面临报废的危险。

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哈尔滨的事情上网之后，好几个城市也跟着发现了类似的拆承重墙问题。督工你对这类问题怎么看？

在类似新闻的评论区，我看到好几个人建议，让责任人把上下两层商住房都买下来，灌满混凝土，变成实心的基础，保住整座楼的稳定。这种建议可不敢乱说，否则真有人真用类似方式修复房子就麻烦了，后果可能比凿承重墙更可怕。

因为钢筋混凝土建筑是空心的，平均密度很小，甚至和泥土比都很轻。平时盖楼多挖几层地下车库，都要考虑挖掉土层、基础减轻负担的影响。要是工程师忽略空心建筑密度太低的问题，一旦遇到地下水位高的情况，车库乃至整座建筑可能会像一艘小船，直接飘起来。

反过来说，要是真用钢筋混凝土填满3层楼，也许能补偿拆墙的结构稳定性，但也会在空心建筑内制造一个罕见的实心水泥块，对基础产生额外的压力。哈尔滨城区基本上都是松花江泛滥平原，高层建筑不一定会把基础完全支撑到岩层，而是飘在土层上面。对于建筑基础来说，用混凝土填满三层楼，效果类似于增加十几层楼的局部压力，就像给小划艇上压了一块大石头，弄不好会让全楼侧翻，再砸倒边上的楼，搞一次小型911事件。

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比较靠谱的方案，应该是先用一批千斤顶应急，然后全楼检测，看看整体结构是不是已经彻底损坏。如果能补救，搞一个钢筋混凝土补丁，其他地方的裂缝加点碳纤维混凝土补强，不会比原来的墙体重太多。如果主要受力结构已经破坏了，那就干脆拆掉。哈尔滨房价虽然已经下跌，但每平方米七八千总是有的，其中主要是土地价值，造房子的成本只占很小一部分。如果原地重建，不用担心土地成本，基础、一部分结构和设备都可以利用，还能更新建筑寿命，重建未必不是合理方案。

技术上的补救，就像去医院做手术，效果再好也不如不生病。对于整个社会来说，最重要的问题不是修复建筑，而是应该预防承重墙被拆，至少也要能及时发现破坏承重墙的行为，不要等到整体结构出裂缝才考虑修复问题。哈尔滨承重墙事件说明，中国最缺的资源不是工程师，而是有足够约束力的基层管理人员。

从法律上说，城市政府，最基层的机构是街道办事处，和农村的乡镇平级。上海107个街道办事处，要对付2500万常住居民，平均每一个街道管二三十万人。一般来说，大城市街道办事处有几十个行政编干部，带着一群临时工干活。这就是略微加强的乡镇级团队，要应付一个县的人口。

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街道办事处下面的社区居委会，理论上来说是自治机构。《城市居民委员会组织法》第17条规定，居委会工作人员连工资都不应该有，只能在兼职状态下领一点生活补贴。当然现实中的居委会早就是街道办事处的下属机构了，对应农村的村级单位。

今年3月，解放日报的网站有一篇报道：《划小社区管理服务颗粒度，家门口服务更精准》。新闻提到，去年上海拆分了125个居委会，原则是每个居委会不要超过3000户。拆分之后，上海城乡合计，社区居委会一共六千多个，平均每个要管理四五千人。同一个新闻还给出了社工人员总数，全市5.6万，算下来每个居委会还不到十个人，这是用加强版的村级单位，去应付一个小乡镇的人口。

https://sghexport.shobserver.com/html/baijiahao/2023/03/28/992240.html

总结一下，街道办事处是乡镇级管理力量应付县级人口，居委会是村级管理力量应付乡镇级人口，就算能得到上级专业部门的加强，大城市的管理能力也必然要比传统社会弱。

与其同时，城市人口需要的服务，肯定是比传统农业社会多。在一个农业乡镇，农民基本上只有一两个社会角色，只要确定亲属关系、确定自己的土地和房子位置，社会关系基本就定了。城市社会，一个人可以同时是居民、业主、雇员、纳税人、车主、投资人，每个角色都以不同的方式和其他人互动，人与人的潜在矛盾比农业社会多了几倍甚至是几十倍。所以就算在同样的人口水平下，城市生活也必然更复杂。

