房价、土地供应与公平博弈
从来没有一个市场像房地产一样牵动这么多人的神经，从来没有一个市场交织着如此众多人的利益。号称拥有亿万股民的A股市场，也只有在疯牛和疯熊的时候才短暂占据媒体头条。房价几乎成为永恒的话题，楼市成为学者、公众和政府观点尖锐对立的场所，那里有着最为错综复杂的利益关系。
没有房子的城镇居民辛苦挣钱，希望房价下跌，自己能变为有房一族；有了房子的城镇居民，已经选好了楼盘地段，热切地期盼房价的上升。即便同样是城镇居民，他们在房地产市场的利益是不一致的。政府的诉求也不一样，中央政府以安居乐业作为小康生活的标志，居者有其屋，房价应该是工薪阶层可以承担的；而地方政府越来越依赖卖地收入和与房地产有关的税费，弥补日益扩大的财政赤字，房价当然越高越好。
银行在房地产市场里找到了理想的客户，按揭贷款曾经是风险低、收益稳定的优质资产，现在它们却要准备应对房价下跌带来的坏账风险。钢铁、水泥、建材、家电，多少行业的兴衰取决于房地产市场的状况。这么多的既得利益，媒体很少报道，人们已经忘记的最大利益相关方却是中国的农民。农民的声音微弱，他们的利益理所当然地被其他博弈参与者忽视和侵占。在讨论房地产政策时，我们必须意识到，政策的变化将影响包括农民在内的各个阶层和各个方面的利益。
勿庸讳言，这个利益博弈中的强力主导是政府，中央政府和地方政府拥有其他各方所没有的公权力，它们是房地产市场中的强势群体，而民间的各个阶层都属于弱势群体，两级政府的利益平衡最终将决定博弈的结果。为了尽快完成小康社会的建设，中央政府曾推出号称有史以来最严厉的调控政策，限购、限贷，抽紧地产商的现金流，为了防止资金链断裂，地产公司不得不降价销售。在调控政策初见成效后，却传来了政策松动的信号。政府官员、主管部门在媒体上放风，说调控政策是迫不得已，一些学者讲，调控政策可能很快退出。个人猜测，政策转向也许是地方政府游说和施压的结果。
房地产市场进入寒冬，地产商明显减少了拿地的数量，放慢了开发的速度。伴随着的是土地流拍，地方政府在土地一级市场上的收入大幅度下降。各级地方政府的资金紧张程度并不亚于地产商，多年形成的对于土地财政的依赖，使地方政府难以忍受房地产市场的萧条。为了缓解地方财政的紧张，中央允许几家地方政府发行债券，这是我们国家财政体系上的一个重大变化。根据现行的法律，地方政府不可以发债，但这次地方债的发行法理上都是有问题的。如此重大的财政体制变化，应该通过全国人大的讨论和立法，才能开始试点。
严厉的调控政策像一柄双刃剑，在降低房价的同时，给地方财政造成巨大的压力。地方和中央在房地产市场上的博弈，将决定调控政策还会持续多长时间。遗憾的是由于缺乏数据，我们无法对地方财政做出较为准确的估计，不知道地方财政紧张到什么程度，因而很难预测中央政策发生变化的时点。
民众对房价下跌的反应，凸显了市场经济中一个绕不过去的问题：如何平衡博弈各方的利益。不少地方出现老业主打砸售楼处的“维权”行为。那不是维权，而是缺乏契约精神，就像马路边下棋的悔棋一样。市场经济根本不存在所谓的社会利益，任何一项政策出台，都是有人受益而有人受损，最不幸的政策是无人受益而有人受损。
我们分析房地产市场上的利益博弈，不是为了预测政府的政策和房价走势，而是想说明一个观点，搞市场经济三十多年，我们还没有学会怎样兼顾多元利益。市场经济国家承认和尊重多元利益，实际上，不同的多元利益是市场经济的基础，利益趋同就没有交易，而交易是市场经济最基本的活动。仅当利益不一致时，有人想买，有人想卖，才会发生交易。在法律法规的框架之内，多元利益进行博弈完全是正当的，但我们仍带着传统观念、以传统的方法解决利益冲突，显然已不适应今天的利益格局。要想实现社会公平和公正，政府不可能再像传统社会那样“替天行道”，为满足一部分人的要求，以社会的名义伤害另外一部分人的利益，这对被伤害者是不公正的，并且政府不能作为超越各方的利益仲裁者，因为它自己在房地产市场就有重大利益。
