房价不能涨，也不准降，聊聊现在中国房地产的转向，中央与地方的博弈，以及普通人怎么赚一笔

Sep 13, 2021

最近一個詞讓我產生了疑惑，惡意降價

可能類似的詞我們經常聽說

但是不知道大家有沒有仔細想想

什麽情況下的降價是惡意降價

比如說當年eBay在中國要收賣家的手續費

淘寶上來直接就免費

這是不是惡意降價呢

再比如說滴滴和uber燒錢補貼用戶和司機

這是不是惡意降價呢

以前還看到個有意思的視頻

老板和小姨子跑了

工人們低價出售廠裏的皮鞋

這是不是惡意降價呢

到了今天，如果一個房地產企業資金鏈快要斷了

低價出售自己的資產，快速回籠資金

算不算惡意降價呢

最近中國多地相繼出臺了政策

限製房企“惡意降價”

我特意去查了下惡意降價這個詞

發現居然沒有準確的定義

真正用到這個詞的學者

幾乎就是沒有

因為什麽是惡意實在是很難定義

另外一個意思相近的詞可能更加容易理解

那就是惡性價格競爭

這個詞就有比較準確的定義了

說的是企業的某些降價行為常常會引起同行

推出類似的更加激烈的應對策略

繼而導致企業間的反復博弈

當產業內的競爭態勢超出了企業自身的承受能力時

就是惡性價格競爭

惡性價格競爭有幾個特點

首先是整體性和連鎖性

也就是說這不是行業裏的一個或者幾個企業的個別行為

比如說萬達前幾年的大甩賣

那降價幅度可是非常大的

但是除了李嘉誠和潘石屹在跑路

融創恒大等等行業大佬還是在瘋狂的拿地擴張

這種情況就不存在整體性和連鎖性

第二個特點是長期性

比如說雙十一

商家打折打到骨折

但是這只是一小段時間的優惠促銷

那麽就也不能被算作惡性價格競爭

第三個特點則是危害性

舉個例子，LV決定從現在開始所有的包包長期一折出售

這會對行業或者國家稅收造成傷害嗎

我猜測應該不會

同樣的，如果蘋果手機決定一折出售

靠收apple store裏的蘋果稅賺錢

這性質就不一樣了

因為其他智能手機廠商如果不跟進這個價格

那就只能接受被淘汰的下場

而蘋果雖然會虧錢

但是卻能在很短的時間內占領全部的市場

也許後面還能獲得更多的利潤

但是對於國家來說

手機產業的多樣性直接就歸零

整體的稅收也會因此減少

這樣的危害性就很大了

說回如今的房市

為什麽媒體不用惡性價格競爭這個詞呢

因為好像不存在真正意義上的競爭

房市這玩意兒和阿裏巴巴，騰訊們燒錢占市場不一樣

不存在什麽太多的後續收入

虧著搶市場毫無意義

就算房地產稅實施了

那也是交給政府又不是開發商

而且在很長的一段時間裏

房地產都處在一個看似供不應求的狀態

房地產公司們的競爭主要處在拿地的能力上

而不是誰的房子更便宜

到了今天情況好像突然出現了一些變化

一些房地產公司居然開始打算斷腰求生了

折扣力度確實有些驚人

但是這樣的降價的確不存在打壓同行的直接目的

主要是為了自救

所以說他是價格競爭就有點不貼切

但是現在房地產開發商大幅降價

又的確會造成類似惡性價格競爭的危害

所以媒體用了惡意降價這個詞

也算是貼切並且容易理解

房子降價是個壞事嘛

從中國的高級官員們的長期以來的表態上看

房價下降是個好事

比如說人民的好總理溫家寶就在任上多次表示要控製房價

誓言絕對不能讓房價反彈

溫家寶調控了房地產十年

房價也猛漲了十年

當然了，中國的事情是非常復雜的

把房價上漲歸罪在一兩個人身上是不公平的

我提一提溫總理

只是單純的對演技超過我的人的一種尊重

中國過去將近20年的房價暴漲

其實是一個必然

今天或者未來的房價下跌也大概率會發生

所以今天我們的視頻主要要做兩件事情

第一是吹一吹為什麽過去房價會漲

現在房價會跌

第二則是和大家探討探討在這樣的情況下

後續房子還能不能買

以及如何保證自己的財產不縮水

甚至還能有點增加

很多人把房價的上漲歸罪給了房地產公司

這個其實是不公平的

比如說恒大，2021年的凈利潤率是6.2%

同期騰訊的凈利潤率是36%

所以你要說恒大的房子貴