传统农村生活还有一个特征，就是没什么楼房，大多数农民都是独门独户居住。从几何学的角度说，人口分散在二维平面上，彼此之间边界清晰，矛盾少。

到了21世纪，中国人不仅进城了，还普遍住在楼房公寓里，每个街区都有成千上万个封闭空间，而且各个封闭空间组成了三维结构，彼此影响。平时因为楼上楼下噪音引发的凶杀案已经不少了，哈尔滨这次拆承重墙事件，更说明居民活动会在三维空间内相互影响。

与其同时，三维结构也会也彼此遮挡，增加监控难度。20世纪留下来的消防瞭望塔，现在和周围的楼房一比，简直是个玩具。可以说城市绝大多数住宅都是传统意义上的监管死角。哈尔滨拆楼事件，小型挖掘机在楼里工作，破坏整体结构之前都没人知道，说明个别居民的异常活动很难监管，

这些因素叠加到一起，都指向一个现实问题，就是现在大城市的基层政府管理力量明显不够用。如果居民之间的利益都指望政府来协调，来监管，就必须增加几倍，甚至是十几倍的人力。否则拆承重墙这种事情就会不断发生。

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过去十几年经济增长率比较高，大多数破坏行为都和这次拆承重墙一样，是偶然行为，是无心之举，还相对可以忍受。等到经济增长停滞，社会矛盾增加，一小部分人借着城市地形搞主动破坏，很容易给城区制造“破窗效应”，治安水平和基础设施会一起崩溃，很多西方大城市核心区就是这样衰落的。

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你可能觉得我危言耸听，但在我生活过的矿山，很多旧房子被流浪汉和犯罪团伙占据，然后隔几天就会出奇奇怪怪的事故，慢慢毁掉整个居住区。从整齐的房子，到一片废墟，用不了十年时间。我记忆中的第一个家，工人宿舍区，因为一场找不到责任人的火灾，现在只剩下地基了。所以中国必须趁着经济增长率还过得去，趁着大多数高层建筑还比较新，想办法加强大城市的基层监管力度。否则中国的大城市也会逐渐出现废弃街区。

督工你的意思是不是要扩大城市的基层政府，用几倍的公务员来消灭监管死角？

前面大致算过账，大城市的街道办事处是用一个乡镇政府的架构，去管差不多一个县的人口，这显然不合理，基层的人力的确应该增加一些。但考虑到政府的管理模式，如果真的以政府公务员、政府雇员的模式投放人力，整个社会都会拖破产。

429期睡前消息我提到过中国基层政权的基本组织模式，自从秦始皇以来，中国的基本行政单位就是县。哪怕是省会、首都，也必须依托一个县才能存在。比如说山东济南源于历城县，明清的北京城东部是大兴县，西部是宛平县。

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这是因为农业时代的基层管理有一个基本假设，就是基层人口是标准化的。古代农民用肌肉劳动，财富水平差异不大，需要的社会服务水平比较均匀。古代大多数人只有农民一个职业，当兵和当工匠往往属于兼职，需要的政府服务也差不多。所以只要按照人口和土地面积，均匀布置县级单位，每个县都配备标准化的资源，就能控制基层，保持稳定。在明清时期，甚至全国的县衙建设都要遵守同一套标准图纸。

但从社会发展水平看，明清已经是农业社会晚期，很多城市经济的发展远远超出了秦汉时代，所以中央政府就对人口太多、经济太发达的城市搞“分县”，尽量保持基层单位的均匀性。比如说无锡一个城市拆成两个县，苏州一个城市拆三个县：吴县、长洲、元和。这是把近代工商业城市管理问题，转化成自己熟悉的农业县管理套路。直到今天，很多东部地区已经找不到传统意义上的县和乡，我们还是用“县处级”、“乡科级”这一类标准，去描述基层政权的地位，分析基层政权能调动的资源。

可以说，21世纪的中国城市管理架构，还保留了很多农业时代的传统，遵循了秦始皇的经验，企图用标准化的结构满足现代居民的需求。每个街道、每个居委会的编制、级别和资源配置是差不多的，干部权力基本相等。如果政府给某些社区划拨了超额的人力和预算，提供了额外的服务，居民会抗议歧视，就连基层干部自己也会觉得上升通道被扭曲了，待遇不公平，损害工作积极性。

但实际上，现代城市各个城区、各个群体需要的管理水平和服务种类天差地别。继续用秦始皇留下来的经验，搞标准化管理，结果就是服务水平很难确定。一部分群体提出了高要求，如果政府包办，给所有基层单位都加强资源落实，就会给财政制造巨大压力，还会在其它需求不足的社区产生浪费。但如果政府不提供类似服务，就会引发激烈的社会矛盾。

