为什么新加坡与香港房价走势差别这么大，这个原因你想过吗？

Jun 28, 2020

【2020十九期】为什么新加坡与香港房价走势差别这么大，这个原因你想过吗？

大家好，我是小岛。那前面的一期对比香港与新加坡视频的评论区蛮有意思的，被一部分朋友把方向带的有点歪了。那我的结论也许让一部分朋友心里不太舒服，那我自己有做一些反思。那如果我能换一种类比方式，也许效果会更好。比如说凯恩斯大战哈耶克啦汗出的无为而治，到后来的有为而治，甚至西医的积极干预与中医的保守治疗。那总之一句话，就是视频还有很大的提高空间。那到现在我已经做了四个多月视频了。那我总结了一下自己的问题，那第一个是时间紧张，第二是知识储备还不够。那时间紧张这个是没办法解决了，只能是有时间就尽量做，但是知识储备不够，还是有办法解决的。那就是找专家。那今天要讨论的这个问题，我就专门找了个大神来取经。

大神是我大学两年的室友，那nq商学院前十毕业的土生土长的新加坡人，他毕业之后去了高盛常年新加坡、香港两地跑。在和他谈房价之前，我自己也做了不少功课。那像香港的超级地产商，土地供应政策，还有新加坡的土地国有化等等。不过在和朋友讨论之后，我发现我想的还是比较浅了，不像做金融的朋友看的那么深，也不和大家卖关子了。

最后我们的结论就是两个主要原因，就是两地的税制的不同，以及沉默而贪婪的大多数。当然这个大多数里也包括我自己。我知道有一大部分人可能会对这样的原因有点摸不着头脑。这一点可以从网络上绝大多数人对房价走势的评论看出来。对了，在谈大多数人的观点之前，还是花几秒钟给大家看一下两地房价的差别。这是香港新加坡的私人住宅实际价格指数，大家也别管这个指数具体是怎么算的，反正差别就是这么大。那大到不需要在意细节了，而且这还是没有把新加坡的hdb价格算进去的。结论。就一句话，新加坡的房价很便宜，香港房价非常贵，房价的介绍就结束了，实在没有仔细对比的必要。

再来谈谈大家的看法。一个比较主流而且也没错的看法。就是新加坡的政府是个好政府，制定了各种抑制房价的政策，保证土地供应以及完善的hdp市场，保证了最后房价的稳定。那香港政府做的不太到位，那权力过小，财阀控制了大量的土地不开发，加上大陆的热钱进入香港房地产市场，所以导致房价高涨，这种看法基本上没什么问题，只是描述的时候比较感性一点。

如果我们说的没感情一点，就是新加坡房地产供需平衡，流入房地产的投资性资金较少。而对于香港则相反。首先供需不平衡。其次大量的资金进入房地产，导致供需不平衡继续加剧，穷人越来越买不起房。供需其实是经济学里最基本的概念，基本上任何一个做投资的人能把供需摸清楚了，想亏本都难。那么对于两地房市的供需，网络上其实有很多资料大家可以自己看。

讲到最后还是这边的政府好，那边的政府差，富人为富不仁。这些我更想和大家探讨的是为什么政府在政策上有差别？为什么新加坡的富人就比较不喜欢投资房市呢？没错，就是我前面提到的税制，新加坡和香港这两地都是出了名的，税收低，那比中国要低得多。但是香港侧重所得税，新加坡则强调消费税，所得税其实是一种穷人税，只能从普通民众和政府控制得住的企业中获得。那最多受到中产阶级，对于富人来说，他们有充足的手段来躲避。而政府其实没有太多成本较低的方法去监管。

比如说像这个基金结算慈善，甚至弄个上市壳公司，找个专业的会计做账，这些相信大家都已经很熟悉了，不熟悉的可以搜一下苹果当年是怎么在爱尔兰交税的？为什么马云的阿里巴巴是在开曼群岛注册的？贾跃亭贾会计是怎么来新加坡骗投资者血汗钱的？面对专业金融机构，官僚体系其实是很软弱的，这其实也是一种技术壁垒，就像半导体的前端工艺一样，基本原理上学的时候学过的人都懂，但是你就是做不出来。

更不用说在税收方面，许多官员其实没有受到过专业的训练，所以所得税并不能收到太多，但消费税不同，这是一种面向所有人征税的税种。那你在买任何东西的时候都在给国家上税。在新加坡，穷人去餐厅要给7%的消费税，富人买辆豪车也要交7%。这里你不得不称赞新加坡政府的果敢。要知道再有选举的国家加税这个事，执政党一般是不敢随便提的。新加坡一上来就用了很强强硬的手段去执行消费税，并且一路强化到今天疫情前甚至有风声说要调到9%。

