8.2　房市“冰火两重天”

在中国这么大的国家，决定房价的需求因素中，最重要的因素就是人口的空间分布。

我曾做过研究，中国城市和城市之间的房价差异，仅由外来移民占比这一个变量就可以解释41%。同时，人口多的城市反而因为规模经济效应能够吸引更多移民，于是，人们可能还会根据一个地方过去的移民占比变化率来判断它继续吸引移民的能力。我们发现，移民占比变化率又可以额外解释城市间房价差异的10%。(5)

在人口流动背后，导致城市和城市之间房价出现差异的更为根本的因素，还是经济增长的潜力。你会发现有的地方经济活动非常活跃，经济增长很快，创造出大量的就业岗位，成为吸引移民流入的地方。

经济增长潜力大的区域，通常地理条件更好。沿海的省份，尤其是东南沿海，又特别是珠三角地区和长三角地区，这样的地理位置优势，会给这里的城市带来更好的经济增长空间。

还有一个因素，就是城市的规模。你那里是不是一个大城市？如果不是，你距离附近的大城市有多远？如果既不是大城市，又距离大城市远，那里的经济增长潜力就很受局限了。

除了经济增长潜力之外，第二个吸引人口流入的因素就是这个城市的综合生活质量。中国是一个各地自然条件差异非常大的国家。随着收入水平的提高，人们会越来越在意好的生活质量，其中之一就是气候和环境。中国的冬天，海南温暖如春，黑龙江却可达零下40摄氏度。所以，在海南一些地方，走在大街上，可以听到不少人讲东北话，就是这个道理。东北人走得远一点就跑到海南去了，走得近一点，就去大连买房，都是因为气候。厦门、大理这些地方有很多外地人买房，也是一样道理。

其实在美国也有同样的现象。美国经济发展比较好的地区，如五大湖附近的芝加哥，东北地区的纽约、波士顿，都是冬天特别冷。所以美国也出现了一个现象，年轻人在这些比较冷但经济好的城市打拼，退休以后到美国的南边所谓“阳光地带”——比如迈阿密——去买房子。

上面还主要是在谈需求方。接下来，就要说供给方了。前面说过，一个城市的建设用地指标是由上级政府决定的。在国家批给地方的建设用地指标里，地方政府把多少建设用地用于住宅，会影响这个城市的住房供应。

中国还有一个现象，地方政府有一个非常重要的财政收入来源，就是土地批租，即通常所说的土地财政。土地财政对于中国城市发展绝对是一把双刃剑。从好的方面来说，地方政府把土地使用权进行出让，获得的财政收入再用于城市建设和经济发展。这实际上相当于在做一笔金融业务。未来城市发展预期越好，现在的土地出让收入就越多，能够用于城市建设的资源就更多，越能让城市美好的未来得以实现，这就形成了闭环。

与此同时，地方政府倾向于增加工业用地和商服用地，相对减少住宅用地。它的逻辑是这样的，增加工业用地和商服用地，不就可以招商引资了吗？这样就可以获得税收。投资来了，人来了，人要买房子，相对压缩住宅供应，房价和相应的地价就上去了。这一来，地方政府又拿到了住宅用地的土地出让收入。

如果进行国际比较的话，中国城市的居住用地占比明显低于其他国家，而工业用地占比偏高。国外工业用地平均占比一般为城市用地的5%—15%，住宅和服务业用地占比为60%—70%；而中国在城镇化过程中工业用地占比达30%—40%，住宅用地仅占20%—30%。(6)

地方政府这样做的结果是什么呢？一方面，我们看到全国各地楼造得非常高，而且房价又比较高。与此同时，我们又看到，工业用地的密度其实是很低的。哪怕像上海这样的地方，房子这么贵，但如果到郊县那些工业园里去看看，就会发现工业用地的利用效率也是很低的。

如果说工业用地和住宅用地在城市中的区位不一样，不可直接比较，那么，商服用地和住宅用地的不合理结构，就更能说明地方政府的行为模式了。不少城市出现商业用地过剩，写字楼空置，不无地方政府追求服务业招商引资的原因。图8.2显示，若干年来，商服用地的价格增幅一直低于住宅用地价格增幅，随着时间推移，已经出现商服用地价格低于住宅用地价格的现象，而在国际上，普遍的情况是，商服用地价格高于住宅价格。(7)