这就是现在城市管理的主要矛盾。用郡县制改过来的标准化基层结构，去应付现代城市的复杂需求。好像把一块平板按在凹凸不平的地面上，凸出的地方可能已经被压垮了，凹下去的地方还没感受到压力。哈尔滨和各地频繁出现拆承重墙的问题，就暴露了这些感受不到管理压力的角落。

当然，从全国来看，城市建筑出问题的事情还很少见，这是因为中国城市刚刚经历过一个大基建时代，大多数建筑和设施都是新的，没有常态的管理也能顶很长时间。随着事件推移，将来盖不住的问题会有爆炸性增长。就在全国媒体关注两起拆楼事件的时候，5月9日新民晚报有一条上海新闻。请静静帮我读一下。

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https://mp.weixin.qq.com/s/6coUEmjGg70Q1soJRVR9_Q

江宁大楼位于上海市中心商圈，是一栋房龄40年的老大楼。从今年3月中旬开始，居民就能在楼里闻到一股刺鼻气味，来源逐渐被锁定为大楼地下室。最近一段时间，大家都戴着口罩乘电梯，而十楼住户家中也满是苍蝇，这段日子业主们很是煎熬。气味难闻，有居民甚至怀疑过这有可能是尸体腐烂的味道。

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与其他新建小区不同，江宁大楼的地下空间除了泵房外，并没有其他为居民所用的设施，所以几十年来大家对地下室有什么都不太清楚。为了查清原因，居民们、居委干部、物业经理一同下楼，竟发现地下室有一扇锁死的门，异味的源头疑似就在里面。

破门之后看到的景象，让大家“大开眼界”，成片的建筑“垃圾山”映入眼帘。这堆“垃圾山”高度在1米6左右

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而在一个废弃的冰箱里，则放着已经腐坏的肉。据居委工作人员介绍，光是清运这些垃圾，就用了一周的时间。现场收拾出整整10卡车垃圾。而在层层垃圾之下，还隐藏着一条不明来源的“臭水黑河”。

静安区南京西路街道陕北居民区党总支书记王晓光介绍，他们在垃圾堆里找到了证据。最终查明这堆建筑垃圾是江宁路91号一家餐饮店在装修时留下来的。由于江宁大楼地下室与附近楼栋相连通，店家就把垃圾倒在这里又砌了墙，所以“垃圾山”没有被及时发现。记者在现场看到，不明来源的黑水依然在冒出，上面还泛着油花，味道很像“加浓螺蛳粉”

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据悉，这套房子属于售后公房，没有明确的产权人。调查产权归属后发现，该地下室属于区民防办，之后区民防办与房管局对比了图纸，确认地下二层属于地下室，而堆放垃圾的地下一层属于“半地下室”，没有产权人。这种情况就默认为，该区域为全体业主共有。

王晓光介绍，首先要对这里进行维修，解决积水问题后进行全面消毒。之后半地下室会交还业委会，至于如何使用则需要业主们共同商议。

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对于大多数中国人来说，上海的新闻，比另外两个拆承重墙的消息更值得关注。因为上海在八十年代就开始修高层住宅楼了，预演了未来中国大城市的发展方向。

这次上新闻的建筑，房龄已经40年，几乎没有常态化的管理，被外人悄悄挖进地下室，当成了垃圾场，几年都没人知道。最后散发出臭味，也是一两个月才有居委会来管。虽然大楼的受力结构没有被破坏，但在城市人口密集区乱排污水，让有机垃圾自由发酵，没有产生沼气爆炸，也没有制造生化危机式的另类疫情，我只能说江宁大楼的居民运气好。同时也可以有把握地推测，其他中国城市也在慢慢积累类似的隐患。

2023年的今天，房地产高潮已经结束了，建筑寿命不断增加，而政府的财政能力越来越紧张。如果我们不对城市管理模式做全面改造，中国城市可能会在十几年后全面爆发问题，让居委会顾此失彼，只能选择躺平。到时候很多街区环境一定会快速破坏，富裕居民想办法搬走，穷人留下来，和移民、流浪汉一起经营贫民窟。