反观香港，消费税只存在于烟酒、碳清油、甲醇这四种类别的商品中，那依香港的立法环境而言，几乎没有增加的可能。这也是为什么出个电子烟，香港上来就直接禁了，真的是为了人民的健康，还不如直接禁烟是吧，主要还是为了税收。当然了，新加坡也近了，香港和新加坡都是以低税政策来刺激经济的地区，那所得税的天花板已经很低了，但新加坡有消费税做补充，这就给了政府回旋的余地。所以在新加坡的外来人口与香港的外来人口对税收作出的贡献是完全不同的。在新加坡的务工人员除了要交所得税外，其实无时无刻不在给政府交税。这可能也是为什么早年执政党想要将人口翻倍的原因。因为在这种税制下，只要能保证外来人口的素质，那么政府实际上会越来越强。不过这种话政府也不好讲的太直白。而且事实证明，除了税收方面的利益外，也有其他的扣分点。不过在这里我就不做太多赘述了。而香港消费税这条腿是断了的。那和新加坡不同，香港的税收绝不是全阶层的。对于有实力请得起各种事务所的人，香港就是避税的天堂，对于只能靠自己的人，税法里规定一分一毛也要交，那香港的社会福利还是不错的，比新加坡要好，这意味着政府必须找别的收入来支付这些社会福利成本。

那么土地就是一个很诱人的收入来源，因为钱多而且来的快，但土地也是个很不好的收入来源，因为只有卖跟租两条路卖，那你迟早会无地可卖，租你也不能轻易的提高租价，否则会导致整个社会的运转成本上升。那遗憾的是，香港两条路都走了，虽然名义上多数土地归香港政府所有，但实际上核心地段被地产商掌控后，玩法就变了。地产商限制政府卖地是不是觉得不可思议啊？那你地产商算什么居然能限制政府，但实际上确实是的。那财团们通过环保、公众福利、金屋设限等手段，再通过媒体控制舆论收买一元，进而在政策层面阻止政府将大量未开发的土地投入市场。而且更有意思的是，早在中英联合声明里，英国就已经提前限制了香港政府的土地供应政策，所以整个香港土地市场的供应是被严重控制的，地产商无需投入太多的新资金去收政府的地，直接拉高手中地产的价格，就有巨额收益。

这时候就出现了一个非常简单的数学题问，如果香港政府的财政收入有大概1/3来自于卖地，但是立法会的议员们不准我多卖地怎么办？当然就是提高地价了。这其实就是地产商和政府之间的默契，你不准多卖，但是我加价买，谁都别破坏行情，再加上大陆的资金持续进入，这地价那就是蹭蹭蹭的涨了。当然香港政府也不是傻子。其实土地每年卖的不多，但也迟早有卖完那一天嘛，所以还是得想别的办法。那老街廉价的早餐店可能是当地普通居民的重要消费场所。但是对于政府来说，早餐店的税和药妆店的税那完全不是一个级别。在中国大陆大量开放香港旅游签证的情况下，那香港政府就睁一只眼闭一只眼，允许越来越多的药妆店开起来，隐形的拉高地租和房价，逼早餐店关门，改成另一个药妆店。那政府赚钱，地产商赚钱，当地的药妆渠道商也赚钱，就是这条街的居民下楼买不到早餐了。

这样的事情在过去十年的香港发生了很多次，政府从人民的公仆变成了唯利是图的商人，从政策上消灭低廉的生活环境，改造成适宜高频高价消费的场所，进而获取税收收益或者高地租，高频高价消费行业可吸收的劳动力有限。那大量的当地居民收入停滞，部分失业。同时生活成本上升，议员们为了获得明星，又会继续立法，要求政府拨出更多的预算投入福利。那么政府没钱，只能继续加深与资本的合作，进一步从卖地与租地中寻求收益，恶性循环形成了。

那回到新加坡，首先是前面说的消费税加上各种其他的税，新加坡的经常性税收占财政收入比重为85%。在拥有这种比较持续的健康税收收入的情况下，新加坡在政策上的空间就很大了。于是新加坡立了个法，一个让人觉得不可思议的法，就是卖地的收入不可以算在财政收入里直接进入国库，国库的钱是属于全体人民的。这话不是讽刺，我知道可能中国的朋友一听到这话，汗毛都要起来了。其实说到这，这个对比已经没有必要继续下去了。这就是说因为税收制度的不同，导致两地政府截然不同的土地政策，新加坡政府无法在土地买卖中获利。那么即使这一届的官员全是草包，他们也没有什么意愿去推高房价，那么富人当然也就不太愿意去囤房了。