騰訊的遊戲皮膚相對來說比較便宜

那就是有點沒良心了

但是你可能說不對啊

房地產只賺這麽一點

那房子怎麽可能這麽貴呢

這個問題其實就非常值得探討

和價格最直接相關的因素就是供需

供這個問題我們先放一邊，先來談需

對房子的需求我們可以從三個方面來看

第一是人口的增加

從中國的出生人口數據可以看出1986年到1991年

這段時間中國出現了嬰兒潮

每年的出生人口都超過了2000萬

2013年中國的死亡人口是972萬

也是這批人差不多進社會的時間

2000萬人進，1000萬人出

需求自然也就增長了

第二則是農村人口向城市的轉移進一步增加了需求

農村人是不需要買房的

自家的地買點水泥石灰磚頭

幾萬塊就可以搞個大別野了

但是城市裏的房子就不一樣了

城市最大的特點就是人口密度大，資源集中，物價高

城市人口的增加必然會進一步推高需求

2021年第七次人口普查顯示

相比於2010年，農村人口減少了1億6千萬

而2010年到2020年

中國的總人口又增加了4000萬

所以真正的城市人口增加了兩億多

全世界能有兩億多人口的國家一共也沒幾個呀

第三則是投資需求的增加

習近平說房子不是用來炒的

潛臺詞就是很多人在炒房子

把房子當成了一個金融產品

那房子是不是一個金融產品呢

我是這麽看的

當房子涉及到利率，杠桿，抵押，房價變化等等之後

他就是一個期貨

你告訴我杠了幾倍桿的房子和大豆期貨有什麽本質的區別

房子能住，是吧

那大豆還能吃呢

房子就是個期貨

只不過他是個比較長線的期貨而已

當一部分人先富起來之後

在政府沒有徹底堵死房地產的投機性投資之前

投資需求一樣會推高對房地產的需求

所以中國人對房地產的需求，是持續在增加的

即使到今天，這個需求還在增長

只是增長速度在降低

但是是不是說需求增加

就必然對應房地產價格快速上漲呢

當然不是

以前我專門聊過新加坡和香港房地產的區別

2008金融危機那年新加坡人口是480萬

2018年人口560萬，人口增加了17%

於此同時收入增加了大概68%

但是房地產均價只增加了25%

房地產平均價格只有家庭平均年收入的4.8倍

也就是說一個家庭

不吃不喝5年就可以供一套房出來

新加坡房價的穩定就是源於政府對房屋供應量的把控

1966 年新加坡頒布的《土地征收法》規定

政府出於公共利益需要可以強製征地

這個使得政府可以只動用少量的資金就獲得大量的土地

從60年代開始到2000年初

政府擁有的土地占比從40%多上升到將近90%

在這樣的前提下

政府就可以開始推動非盈利性的組屋計劃

2020年新加坡人口普查顯示

78.7%的新加坡居民住在政府提供的組屋裏

16.5%的居民居住在私人公寓或者別墅中

剩下來的人還沒有自己的房子

因為政府不以盈利為目的

所以換句話說市場上80%房子的價格就非常的便宜

政府每年按照新增人口比例向市場投放接近成本價的組屋

除非混凝土，人工價格突然暴漲

否則理論上來說組屋的價格變化就是通貨膨脹而已

共產黨在農村搞過幾次土改

後來又將土地全部收歸集體

所謂的收歸集體就是國有化了

但是在建國後的很長一段時間裏都沒有對城市的土地做什麽大動作

1954年頒布的的憲法有一段涉及到了城市土地

內容是“國家為了公共利益的需要

可以依照法律規定的條件

對城鄉土地和其他生產資料實行征購、征用或者收歸國有”

1975年憲法又刪除了“為了公共利益的需要”這一前提

但是都要求依照法律規定條件

問題是人大一直就沒有製定相關的法律法規

文革時倒是大力推動了城市土地歸國家所有

但是鄧小平這一批人上臺的基本邏輯就是否定文革

所以城市土地國有化這件事情，就拖了下來

1978年，鄧小平訪問了泰國，馬來西亞和新加坡

在鄧小平出訪途中開幕的中共中央工作會議上

印發了《香港、新加坡、韓國、臺灣的經濟

是怎樣迅速發展起來的》等四份簡報

可見，鄧小平當時出訪的目的性是非常明確的

在訪問新加坡期間

鄧小平特意參觀了新加坡建屋局(HDB)