所以，我认为中国应该放弃农业时代的基层管理模式，尽早在城市推行社区自治，让自治组织独立组织财政，接管一部分权利、责任和财政，才能保证大多中国人住在繁荣的城区。

回到城市管理话题，督工你反对政府包揽所有城市管理任务，而是应该培养一批城市自治组织来接手。这具体是什么模式呢？

既然任务是管理社会，自治组织就应该具备政府的大多数特征，只是不由上级任命，也不消耗国家财政，独立对居民承担责任。

比如说：

政府要有明确的组织模式，自治组织也要有自己的选举、任命程序；

政府要收税，自治组织也要为自己提供的服务收费；

政府有强制力，自治组织也必须能约束居民的生活，违规就给出经济惩罚；

政府有公务员，自治组织也要给任职人员发工资；

政府要依法办事，自治组织也应该制定自己的运行规范；

政府有外交，要和其他行政单位合作，自治组织也要明确自己的权利边界，必要时派出代表对外谈判。

这样的组织听起来很新鲜，历史上先例其实不少。50年代新中国打破皇权不下县传统，组建人民公社和村级政权的时候，就在农村搞过类似的秩序。当时至少在生产队一级，队长完全直选，上级不能指定。60年代反思大跃进经验教训，国家特别提出，公社和生产队的资产都是独立的，决不能随便相互调拨，破坏农民的生产积极性。80年代集体经济比较强的地区组织村级选举，21世纪初城乡结合部被征地，农民联合起来对外谈判，也经常形成对本地居民有约束力的自治组织。

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上面列举的有自治性质的基层政权，共同点是一直在农村测试，从来没进入过新中国的城市或者工业社区。这是因为新中国要在农业社会的基础上发展现代社会，工商业资源和现代城区都很稀缺，长期由政府集中控制，不愿意放开自治。

同时，现代工商业单位的生产率高，相对大多数中国人有经济落差，所以单位能拿出一部分资源补贴居民。比如说，军政机关的单位大院，国企的生活区，连续几十年都比周围的生活水平高，居民自治的愿望也不强烈。就算是大院外面的普通城市居委会，也能从周围的机关、企业获取补贴，改善民生，不需要向居民另外收钱搞建设。

直到今天，城市居委会如果想搞点本地特色福利，干部一般也不会找普通居民收钱，而是到辖区内的大企业、大机关去化缘、募捐。居民不出钱就能得到一定的免费福利，所以不会太计较居委会是否会依法自治。

总而言之一句话，如果你能利用少数单位的经济优势，给社区提供高于平均水平的免费福利，解决本地的大多数问题，不搞自治也无所谓。

但是到了21世纪的今天，大多数人口都进城了，年轻人更是集中在大城市，在工商业企业就业，对城市服务水平的要求不断提高。另一方面，普通的机关、企业相对周围的社区已经没有明显经济落差了。如果还是靠少数企业，少数机关挤出一部分资源，去支撑普通社区服务，资源必然不够用。要是因此降低了城市管理水平，企业搬迁，居民外流，城市可能就会进入连续衰落的恶性循环。

哈尔滨眼下的问题，就是总体上产业衰落，能额外承担城市管理成本的单位少了。同时人口外流，形成了唯一人口下降的省会城市。所以不等到建筑老化，各种问题就开始在监管死角爆发。

为了解决城市基层秩序问题。我们有必要向建国初期的人民公社，向80年代的集体经济组织学习，反思过去城乡二元化体制下的城市管理模式。在大多数人口都进城的今天，合理的尝试方向，是用自治组织来收集资源，给社区提供定制化服务，至少把本地的居民动员起来，解决城市管理隐患。

具体来说，地方政府应该主动帮助各个小区组织业主委员会，提高业主委员会的权威，增加业主委员会的权限。哪怕提供一定的定向补贴，也要帮助小区把专职的管理、监督团队组建起来。因为高效的团队可以收集更多的物业费，提升内部基础设施；可以监督维修基金的使用，延长建筑物的使用年限。如果没有这样的团队来负责，以后出了大事故，还是要财政资金承担一大块救助责任，政府不会省钱。

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具体看哈尔滨拆承重墙事件的主要破坏行为，是装修队带着小型机械进到房间里面凿墙。对于政府监督人员来说，这是一个不可预测的危机，很难通过公务员巡逻监督来发现。但对于自治社区的内部监管人员来说，可以事先审批施工方案，可以例行巡查，也可以常态化地发动居民举报，只要不瞎不聋就多半能发现问题。