当然这个因果还是不够准确，税收制度导致新加坡政府不需要炒地皮。但是为什么政府要给自己加这么个紧箍咒呢？即使我现在财政收入很良好，留条后路以后用又有什么不好的呢？这就需要谈到税收之外的一些东西了。新加坡建国之初，外部环境极为恶劣，随时有亡国风险，面对马来西亚和印尼，当时绝对不可能匹敌的军力。那唯一的策略就是全民武装我不可能在反侵略战争中获胜，但是我也要让你付出惨动的代价。这是一个东南亚版的瑞士国防思想。那你如何让敌人相信你的绝大多数国民是真心愿意为保卫国土而战的。毕竟日军攻陷新加坡，就在不久之前，而且英军输的极为难看，士气极低。没有英国的新加坡，面对马来西亚和印尼情况只会更糟。而那个时候中国的钢铁船都不多，也根本不可能提供任何帮助。这也不是硬要往中国靠。

那个时候许多东南亚的华人依然还认为自己是中国人，中国政府在那个时候也承认双国籍新加坡的策略是这个国家人有份，那组屋政策就横空出世，夫妻有折扣有孩子更有折扣，祖孙三代再加折扣，祖孙三代，一个小区的在折上加折，具体政策大家可以网上搜，而且千万不要把祖屋和中国的经济适用房、廉租房混为谈。

那新加坡祖屋的建筑及维护水平非常高，所以新加坡人都是有强烈的捍卫新加坡的动力的，哪怕是新入籍的一名。毕竟即使新移民未必能有土生土长的人，那么爱国，但是我的房子在这儿，所以全阶层的税基保证了政府运作的可持续和政策余地。那居者有其屋，使得土地政策在一开始就是为了维持社会稳定，而并非收益来源。

那继续回到房价这个问题上，我不知道大家注意到没有。好像在全世界，我们只听到人民抱怨房价太高，很少听到有人抱怨房价低。但实际上这在香港历史上发生过。在1997年的高峰期，香港人平均把月薪的74%用作公楼。那市面上开始出现声音，要求政府压抑楼价的声势。但当时的香港政府，碍于中印联合声明的土地供应限制条款未能增加供应。

那主权移交到中国之后，作为新任特首的董建华自然是想做些事情的，所以提出了八万五计划。所谓的85,000计划就是每年新建类似于新加坡的hdb不少于85,000间。据说这个计划其实是在末代港独彭定康任内，就已经开始研究了，结果是正好又遇上了金融危机。

房价大跌。在香港楼市于二千年代后期再度大升之前，八万五政策是董建华被批评的最多的政策之一。当时不少人认为这个计划是楼价下滑的元凶，希望政府修订这项政策遏制楼价下跌。那么这些不少人是谁呢？那我称他们沉默的大多数这些人就是中产及以上，也就是香港的有房阶级，他们享受着房子升值的红利。在穷人们批评高房价的时候，他们什么话也不说，或者附和两句。但是在房价暴跌触动到他们利益的时候，他们行动了各种游说，宣传压力来到了官僚与议员身上。这时候这些名义代表才知道一件事情，原来我们以前听到的名义未必是真的名义，或者说以前的那些名义所代表的力量，远不如这些曾经不说话的名义力量。现实就是这样。

无奈，新加坡人的拥屋率差不多是90%，香港人比较低，大概是50%。但是香港的这50%的人控制了超过90%的社会资源，平时他们只是不愿意或者不需要去影响民意。但是当他们想的时候，他们可以轻易的让这剩下的50%没房的人相信原来这都是政府的错，原来低房价是不对的，原来这都是因为政府没有给我们人民更多的权利造成的，一切都不是人民的错，不是资本家的错，都是政府的问题。

所以说后来每次所谓的抑制房价都是做样子，这一点其实和中国大陆的城市也是一样的。政府为什么要抑制房价呢？抑制了房价，有房阶级会不买，那财政收入还要降低，吃力不讨好。所以即使是新加坡，他们做的也只是不让房价升的太高温和上涨，但是也绝对不会让房价掉下来，防止有房不说话的人受不了。总结一下，我想说的就是任何政体都是资本与政治的结合，而土地有资本价值，也有政治价值。新加坡资本依附于政治，所以土地要便宜要好住要开心。香港政治依附于资本，所以土地要贵要赚要有效率。虽然常常我们说我都要，但是世间难有两全其美的事情。最后我想引用一下李光耀先生曾经说过的话，他说1965年独立后，我对新加坡的选民几乎都住在市区中心感到不安。我注意到各国首都的选民总是倾向于投票反对政府，因此决心让新加坡的家庭拥有自己的住房，否则政治就不会稳定。另一个重要的目的是让那些儿子必须履行国民服役义务的父母觉得新加坡有她们的份，值得她们的孩子去捍卫。如果国民服役人员的家庭没有自己的住房的话，那么他们迟早会得出结论，她们所捍卫的是有钱人的财产。

我们政府的政策就是要让每一个新加坡人都能在自觉的国家拥有他们自己的切身利益。我们要让每一个新加坡人都拥有这个国家的一部分，让他们感受到他们是国家的主人，并且永远都对国家有一种责任感。他们最好的切身利益莫过于在这里拥有一套政府祖屋或者一套私人住房。好了，今天就讲到这里了，我们下周再见，拜拜。