並且詢問了很多新加坡有關公共住房的問題

從當時中國官媒的報道來看

鄧小平對新加坡印象最深

其中特別提到

新加坡在城市建設、環境保護和解決公共住房等方面的經驗

1982年中國修改了憲法

城市土地從此歸國家所有

這就給後來中國房地產，大基建等提供了良好的發展基礎

改革開放之後的很長一段時間裏

中國的GDP平均年增長速度都要超過10%

人民的收入連年上漲

城市化率也逐步攀升

但是就是沒能解決人民的住房問題

原因也很簡單，做房地產不賺錢

在改革開放後的很長一段時間裏

房屋的建設主要還是靠政府和單位來完成

錢由政府和國企共同想辦法

房子就是對公務員以及國營廠員工的福利

對於企業來說，那就是建一套虧一套

私人能不能買房呢

也不是不可以

就是得給全款

真正的買房能夠貸款

那都是到97年了

97年對金融有點了解的朋友肯定都知道

這一年發生了亞洲金融危機

雖然說中國當時就沒有金融

完全沒在怕的

但是外商的投資增速明顯放緩

99年時甚至減少了11%

在這樣一個背景下

國家決定加快住宅建設

使之成為新的經濟增長點和消費點

因此央行在97年頒布《個人住房擔保貸款管理試行辦法》

1998年國務院印發了一個重要的23號文

要求停止住房實物分配

逐步實行住房分配貨幣化

文件中強調

住房分配貨幣化不是要每個人都住一樣的房

而是要讓高收入家庭購買商品房

中低收入家庭購買或者租賃經濟適用房

低收入家庭租賃廉租房

這個理念其實就和新加坡非常接近了

也就是這個時候呢

萬達，萬科就開始高速增長了

1999年個人住房貸款條件進一步放寬

貸款年限最長25年

2000年，單位分房這個詞走進了歷史

2001年，後來聞名全球的溫州炒房團正式誕生

這一年，全國的個人房地產貸款余額從

1997年的200億上升到了6600億

2005年到2006年的這段時間裏

中國出現了一個新名詞，房奴

初代的房奴無疑是幸運的

雖然初始時還貸有些壓力

但是收入和房價都在連年上漲

所以壓力越來越小

最後只剩下為什麽我當時沒有多買兩套之類的後悔情緒

其實在這個時候政府已經有些嗅出不對勁了

因為當年朱镕基帶領的一幫技術官僚規劃的

房地產方向是商品房，經濟適用房和廉租房齊頭並進

但是此時就只剩下商品房一枝獨秀

2006年中國開始大力調控房地產

然而效果一般般

這裏就要說到中國的一個內部互相妥協的改革

94稅製改革

毛澤東時期走的是計劃經濟

中央擁有絕對的權威

鄧小平在政變掌權後一來需要地方的支持

二來走市場經濟也確實需要地方的主觀能動性

因此中央政府向地方政府下放了諸多的財政管理權

地方政府因此擁有了獨立的預算製定權

並享有一定的財政自主性

當時地方只需要向中央繳納一定的定額稅

另外再和中央分享一些收入，其他的就沒了

我們今天也不去花太多時間聊這個話題

總之朱镕基在94年完成稅製改革後

中央財政收入當年實現了203.5%的增長

這些錢也不是憑空產生的

中央拿的多了，地方自然也就少了

因此為了妥協，土地方面的收入就留給了地方

當對地方官員考核只註重GDP時

最簡單粗暴的拉動GDP的辦法就是賣地建房

土地出讓金加上各種稅費

房價的60%到70%都是被政府拿走的

因此地方根本就沒有意願降低房價

或者多建經濟適用房

與其問他們房價能不能調控

還不如問地方財政降降預算行不行

所以中央的所有的調控

只要不涉及到總體財政蛋糕的分配，官員升遷的標準

那都是隔靴掻癢

而且這個時候，即使中央想做什麽

世界經濟也沒給中國機會

2008年金融危機又來了

這次中國就有點躲不開了

畢竟此時中國已經深度融入了世界供應鏈

時任國務院總理的溫家寶在11月提出了一個4萬億的投資計劃

這個計劃獲得海外的各種好評

但是國內的不少重量級經濟學家比如

吳敬璉、厲以寧等等都表示反對

因為他們認為四萬億的貨幣泛濫會造成

產能過剩、通貨膨脹、房價飆漲、巨額地方債務

銀行壞賬、生產率水平下降等一些列負面效果

更重要的是會使得中國錯失經濟結構調整的最佳時期

造成長期型的結構性破壞

最後的結果和這些經濟學家的預測也確實接近

習近平上臺時的中國就是一個經濟結構失調

資產泡沫隨時會破裂的中國

所以習近平在2013年提出了不以GDP論英雄

並且馬上開始著手限製房地產

但是到了2015年又放松了限製

原因很簡單，房地產已經綁架了中國

此時把房地產壓製到爆不是刮骨療傷

而是約等於自殺

所以中央馬上把重點從壓製房價放到了去庫存

2015年年底，全國房地產庫存7.18億平方米

而也就是在這一年，李嘉誠從中國跑路了

很多人在這之後對李嘉誠進行了嘲笑

因為中央在2016年又推動了棚改貨幣化

棚改在這之前已經推動了很多年

但是因為缺乏資金一直效果不佳

棚改貨幣化則是給銀行松綁

為推進棚改提供資金

住建部預計，全國棚改完成需要投資大概6萬億

我對棚改的理解是這樣的

拆遷是我給你錢

然後拆了你的房子建新房

棚改則是我給你錢

然後拆了你的房子你去別的地方買房

一方面是提高這些低收入人群的住房質量

另外一方面就是去庫存，強製消費

因此三四線城市房價在這之後又稍微漲了一波

這也是不少人嘲笑李嘉誠跑路的原因

然而如果認為習近平是打算學溫家寶繼續炒房子

那就有點小瞧他了

2020年的政府工作報告中

有關棚戶區改造的表述不見了

只是中央給錢少了還不是個事兒

最厲害的是稅製改革也要來了

今年6月中國又宣布，從7月開始

將在河北等地開放試點

由稅務部門征收土地出讓金

這可就太牛皮了

也就是說未來地方政府想通過賣地

來賺錢這件事有可能會被堵死

7月，有消息稱恒大因為降價賣房被調查

然後就到了我們開頭說的最近多地限製房企“惡意降價”