图8.2　商服用地和住宅用地楼面价(8)、价格比及出让面积比

故事到这里，还没有结束。接下来要说的才是关键：中国房地产市场的症结是“空间错配”。

中国古话讲“人往高处走”，全球的普遍现象也是，出于对收入、就业和生活质量的追求，人持续往经济发展的优势地区（特别是大城市）集中。人口的流入带来对于土地和住房的需求，而这对于企业来说就是挣钱的机会，于是，如果不是遇到特殊的原因（如自然地理局限或政策限制），住房供给一定会对需求有反应。

但是，在中国，人口流入的东部地区（尤其是大城市）受到了严格的土地供应管制，而人口流出的中西部地区却土地供应充足。这个土地供应政策的转向出现在2003年，从那以后，中西部的土地供应在全国所占份额是上升的。从城市层面来看，2003年之后，人均GDP低、人口密度低、位于中西部的城市更可能获得较多的土地供应。

当大量的土地供应偏向中西部和中小城市的时候，东部人口流入地（特别是一线城市）的土地供应是收紧的，这样一来，必然造成住房市场的供需空间错配，以及城市之间的房价分化。

我和韩立彬的研究可以说明，土地供需的空间错配是中国房价分化的根源。(9)

我们按照2003年前后各个城市的土地供给占全国土地供给总量的份额变化进行分组，份额上升的叫“土地供给放松城市”，份额下降的叫“土地供给收紧城市”（见图8.3）。一个非常显著的特点是，2003年后土地供给放松的地区，土地供给量持续上升，远超土地供给收紧地区。而那些土地供给收紧的城市主要是东部地区的大城市，它们吸纳了更多的人口流入，但是土地供给却相对收紧了。

注：纵轴是每个组别中城市平均土地供给量的对数值。

图8.3　不同城市土地供给变化趋势

现在，读者就比较容易理解本章开头给大家看的图了。在2003年以前，两类城市的房价-收入比基本上保持了同步下降的趋势，因为两者的土地供给都在增加。当年，连上海这样的地方都还通过“蓝印户口”的方式鼓励外来人口买房落户呢。

2003年后，在土地供给收紧的地区，房价上涨的速度超过了工资上涨的速度，房价-工资比明显上升；而在土地供给放松地区，人口总体上呈现流出态势，房价-工资水平有所下降。

更重要的是——要敲黑板了——很少有人意识到，如果在人口流入地控制土地供应，从全国范围内来看，会导致普遍的房价上涨压力。在人口流入地，是因为土地和住房供应不足，房价上涨；价格上涨，会挤出一部分支付能力较低的需求，挤到其他地方去（包括人口流出地），然后推升那里的房价。反过来说，如果在人口流入地同步增加土地和住房的供应，对稳定全国房价也有利。

2020年8月的一天晚上，我乘出租车回家，在和司机师傅聊天时，就说到房子。司机师傅一方面说，自己条件不够好，开了几十年车，还买不起上海的房子。同时，他又说，“但我觉得不能老是怪有钱人去买几套房，如果我有钱，我也会买几套房。根本的问题还是房子少了，如果多造些房子，房价涨不起来，谁会去买那么多房子摆着？”

你看，我们身处的世界就是这样的荒诞。一些简单的道理，出租车司机都可以一语道破，却总有一些人一方面认为可以把住宅用地和房子数量作为控制目标，另一方面又将高房价怪罪于市场炒作。

理解中国的高房价，其实最终还是要回到经济学最基本的供求原理。

这里我再特别提一下对“泡沫”的看法。读者不妨想一下，如果简单地认为房价-收入比高，并且持续上升，就是“泡沫”，那么怎么回答这样一个问题：为什么在人口流入地“泡沫”越来越大，而在人口流出地“泡沫”越来越小？

另外，“泡沫”是怎么形成的呢？“泡沫”是当人们不认为有“泡沫”的时候形成的。既然这样，当其他人都没有认识到房价有“泡沫”，而你率先知道了大城市房价-收入比高，有“泡沫”，那么，你为什么不去卖掉“泡沫”比较大的大城市的房子，去买入“泡沫”小的小城市的房子呢？

中国的高房价是可以解释的，但这种由于供给方存在短缺而导致的高房价并不是好的。因为高房价有几重恶果：

第一，在人口流入地，高房价会提高人们的生活成本，减缓人口的流入，然后进一步推升劳动力成本，削弱中国沿海地区（特别是大城市）的经济竞争力。(10)

