8.1 “房住不炒”何时到来？

和其他东西的价格一样，在市场经济下，房价也是供给和需求相作用的结果。

先解释为什么通常可以用房价除以租金（或收入）的比率来看房价是不是合理。如果房子真的只是用来住的，不是用来“炒”的，那么，可以不考虑住房的投资功能，这时

这个式子不难理解。等号左边是贷款买房时的月供，右边是租房时每个月的租金。这意味着，如果住房只有居住功能，在市场达到均衡的状态时买房和租房是一样的，这就是我们通常所讲的“房住不炒”的状态。

通过对这个等式变换，可以得到：

从一个国家的长期来看，利率虽然会根据经济周期上下波动，但波动幅度不会太大。所以，房价-租金的比值会是一个比较稳定的值。

接下来看租金和收入的关系。你把多少钱花在跟住房相关的消费上和你的偏好有关。包括租房子，包括适当的装修和维护，这个开支会是你收入的一个比例，反映了你的偏好。

怎么理解偏好呢？我们举个例子。对于不抽烟的人来讲，香烟在他收入中所占的比重就是0。但如果他是个“烟鬼”，那每个月花在抽烟上的费用占收入的比重就会很高。

虽然每个人对房子大小和好坏的偏好不一样，但是，我们在这里讨论的是全社会的宏观问题，对整个社会来说，住房支出占收入的比值是比较稳定的，大约在30%—50%。这个比值我们用A表示，这时：

这样，你就明白了，为什么我们经常讲房价-租金比，或者房价-收入比，它应该是在一个比较合理的水平上。

也是因为这样的道理，如果房价-租金比，或者房价-收入比特别高，它意味着房价过高，可能没有长期的收入增长作为后续的支撑，那么这个房价就可能存在“泡沫”了。

但是，不要急，讲到这儿，还只是一个起点。如果真做到了“房住不炒”，房子只有居住功能，确实可以用房价-收入比或者房价-租金比来判断房价是不是太高了。但问题在于，上述式子仅当住房只有居住功能的时候成立，但住房除了居住功能外，还是一种可能升值的资产，因为上面的式子告诉我们，只要你相信一个城市的居民收入总体上是持续上升的，租金就会同步上升，房价在长期来看就会和收入一起上升，差别只是速度快慢而已。于是，有三个因素会导致房价上涨先于收入增长：

第一，收入增长预期。资产之所以能够升值，是因为我们预期它的价格从长期来看会上涨，如果预期未来的收入会上涨，那么房租和房价未来会跟着上涨。收入上涨得越快，房子就越值得早买，房价就越是先于收入上涨。

第二，城市化。中国目前处于城市化进程之中，越来越多的人口进入城市，也就是说，在平均收入提高的过程中，城市的人口规模还在增长，而且不同的城市人口增长速度差异非常大。在人口流入越多的城市，买房的需求就越可持续。预期到这点，这里的房子就越值得早买，房价-收入比就更高。

再敲一下黑板。坊间有种说法，说随着人口老龄化和少子化，未来的房子会卖白菜价。我提醒读者注意两点：其一，中国总人口增长缓慢了，甚至未来可能要负增长了，但城市人口仍会随城市化率提高而持续增长；其二，在城市之间，人口将越来越集中在大城市及周围的都市圈。在理解了人口在不同地区之间的分布及其变化趋势之后，仅在全国层面讨论房价是没有意义的。

第三，利率。当住房是可升值的资产时，住房又可以用于抵押贷款。而在相当长的一段时期里，相对于经济增长率，中国的贷款利率是偏低的，因为利率是受管制的，直到近年来才慢慢可以由商业银行竞争性地定价。(4)利率实际上就是贷款买房的成本，如果收入和房价涨得快，利率相对比较低，再加上老百姓没什么其他投资渠道，于是，大家就都去买房了。

在上述三个因素的共同作用下，房价就会快于收入提前上涨。在当前收入还没有涨上去的时候，预期未来收入上涨越快，利率越低，房价与收入的比值越高。而在城市之间，收入涨得快，人口流入多的地方，房价-收入比就更高。

上面是从需求方来看的房价决定因素。再敲一下黑板，单论这些需求方的因素，很难判断人们的预期是不是能实现。只有推动房价上升的预期并未实现，房价最后跌下来了，这才是“泡沫”，而这也只有事后才知道。