這說明地方政府認為

房企的降價行為有可能會引起多米諾骨牌效應

中央的這波調整可能是出乎房企和地方政府的預料的

很明顯，地產商雇的經濟學家們以我們在學校學的

宏觀經濟學那一套來推測未來中國經濟走向了

正常來講他們算的也沒錯

2020年地價的漲速超過了房價

也就是說地方政府對房地產的依賴更加重了

地方的事權是很重的

而且地方公務員的工資也是由地方發的

中央要打擊房地產

那麽這個錢呢必然也要從其他地方來補足

所以未來中國必然會通過增加稅源來解決這個問題

但是這是非常困難的

有人認為可以通過房產稅來解決這個問題

我覺得是不可能

上一期我們有件事情沒聊完

就是為什麽7月居民存款少了1萬多億

房子也不漲，股市也沒動

因為截至第二季度末

房地產貸款余額50.78萬億元人民幣

同比增長9.5%

老百姓收入降低了

但是平時該花的還是要花

貸款該還還是要還，所以存款變少了

這個時候隨意的增加房地產稅

很有可能就會成為壓倒駱駝的最後一根稻草

有些中產手上兩三套空置房

一旦開征房地產稅

必然就迎來一波拋售潮

甚至有可能斷供

因此，我預計未來的一段時間就是穩房價，安撫有房一族

類似恒大這樣的公司

大概率應該是既不允許他降價

也不會允許他破產

就是半死不活的耗著

中央應該會更多的介入房地產

很有可能會回到朱镕基設計的軌道上來

加大力度建設經濟適用房和廉租房

吹牛歸吹牛，我們還是要說點對大家有點意義的事情

就是現在這樣一個情況下

要怎麽讓自己的資產不降

甚至還要能有所提升呢

首先房子能不能買

我這裏說的買房子，指的是買房子做投資

並不是指買來自己住的

如果是自住，任何時候只要有需要

財力允許，都可以買

因為房價應該也不會猛地大降

（政府）也怕你期待降，所以不買

這也是地方政府不允許房價降的原因

但是我的確是不建議大家買房做投資

因為在建房這件事情上

中國在很長一段時間裏

就不像一個共產主義國家

對供應量基本就沒有規劃

這導致很多地區房屋空置率極高

空置率一高租金也就不會高

一個比較好的房地產投資

租售比不應該超過1比200

超過300就已經是泡沫化了

所謂的1比200的意思就是說

200個月的房租可以換一套房

你就用這個數據去套，達不到你就別買

你可能要說那這麽一來中國就沒房子可買了

沒錯啊，你當習近平說話是放P嗎

房子是用來住的，不是用來炒的

想在房子上賺錢那是不可能了

所以今天看到這個視頻的朋友

在這件事情上一定要信我

千萬千萬不要想著在房地產上賺錢了

要在房地產上賺錢只有兩個可能

一個是銀行無限放水，推高房價

一個就是房子價格便宜，租金夠高

兩者現在在中國都不太可能發生

如果你非得要做晚期的房奴，也行吧

算是為社會主義的發展添磚加瓦了

這種時候手上有錢要往哪裏放呢

有人說錢只要不流進房市，就會進股市

我其實不這麽看

房市猛的原因是因為你可以杠桿

而且能用幾十年來還

進去了基本就不會出來

相當於每個人都在做長線投資

但是沒幾個人進股市會去找銀行杠桿個幾倍然後慢慢等的

中國股市整體能不能起來

主要還是要看資金面的政策

以及相應的監管能不能到位