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如果不鼓励社区自治组织守护自己的房子，反而让政府大包大揽，把内部承重墙的监管责任都担起来；这就像病人本来可以自己对医生讲症状，非要选择兽医模式，不说话让医生自己去摸，误诊是大概率事件。

在现实中，大多数基层官员的态度，不是鼓励业主委员会自治，而是限制甚至是压制业主委员会的活力。经常看到各地住建局甚至是街道办拿出自己的条款，限制业主委员会的选举规则。他们宁可和开发商留下的物业公司打交道，也不愿意看到业主委员会提出自己的诉求。我理解，这可能是担心居民团结起来不好管理，会给自己找麻烦。

从短期来看、对具体公务人员来说，惹麻烦的担心是对的。但从长期来看、对整个政府而言，这肯定是搞错了。凡是在基层办过事、组织过集体活动的人都知道，条件再苛刻的集体谈判，也比每个人都提个人条件，搞一票否决制要好。人多到一定程度，交易成本和谈判成本才是最大的成本。

比如说，地方政府要拆迁，国企要建信号塔，社区要和小区居民合作搞防疫，税务局要收房产税，甚至是给城市居民发福利、搞救助，都需要有个权责明确的对接团队，分配责任和利益。否则同时和几千几百人去谈，再好的事情可能也被废掉了。让业主委员会派出谈判代表，等于利用了业主委员会自发形成的规则，节约交易成本，所以能替全社会省钱，替政府和普通人都省钱。

所以，真想做事的政府，会把团结起来的人民，看做一个理性可谈判的对象。只有不想做事，只求混日子的公务员，才希望人民是一盘散沙。现在很多基层政府找不到对接的自治团体，也能推行一些政策，并不是因为自己工作能力强，而是因为土地财政的虚火还没过去。政府可以像过去的机关大院后勤处那样，用额外的补贴资源来换发言权。这显然是不可持续的投入方式。

就算政府能一直投入补贴，事实证明，往下发钱也需要有自治组织配合才顺利。现在很多富裕的市政府，主动拿出财政资金，给老小区装电梯、修屋顶。但是因为特定楼层的居民可能因为利益受损，甚至是因为利益拿得不如别人多，就抵制政府装电梯，导致福利发不下去。将来遇到要收钱才能办的事情，难度肯定还要十倍百倍的增加。

如果我们现在不鼓励居民组织自治，不鼓励自治组织自己协调内部利益，强行由政府包揽所有城市维护、城市更新的任务，随着土地财政的惯性耗尽，中国城市就会逐渐陈旧、衰败。哈尔滨拆承重墙的问题，只是一个开始。

督工你提到居民自治组织的时候，用业主委员会举例。但是从现在中国的业主委员会运行状态来看，恐怕做不了太复杂的事情。甚至很多业主委员会自己就是混乱的来源，这样的自治组织能承担社区管理职能吗？

当然不能，但是因果关系不要弄反了。不是因为业主委员会或者其他自治组织太弱，才必须让政府大包大揽。而是因为我们一直没有给城市社区自治创造环境，业主委员会才变成今天这个鬼样子。

说起小型社区的自治，历史上最典型的例子是古希腊城邦。当时一个城邦的公民数量，少则几百，多则几万，平均下来几千人，和现在一个大型小区的户数差不多。古希腊人早就发现了，仅仅有投票、抽签和集会，民主制度不会正常运行，必须在管理和经济两方面给民主自治提供条件。

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管理条件，就是不仅仅选一批领导，还要设置合理的职务分工，让当选的人能用上官僚机构的力量，保证平民出身的官员也可以处理问题。否则就只有带着随从和顾问的贵族能执政。

经济条件，就是给当选的人发工资，让当选的人不用担心吃饭养家，任职期间全力投入自己的工作，不让衣食无忧的富人垄断职务。

另外，某些城邦还出钱办公共学校，传授政治知识，帮助平民正确行使自己的权利。

这几项基本条件，业主委员会都不具备——内部没有明确的分工，当选之后没有稳定的工资回报，社会也不传授政治常识。但是最后选出来的委员会，要掌握几千、几万人缴纳的物业费，要选择物业公司、建筑公司、绿化公司，还要相互监督，面临的问题比古希腊城邦官员更复杂。如果业主委员会不乱，我只能说人民中间有天才；但现实是残酷的，业主委员会乱作一团，混水摸鱼才是大概率事件。

