第八章 何以安居：土地、住房与规划
2019年，有关鹤岗房子一万元一套的新闻点燃了互联网。之后有记者调查，虽然一万元一套是极端情况，但几万、十几万一套的房子却是普遍的。(1)这对于一线城市好点的地段，只是一平方米的价格。
在房地产界，一直有种流行的说法，说中国大约在2013年出现了房地产市场的分化。在那之前，全国的房价“齐步走”，一起涨跌；在那之后，是一线城市领涨，而跌的时候，一线城市又比较抗跌。
换个角度，中国房地产市场价格的分化趋势，其实在2003年的时候就已经开始出现了。来看一张图（图8.1）。
图8.1 不同土地供应状态下房价-收入比的分化
这张图里，我们把中国城市分成两组，按照这个城市土地的供给和需求之间的矛盾来划分。上面那条实线代表的是土地供应（建设用地指标）在2003年之后相对收紧的城市，(2)从需求端来看，这些城市大概率位于沿海地区，是人口规模比较大、收入水平比较高、人口密度也比较高的城市，很自然的，这些城市是人口流入的。
下面这条虚线正好反过来。这组城市大量处在中西部地区，人口规模往往比较小，人均GDP比较低，人口密度也比较低。这样的城市很多是人口流出的，它的房地产需求相对来说是比较小的。但是在2003年以后，这组城市的土地供应在全国的份额是上升的。
图上的纵轴就是房价-收入比。在中国，城市层面没有长时段的收入数据，我们就使用另外一个替代性指标，叫“职工平均工资”，所以纵轴实际上是一个城市的房价除以其平均工资的比值。
这张图中，在2003年之前，这两组城市的房价和工资之比都是在下降的。但是到2003年以后，这两条线就开始出现分化了。在需求旺盛但土地供给相对收紧的地方，房价持续上涨，另一组城市房价-工资比持续下跌。
如果你问中国的房地产市场是不是存在泡沫，大多数人会说“是”。(3)为什么？稍有些经济学知识的人会说，房价涨得比收入快啊——其实这话就是在用房价-收入比这个指标。
那么，房价-收入比高到底是不是代表有泡沫？为什么中国有的城市“泡沫”越来越大，另一些城市“泡沫”越来越小？
这一章，我们就从“房住不炒”开始说起。