換句話說呢就是錢能不能持續地進來

我放在那做長線投資呢能不能賺錢

這個現在啊都很難說

而且北京證交所也要開了

我現在還沒有徹底看明白北交所到底要怎麽玩

但是有一點是可以肯定的

市場上的一部分資金會分流進北交所

在這種情況下，上交所和深交所的總體市值不變少就不錯了

就現在的各種政策來看

我覺得中國的股市還是缺乏暴漲的基礎

所以如果是有條件的朋友

我還是建議大家買一買港股或者美股

新加坡的一些藍籌也行

拜登上臺後還是在持續的印錢

和中國印錢錢會進房市不同

美元一多半還是會進股市

美國本來就是個資本家說了算的國家

錢進股市對大家都有好處

所以美國政府沒有要打壓股市的意思的

錢越來越多，股指當然也就會越來越高

買大盤傻子也能賺錢

現在買美股港股的大盤

其實就和以前買中國的房子一樣

就是在劫窮濟富

你買了就能跑過通貨膨脹

你不買你就被窮了

賺錢這件事情事實上並不復雜

不用去糾結細節

只要把大資金的流動方向摸清楚

跟著後面混就能賺錢

大道至簡就是這個意思

不要聽什麽股評人說太多沒用的

跟著土豪們走就對了

土豪們在怎麽做呢

大家以前應該經常看我推一下騰訊的富途的

富途就是一個根基在中國

但是玩海外股票的平臺

今年二季度營收同比增長129%

已經連續六個季度實現同比超三位數增長

這是個什麽概念大家細品

這就是一幫人都來分一杯羹啊

因為富途港股，美股，新加坡這些股票都能操作

金融杠桿用的也快飛起來了

我是建議大家有能力現在就來薅一波

不一定說要用富途

國內還有不少別的合規的平臺也是可以的

只是富途規模做的比較大

註冊之後按中國公司的傳統會送一大波禮物

具體信息可以看我的描述欄

我的建議還是跟以前差不多

研究股票研究的不透徹的朋友

你就買美股大盤

一年輕松賺他個10%

只要你人不在美國

你還不用給美國交資本利得稅

美帝國主義欺負了亞洲這麽多年

我們來分點紅利沒毛病

我的邏輯就是美國大放水我們要罵

但是美國放水能讓我們賺的錢，還是要賺

當然不是說可以一直無腦的買

一旦美國也開始像中國這樣控製貨幣供應量

或者將來提高利率了

那就得趕緊跑，到時候我再提醒大家

今天雖然我們是從中國不讓降房價這件事情說起

其實是大概的給大家解釋了下為什麽房地產能漲這麽多

為什麽現在開發商想要跑路了

為什麽政府不讓他們跑

點其實很多

為了能在一個視頻裏講完

有些點其實講的還比較淺

尤其是4萬億，稅製改革和北交所

我想以後碰到合適的話題這些內容其實都是可以單獨做一期

總的來說我認為中國現在的經濟狀況並不好

現任的領導層面臨的壓力絕對比上一屆領導層要大的多

如果不是中國的特有體製

中國的經濟可能真的就已經崩潰了

比較欣慰的是習近平這個人不是個表演型的人格

看得出來是想做事，而且是抓到了重點

但是這次改革的壓力真的有點太大了

阻力很有可能遠遠超出大家的想象

要解決房地產問題的難度絕對要遠遠大過教育改革的難度

甚至大於解決臺灣問題的難度

我現在不想唱衰，也不想捧中國在房地產上的改革

還是要根據中國後續的各種處理才能給大家做進一步的分析

想不出什麽有意思的結尾了

就給提前預祝各位國慶節快樂吧