当政府用行政手段控制通胀时，我们遇到了同样的问题，有人受益，也有人受损。具体而言，消费者受益，但企业受损。采取行政手段干预市场，势必引起社会公平性问题。老业主砸了售楼处，然而A股市场价格下跌，股民为什么不砸证券公司营业部呢？两者的区别在于，股票价格的涨跌是市场力量决定的，你怪谁呢？楼市的涨跌却是由政策决定的，由行政手段决定的，老百姓不敢砸政府大楼，气出在开发商身上。你不能说老百姓完全没有契约精神，他们尊重市场的博弈结果，但不能接受人为干预造成他们利益的受损。
我们当前的尴尬是多元利益格局已经形成，但是到目前为止，还没有建立起协调多元利益的法治体系。政府作为利益协调人，公信力大打折扣，因为政府在市场中也有利益，而且往往和民间利益相冲突。既当吹哨子的裁判，也上场踢球，有这么一位超级球员，这个游戏怎么玩？
在法治社会中，每一个利益群体都有平等的发言权，博弈各方根据一致同意的规则和程序决定公共政策。无论对自己有利与否，每一方都必须接受决策的结果，必须接受政策影响下的博弈结果。尽管你可能对这项政策投了反对票，但你先前已经同意了博弈规则。换句话说，市场经济和法治社会只有规则和程序的公平，而不存在博弈结果的公平。这些年房地产市场的起伏，以及与之相伴的社会问题，凸显了法制化多元利益协调机制的缺失。
也许有人不以为然，中国社会几千年不就这样吗，为什么要设计这些理想的却无法实现的方案？的确，一个以法律为基础的公正的博弈平台，不是一天两天就能建成的，但如果我们现在不着手，利益纷争持续下去，社会公正不保，会发生什么情况？改革当然有很多困难，但不改革困难更多。总要想办法打破现在的僵局吧？出路就是建立一个新的利益博弈平台，大家都认可的、符合社会公正原则的利益协调机制。由于目前缺乏这样的机制，政府和政府之间、政府和民众之间、民众和民众不同利益群体之间的关系出现了这样那样的紧张，若不及时化解，利益冲突有可能演化为对抗，影响社会稳定。
我们并不预期一夜之间就建立起法制化的利益协调机制，建立法制化体系的第一步是观念的转变，克服习惯性的“一致利益”思维，承认和尊重每个人的权利，承认个人利益博弈的正当性，仅在博弈规则上谋求一致，开辟暴力压迫之外的新空间，通过争论、讨论、对话形成关于博弈规则的社会共识，在社会共识的基础上搭建处理利益冲突的公正平台。重复一遍，公正体现在人人赞同的博弈规则上，而不是人人满意的博弈结果。
以限购和限贷为主的房地产调控政策无法协调各方利益，在多元利益的压力之下，政策制定者进退维谷，不能保持政策的连续性和一致性。每次“史称最严厉的调控”之后，房价出现间歇的下跌，随着政策的转向，房价报复性反弹，而过快的价格上涨又触发新一轮更为严厉的政策调控。
在市场经济中，价格由市场的供给和需求决定。调控政策可以暂时压制需求，但不可能永久地消除哪怕是部分的需求。决定需求的是人口、收入和城镇化程度，限贷、限购政策不可能降低人口增长、收入增长和城镇化的速度，所以对有效需求没影响，想要低房价，关键在于充足的供给。
我国房价上涨的一个原因是土地供应不足。目前土地一级市场由各级政府垄断，中央政府严格地控制土地供应总量，控制的依据就是“18亿亩红线”，即在确保全国农业耕地不少于18亿亩的前提下，决定每年的土地供应数量。土地的紧缺不仅限制了房屋的供给，而且通过预期效应刺激需求，进一步推高了价格。这条红线已牢牢地树立起土地稀缺从而房产产期稀缺的概念，在将来比现在更贵的预期支配下，居民的博弈策略就是晚买不如早买。
如何降低房价？政策制定者需要认真考虑取消这条红线，推进土地制度改革，建立真正的土地一级市场，让市场调节土地的供应，在房价高涨时有更多的土地进入市场，平抑地价和房价。随着土地市场的发展，农民可以拿到更多的土地增值收益，有助于实现多方共赢的社会公正。