请大家千万注意，我们去计算房价-收入比的时候，算的是平均房价去除以平均收入。在一个市场经济下的房地产市场，通常不会所有人都买得起房子。为什么呢？换位思考一下，因为房子是不可移动的，因此，特定城市（或特定地段）的房子永远是稀缺的，人们会竞争性地购买这些房子，房子价格就会高上去。这时候，低收入群体就会买不起房子，或者有些地方的房价低（比如农村或人口流出的城市），人们也不去买。

所以，健康、可持续的房地产市场要做两件事：

其一，出于公平性的考虑，对高收入者买房进行一定程度的限制。比如房子越大越多，物业税（财产税）税率越高。也可以在住房特别紧缺的少数大城市限制一个家庭购房的数量。这些都可以使得作为资产的房子不至于过度集中在少数人手里。

其二，发展租房市场。即使严格控制高收入家庭买房，也不可能让房价降到所有人都买得起的程度。在任何国家的常态下，都有相当高比重的人是租房的。“居者有其屋”是指每个人都有地方住，但如果把“有”理解为“所有权”，这就不现实了。对于低收入者，政府还可以提供公租房、廉租房来满足他们的需求。

如果我们把世界上不同国家的房价-人均GDP比值（类似于房价-收入比）放在一起，中国这个比值确实比其他国家高。那么，这是不是就是“泡沫”的迹象了？

总体上来说，发达国家的房价和人均GDP的比值是比较低一些，而在发展中国家，这个比值是要高一点的。越是在经济发展的早期，你越会预期这个国家未来会有高速增长，而且人口会向城市迁移，那人们就早一点买房子，房价就涨上去了，房价和收入的比值就高一些。

但是，在发达国家，城市化进程已经结束了，人口在空间上的分布已经比较稳定了，同时发达国家经济成熟了，它的经济增长率会低一点。在发达国家当中，美国经济增长率已经算是高的了，每年百分之二点几。欧洲国家可能只有百分之一（甚至更低）的经济增长率。日本近年来的年均经济增长率仅略高于零。所以，在发达国家，除了少数几个大城市之外，房子并不是什么好的投资品。如果有人建议你去那儿买房，除非是自己住，否则就投资而言，还不如把钱用来买成长型公司的股票呢。

换句话来说，反而是在发达国家，房地产市场比较接近“只住不炒”的状态。很多人把发达国家的房价-收入比拿来直接与中国的数值比较，这是没什么可比性的。

话说回来，即使不和发达国家比，而只和发展阶段相近的其他发展中国家比，中国的房价-人均GDP比也是偏高的，这是不是就难以理解了呢？我接下来讲至少五个方面的因素，这些因素可以部分地解释为什么中国的房价-收入比高。

第一个因素，收入和城市化的预期。你对未来住房需求的判断，其实主要就是对收入增长和城市化这两个速度的预期。相比于同样处在发展中水平的其他国家，中国的经济增长速度是快于别的国家的。哪怕最近几年中国经济增长速度开始放缓，5%—6%的年均经济增长速度放到世界上仍然是比较高的。

第二个因素，利率。别的国家很少会像中国这样用行政的力量去压低利率，鼓励投资。直到2015年，商业银行利率的形成才逐步市场化，之前的利率相对于经济增长速度是长期偏低的。

第三个原因，土地供应政策。在大多数市场经济国家，土地是私有的。如果房价高了，开发商会去买地造房子，所以市场会有一个天然的机制，让供给去适应需求的增加。可是在中国，土地是公有的，城市里用来造房子的土地，要接受政府的土地供应审批，这个值得详细说说。

大家都了解，中国有“建设用地指标”制度，它影响着每个地区的城市土地供应。比如说在上海，房价已经非常高了，但上海能够把多少农村用地用来造房子，不是取决于上海的人口，更不是取决于开发商，而是取决于分配多少建设用地指标。没有建设用地指标，就意味着不能把当地的农业用地转化成城市建设用地，去造房子。

请回想一下前面我们对经济自治意义上的城市，与特殊的行政辖区意义上的城市和都市圈的区分——如果把中国的地级市、直辖市和欧、美、日经济自治意义上的城市进行比较，当然会觉得中国的大城市太大，中国的城市放在欧、美、日可能是几个甚至几十个市的概念。

长期以来，由于存在城市和都市圈概念的混淆，很多人都觉得中国的大城市已经建得太大了，所以要限制土地供给，甚至提出建设用地要减量供应，要把原来低效利用的工业用地恢复成农田和绿地。这样一来，土地供给被管制住，而需求随着收入和人口增长而增长，住房就显得相对短缺了。