所以，无论我们是基于业主委员会发展基层自治，还是创造一种新的基层社区自治模式，都必须像设计基层政府那样认真，像设计当年的人民公社那样有创造力。基层社区再小，也必须要有自己的收费或者说收税制度，要有合理的管理职务分工，以及筹款发工资的流程。

而一旦管理团队稳定下来，还应该给他们足够的授权，让他们有一定的决策自由。比如说对内指挥工人，扔掉公共空间违规堆放的物资；比如说雇佣律师，起诉常年拖欠物业费的业主。对外的时候，社区代表应该得到明确的授权，代表集体去谈判，在授权范围内，谈出来的结果应该被社区认可。

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基层社区自治需要的具体制度设计我就不一一列举了，因为不可能全面列举。我们搞社区自治，就是为了避免基层管理模式一刀切，浪费资源，所以要给不同的社区提供差异化的服务。每个社区的建筑形式、周边环境、气候条件都不一样，居民的职业分布和地方文化也有区别，适合的自治组织模式必然差别很大。国家应该鼓励多样化的社区组织模式，只要不违反法律，只要不伤害其他人的自由，就应该让人民充分发挥创意。

这样做当然会暴露很多矛盾。比如说社区能不能养狗，能不能放音乐、跳广场舞，能不能随便停车，能不能把房子租给培训机构，这些问题过去往往处于模糊状态。就算物业公司根据惯例建立了一套规则，也缺乏明确授权。所以经常是按闹分配权利，谁敢撕破脸影响其他人的生活，谁就能多占用一些公共资源。

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基层自治的秩序建立之后，一旦通过明确的民主程序建立新规则，社区就可以雇佣保安去执行规则，鼓励居民拍照取证，聘请律师去索赔，让少数违规的居民日子难过，抱怨日子还不如过去舒服，甚至抗议新的基层秩序。但这些矛盾也不是自治社区制造的，只是过去没人解决而已。如果政府不允许自治社区出来解决问题，就要花更多的钱把社区服务包下来，化解其他更多居民的抱怨。

政府的钱不能凭空产生，只能是向一部分人民收钱，才能补贴另一部分人民。全包下来的管理模式，必然快速掏空政府财政能力。只有在房地产泡沫的扩张期，政府可以把土地卖出很高的价钱，让大多数人出钱买房，再拿出一部分钱返还到社区，才能勉强维持对社区的全面补贴。等到大多数居民已经买了房子，从提供补贴的买房者变成了需要补贴的居民，政府的全面补贴政策就维持不下去了，大多数社区恐怕连现在的服务水平都维持不住。

所以，趁着中国大多数房子的房龄只有一二十年，政府应该尽快推行社区自治，让每个社区都按照自己的需求去筹集资金，维护秩序。政府只负责在外部维持治安，避免社区秩序侵犯基本人权，这样才能保住财政平衡。

如果不让政府包揽社区服务，而是让不同的社区自己筹集资金，在自治框架下提供社会服务。各个社区的服务水平必然差异巨大，产生肉眼可见的不公平。督工你怎么看待这种现象？

公平是一个底限，不应该用来评价个性化服务。政府可以建一批能保证基本居住条件的保障房，用比较低的价格出租，同时严格审查入住标准，只允许真穷人入住。一旦个人收入或者消费达到一定标准，就把人赶出去。在这样的小区，我支持政府兜底，不搞什么社区自治，直接由国家雇佣物业公司，提供标准化的社会服务。

但如果某个人不符合廉租房的入驻标准，说明他的财富可以租到个性化的居住环境，这种需求就不应该由政府来满足了。否则每个阶层都哭穷，每个阶层都希望政府提供额外的社会服务，多半是富裕阶层占的好处更大。

比如说，现在各大城市财政稍微有点钱，就会改造旧小区，增加绿化，修理房屋，加装电梯，提升居民的居住感受。这表面上看来是帮助弱势群体，实际上是劫贫济富。

一般来说，被改造的老小区往往在城市核心区，本身房价就远远高于郊区。五六十平米，没有电梯的老公寓，价值可能比郊区200平米的电梯新房还要高。如果这些老城区居民愿意，完全可以卖掉房子去郊区，换房子剩下的钱再雇一个服务员，帮助自己解决所有适应新环境的问题。

更何况这些小区的居民往往有体制内身份，工资和退休金都明显高于社会平均水平。政府花大价钱来装电梯，实际上是用所有人交的税，帮一批富裕中产阶级改善生活，让他们连搬家的麻烦都不用承受，资产就又增值几百万。