第二，土地成本、劳动力成本不断上升，同时，利率却长期被压低，致使中国出现了资本对劳动的替代，这是一种“过度的资本深化”，这样，国民收入中的劳动收入就相应下降，他们用于消费的支出在GDP中所占的比重也就不高，导致中国经济的结构失衡被加剧，普通民众在经济增长中的获得感不高。(11)

第三，沿海地区房价快速上涨，而实业生产的成本在上升，利润在下降，使得企业家觉得辛苦了半天，还不如买房，实体经济的投资相应被挤出。(12)

房价高不好，要管房价。找准高房价的原因，便可对症下药。正确的方式是增加供给，而对刚性需求（包括改善型需求）要满足。

我们调控房地产市场这么多年以来，一直没有好好想过房地产调控的目的是什么？需要厘清的是，调控房价本身是手段而不是目的，房地产调控的目的应该是为住房需求者提供住房供给。如果片面地以打压需求来控制房价，结果可能会误伤刚需，房价调控也只是“扬汤止沸”。

专栏：法、日、韩等国城市化进程中的土地和住房政策

很多人习惯于用“国情”解释一切。默认了农民工进城买不起房子，不能在城市定居是特殊“国情”。那么，发达国家的经验又是怎样的呢？在其他国家的历史上，城市化进程中政府都实施了什么样的政策来顺应城市化的进程？

首先我们来看法国。第二次世界大战后的法国也存在着很多小农，有些农民的农场面积也不大。这个时候政府意识到了小农经济不利于提高法国农业的竞争力，也不利于提高农民的收入和生活水平。于是法国政府就出资补贴小农进城，同时由政府来出钱，把空下来的房子复耕为农业用地，这样的话空心村就逐渐得以消除。然后政府再把从小农那里收购的土地转卖给大农场，实现了农业的规模化。

我们再来看看邻邦日本。在发达国家中，日本是一个对农业补贴相对比较多的国家。即便如此，政府在城市化进程中，仍然给进城打工的那些人提供了公共住房。从20世纪50年代开始，东京、名古屋、大阪、福冈这样的一些地方，逐渐形成了重工业发展区，需要大量的工人。所以每到学生毕业的季节，刚毕业的年轻人几乎包下整列整列的火车，从地方上的小城市和农村到东京去工作。

2000年以前，日本一直缺少劳动力，因为日本在第二次世界大战以后几乎没有接受过移民，劳动力基本上要靠国内解决。鼓励农民进城当工人，就是政府为适应城市化和工业化的进程所采取的一种政策措施。特别是东京都政府，他们为从农村和小城市来的人准备了大量由政府经营的“团地”（实际上就是一种公共租赁房），从而解决了住房问题，为进城的青年在东京扎根打下了基础。日本政府还设立了住宅金融公库，为个人和企业建造住房提供低息的贷款。他们还设立了日本住宅公团，在大都市附近建造了大量的公寓和住宅。

和日本非常相似的是我们的另外一个邻邦——韩国。在工业化的进程中，韩国也出现了大量农民离开农村向都市迁移的浪潮。在20世纪60年代，政府大力推动工业产业政策，吸引了大量农村人口进入城市，成为产业工人。当时的一些大城市吸引了大批来自农村的劳动力，然而他们的居住条件却非常差，很多人都住在隔成小间的民宅中，每间还不到七平方米，而且只有公用的卫生设施。

到了20世纪60年代后期，韩国政府修建了一批国民住宅和国民公寓。根据当时韩国第一个五年经济开发计划，1962年，大韩住宅公社正式成立，作为国有企业，负责国民公寓的建设和出租管理。这家企业负责多种社会住宅的建设，包括公共住宅、公共租赁住宅、永久租赁住宅、国民租赁住宅，等等。其中公共住宅面积在85平方米以下的，由长期居住的市民购买，价格要比商业住宅便宜得多。

而永久公租房租期50年，对象是低收入者，公共租赁住宅以先租为主，10—20年以后就卖给原来的租户。更为值得一提的是，在韩国的城市化进程中，他们对进城的农民实施了平等的基础教育政策，为日后韩国的发展打下了非常好的人力资本基础。于是韩国用一至两代人的时间就完成了城市化。

这些经验都说明，不管是在法国，还是在日本和韩国这样的东亚国家，政府采取的政策都是鼓励农民向城市迁移和工作，顺应了城市化的进程。(13)