如果高价格是供给短缺导致的，价格与收入之比也会上升，但能说它是“泡沫”吗？举个更简单的例子吧，我们不讨论房子，讨论包子。假设有10个人要吃包子，每个人饭量是吃一个。按照道理，市场经济之下，应该做10个包子，并且包子的价格取决于收入最低的人的收入。现在假设，包子只做了5个，包子价格由谁来决定？如果我们把这10个人按照收入从高到低排个序的话，包子价格就由排名第五那个人的收入水平来决定。

包子少了，包子价格就上涨了。如果要去算包子的价格除以人均收入的比值，人均收入没有变，于是比值就上升了。这种情况下的价格上升和价格-收入比的上升，是“包子泡沫”吗？不，它是包子短缺导致的。

又要敲黑板了，房价“泡沫破灭”一般表现为事后的房价下跌。通常所说的“泡沫破灭”是指人们事先对于需求增长过于乐观，导致价格偏离价值，事后看，实际的市场需求并没有增长得那么快。

但不是所有事后的房价下跌都叫“泡沫破灭”。如果人们事先预期某个一线城市房价会随着收入增长和人口增长而上升，于是，人们就去买房，房价-收入比高上去了。这时，政府说，要限制人口增长，后续的需求支撑没了，房价下跌。这好比市场上本来有10个人要吃包子，你突然把其中一两个能买得起包子的人不让他们在这个市场买了，于是包子价格下跌了，这个需求的消失完全是人为因素作用的结果，并不是没有实际需求。

还有一种可能存在的情况是，原来存在住房的短缺，房价很高，这时，政府意识到了问题，于是增加土地供应和住房建设，结果房价跌了。这只是新的供求平衡而已，也不能说是“泡沫破灭”。

再回过头来讲中国的房价-收入比为什么高。

第四个因素，公（廉）租房相对不足。我前面讲到，一个市场经济下房地产市场的通常状态不是所有人都买得起房子，但是公共政策应该保障所有的人都有房子住，为此，公（廉）租房就起到了非常重要的作用。中国的公（廉）租房建设经历了漫长的发展过程，在公（廉）租房供应不足的情况下，买房的刚性需求就更强了。最近这些年，公（廉）租房的供给被纳入了政府的工作目标，公（廉）租房总体数量是不小了，但在布局上又出现了一个问题。

有时，一些大城市的公（廉）租房建得离市中心太远。大城市的产业结构已经以服务业为主，大量的就业岗位集中在中心城区，如果把公租房建得很远，就会让人们觉得上班不方便，又花时间又花钱，所以有些人宁愿不要这个公（廉）租房。结果，一方面是中心城区的公（廉）租房很难租到，另一方面，相对较远的郊区公（廉）租房又出现闲置。

第五个原因就要讲到“学区房”了。在全世界绝大多数市场经济国家，对于孩子上学这件事情，买房子的人和租房子的人是平权的。也就是说，一所好学校在招生的时候，不能因为你没买房子而是租户，就设置政策歧视。

在中国，特别是在大城市，能不能上好的学校，是有排序的。第一道关卡是户籍，第二道关卡就是“房籍”。所以学区房价格非常贵，其中一部分价格其实不是房价，而是学费。学区房的高价格也会抬高房价-收入比。

其实，除了上面五个因素，房价-收入比还和收入差距有关。给定一个城市的土地和住房供给，如果收入差距扩大，那么，能买得起房子的人收入水平更高，均衡的房价也就更高。但这时，城市的平均收入水平却没有上升那么多，房价-收入比也会变得更高，但这种“高”已经超出了泡沫的定义。

由于上面这几个方面的因素，中国的房价-收入比高，其中有一部分是可以解释的。但是，这并不是说这样的房价-收入比是好的，恰恰相反，上面说的这几个因素中，好几个因素都是不利于人民福利提高的。

但我还是要再敲一下黑板，理性分析高房价的成因，比仅仅用“泡沫”这个词来谈房价要有价值得多。如果一味地用“泡沫”这个词，那么，政策含义就是去打压需求，结果却误伤刚需，甚至会把房价越管越高。如果认识到高房价主要是因为短缺，那么，就应该从源头上增加供给，帮助形成健康长效的房地产市场。我多年以来一直在呼吁，要在人口持续流入的大城市及周围都市圈做供给侧改革，增加住房的数量，并大力发展租房市场。