维护社区秩序的问题也一样，如果政府企图大包大揽，满足所有居民提升居住质量的诉求，让居民忘掉自治的选项；那政府就不可能公平分配资源，多半是给富裕阶层提供价值更高的福利，让穷人去补贴富人。

所以，我认为政府应该只保证最基本的治安和教育资源，在法律边界上做监督就可以了。大多数社区都应该自己筹集管理资金，自己维护内部基础设施，也建立独特的社区秩序。这是保住政府财政最可行的方案。

督工你说每个社区都会有独特的需求，都应该探索符合社区特色的基层自治模式 。哈尔滨拆承重墙事件，发生在中国大城市常见的高层公寓小区，这适合什么样的自治模式呢？

前面提到，21世纪城市化的一个特征，就是城市立体化了，居民在三维空间内相互影响，也彼此遮挡了视线，为破坏行为提供了掩护。中国人口密集，不缺造房子的钢筋，而且人口向大城市快速集中，高层公寓小区尤其多。

所以，无论看经济利益上还是看生活质量，中国大城市居民和邻居的互动强度，要远远超出传统的社区，和美国郊区化的低密度住宅区也有本质不同。在高层公寓内部，一个居民凿墙，几百上千人的生命都受威胁；一个人在家里组织聚会，可能会导致上百个人睡不好觉；一个家庭用煤气粗心大意，附近几十户人家都可能被炸飞。

现在中国人仗着房龄短，大城市居民普遍年轻，白天忙着上班，可以无视社区的潜在矛盾。但如果我们要在高层建筑群里住上几十年，还希望房子能保值，希望退休生活足够舒心，社区组织就不能太松散。社区管理者不能只关心小区绿化、外卖上楼这种琐碎事情。还应该注意房屋维修，居民关系，乃至干预居民的生活习惯。

欧美的大城市也有很多高层公寓，有的在一个世纪之前就开始处理公寓住户之间的矛盾。他们的经验教训显示，楼房住户之间的互动太密切了，如果要可靠地保护维护高层建筑的秩序，仅仅搞业主委员会是不够的，还要引入商业规则。

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具体来说，高层建筑的产权，不会拆成几百套住房独立出售，而是先成立一个股份公司，总体持有整栋建筑。每个买房的人，首先买到的是公司的一部分股权，然后可以凭借股权，拿到其中一套住房的使用权。所有的公司股东也就是住户坐到一起，像做生意那样，在股东大会上确定一套规则，任命公司的各个职员，再给这些职员发工资，让他们监督住户，落实规则。

所以，住户并不能把公寓当成自己的财产，想怎样就怎样。无论是装修、改造，还是平时居住，都必须按商业契约接受监督，违规就要受惩罚。如果受了惩罚不交钱，那就是欠了商业债务，其他股东可能会以公司的名义起诉你，强行拍卖你的股份去还债。股权和房屋使用权挂钩，自然就把违规的住户清理出去了。

房屋用到一定年限需要维护，或者遇到偶然事故要修理，商业规则也能让股东坐在一起讨论成本和收益。如果股东大会确定要修，那就按股份和责任分摊修理费用，个别住户反对是没用的，也要一起出钱。

至于说卖房、租房，那更不是一个人的事情。在同等条件下，其他住户一般有权优先收购你的股份。如果你想把房子租给其他住户不喜欢的人，股东就可以开会授权公司，不批准租房合同。就算租户进来了，要改造内部空间，也必须先审批，然后在监督下开工。有时候多数股东对新租户的改造工程有所疑虑，会要求租户在开工之前去买一份很贵的保险，万一破坏了楼房的整体结构，也不至于没人承担经济责任。

回头再看哈尔滨这次拆楼事件，三楼业主把房子租给健身房，把挖掘机运到房间里搞装修，楼上的住户居然不知道。拆墙出了裂缝之后，有人估算修复成本过亿，健身房老板肯定是拿不出来的，国家也未必会兜底，其他住户可能得自认倒霉。这说明中国高层公寓小区的管理力度实在是太弱了，不能长期保护建筑的使用价值。我们还是要多参考一下其他国家的成熟经验。

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在商业规则下搞社区自治，买房子、住房子成了很麻烦的事情。很多人上班的时候都没这么在意过公司规则。中国人会允许一个动不动就罚款的自治机构管理自己吗？

没人喜欢被人管，但也没人喜欢自己的财产贬值、自己的生活被打扰。当年欧美第一代高层建筑住户也保留了农村和小镇的生活习惯，也经历过自由散漫的阶段。后来他们发现问题越来越多，而且政府力量不可能及时干预，高价买下来的房子有被毁掉的危险，这才有一部分居民开始探索严格的社区自治规则。

很多人听到严格的社区自治规则，首先想到的是自己要承担更多的交钱义务，要被限制放音乐的权利，要被剥夺随便出售和出租房产的权力。实际上，更多的时候，普通人遇到的问题，是房屋损坏没人来管，是楼上半夜跳舞影响睡觉，是邻居把房屋租给传销公司当宿舍，对门每天几十个人进进出出。我相信，随着时间推移，中国人也会发现社区制定严厉规则的好处，主动承认遵守规则的好处。

对于强力社区自治的必要性和可行性，最好的辨别方式，是夜深人静的时候问问自己：会不会主动出钱出力维护社区的基础设施；会不会主动照顾邻居的感受、约束自己的生活习惯；会不会主动纠正其他人破坏社区环境的行为：

如果答案都是肯定的，那我要恭喜你。你是好人。严格的社区规则对你没有任何损害，反而可以提升你的生活质量。

如果答案是否定的，那我要提醒你。你的邻居多半也有类似的人生观。如果不建立一套严格的规则，你们谁都不会有好日子过。

其实不用我说，现在的中国人已经在买房的时候认真考虑社区规则了。在同等条件下，回迁小区、高房龄小区、流动人口租房多的小区，价格一定会更低。这就是中国人在挑选社区共识，想避开人员复杂、物业费收不齐的社区。谁也不希望基础设施损坏影响生活质量，更不希望社区维护太差，房子快速贬值。

但既然人口在不断流动，房子也在不断转手，谁也不能保证自己的小区能一直保持人员同质化。事实证明，政府并不喜欢蹚浑水，现在的街道和居委会都很少主动给情况复杂的小区制定规则，甚至连拆承重墙的事情都只能事后干预。那就必须指望社会自治，居民自己建立一套严格的规则，才能约束所有人为社区出钱出力，保护社区共识这份很值钱的无形资产。

最后，还是回到一开始反映大城市管理难度的解放日报新闻，上海拆分居委会，要提升社区服务质量。请静静帮我读最后一段：

https://sghexport.shobserver.com/html/baijiahao/2023/03/28/992240.html

此外，上海积极孵化培育社区社会组织，撬动多元主体的自治活力。数据显示，全市社区社会组织达6142家、备案在册的社区群众活动团队2.66万个、社区基金会达87家，数量规模全国领先。以专业加梯社会组织为例，在推动民心工程过程中，已成为“小巷总理”的左膀右臂。

代表们指出，这些新机制有效运转的前提是完善的“三驾马车”。物业、业委会、居委会需各司其职、互为助力。市房管局对照《上海市居民委员会工作条例》，进一步细化居委会在业委会组建、换届改选和日常指导监督等方面的工作内容，积极推进居委会成员兼任业委会委员工作。厘清责任、亮出清单，“三驾马车”各自找准定位、照章办事，让基层治理始终处于良性运转的轨道上。

三月份的新闻提醒我们，大城市培养基层自治力量，不是空想，而是正在推进的现实。这里我总结一下今天的观点：

在21世纪的中国现代城市，各个社区、各个群体差异很大，对基层社区提出了复杂需求，和农业社会的管理方式产生了尖锐矛盾。如果是政府统一提供标准化的社区管理，低水平服务会留下太多的监控死角，也会导致普遍不满；高水平服务会导致资源浪费，最终拖垮财政。所以合理的方案是向自治组织放权，让人民自己去化解基层矛盾，各社区独立配置基层管理资源。

当前中国社会没有搞社区自治，也没有出大问题，不是因为制度合理，而是因为土地财政提升了政府力量，因为新建的房子还不需要考虑维护问题。等到卖地财政逐渐结束，房龄逐渐增加，矛盾就会逐渐暴露。哈尔滨作为唯一人口下降的省会城市，把大城市未来的隐患暴露出来，这是对全体中国人的提醒。我们应该趁着政府还有能力支援基层社区，尽早把力量用来雇鼓励基层自治，保证中国城市的长期繁荣。

感谢各位老观众的期待，592期睡前消息到此结束，文字内容随后发在睡前消息编辑部公众号，视频同步在微博“睡前视频基地”更新。我们周二再见！