房地产与城市发展——问题及对策 - 陈杰、陆铭、黄益平、潘英丽
陈杰 陆铭 黄益平 潘英丽 主编
中信出版社
序
房地产在中国经济增长和金融安全中具有举足轻重的作用。1998年房改之后,中国城市房价持续大幅度攀升,并与居民收入增长存在较大背离,引发政府、产业界和社会各方面的高度关注。在这个背景下,中国房地产市场是否存在泡沫,一直是学术界、政策制定者和社会公众普遍关心的问题。2015年下半年以来,在经历了之前一段时间全国性的市场低迷后,部分热点城市房地产价格又呈现出新一轮上涨态势。这一轮的快速上涨从深圳开始,在上海继续,并向二线城市延展,再次引起了社会各界对房地产泡沫膨胀的担忧。在此背景下,上海交通大学中国发展研究院“中国经济开放论坛”于2016年5月11日组织召开了“房地产与城市群发展”专题研讨会。来自北京、上海和香港等地的大学教授、实业界和政府相关部门的经济学家参与了会议的讨论。
在这次专题研讨会上,虽然与会专家对中国房地产市场是否存在泡沫各抒己见,但在一些基本问题上仍然形成共识。
首先,中国房地产市场已从过去的供不应求步入现阶段的结构性过剩。经过爆发性增长后,中国商品房建设和销售在2013年前后达到峰值,现在已经告别了高增长时代。考虑到待售、在建与新开工等未来供给能力和置业人口数量的变化,中国房地产市场正从局部过剩演变为总量过剩。
其次,由于地域性和异质性特点,中国房地产市场在区域和城市间出现了明显的分化,并且这一分化趋势未来仍将延续和加强。从需求角度看,不同城市、不同区域的就业机会、收入增长和公共服务供给等吸引人口流动的因素存在很大的差异。从供给角度看,特别是土地供给对不同地区、不同城市的房价和市场分化产生了非常重要的影响。
中国当前土地供给与人口流动方向的不匹配是导致不同城市房地产市场加速分化的重要原因。中国在一些人口流入的大城市(特别是特大城市)限制土地供给;地方政府甚至将控制土地供给的增长作为缓解人口流入压力的政策措施。土地供给的限制导致一、二线城市的房价持续并快速上涨,对工资和办公用房租金等企业经营成本造成了持续上升的压力,不利于实业发展,不利于各类人才的集聚和大城市规模经济优势的发挥,也不利于大城市在区域经济一体化过程中发挥积极的龙头作用。而在人口流出的中西部地区和三、四线城市,新增土地供给所占比例近几年却在不断上升,致使出现房地产过度开发和“鬼城”现象。
与会专家为此一致建议,尊重城市发展和区域发展的基本规律,在人口大量流入的东部沿海地区,特别是一线和二线城市,增加土地供给,适当调整工业、商业、住宅和容积率等土地使用结构,扩大住宅的供给和租赁服务,优化住宅品种的多样性,以适应不同层次、不同收入家庭的实际需要。
关于地级与地级以下城市房地产去库存,大多数专家建议通过设立蓝印户口制度、发展共有产权制度、推进普惠住房金融制度、改进公共基础设施与服务供给、鼓励农地承包权和农村住宅的出租等政策举措,以实现农民工市民化为目的,达到消化城镇住房库存的效果,增进农民工的生活质量和整体福利。
再次,与会专家针对家庭将三分之二资产配置在房地产上这一事实,讨论了房地产作为家庭投资工具的客观原因与存在问题。全球货币的量化宽松和负利率环境,以及中国流动性宽松和利率下行的趋势使家庭投资者产生通货膨胀忧虑。传统产业产能过剩,新兴产业发展受到市场准入限制,导致“好企业荒”引发的“资产荒”,使银行和家庭都将房地产作为仅有的应对信贷风险和通货膨胀风险的好资产。但是从十分确定的人口老龄化趋势来看,中国在国民财富积累上存在结构性失衡,陷入以物质财富积累而不是有效提高社会经济未来生产力来应对老龄化挑战的误区。
与会专家建议,政府应营造好企业发展的生态环境,打通储蓄通往高成长产业和高效率企业的投融资渠道,强化私有产权和知识产权的保护,促进人力资本投资,健全市场秩序和权责的界定机制,以此促进具有技术与文化内涵的消费品生产和消费服务业的发展,实现国民福利的持续增进。
最后,与会专家认为国际房地产市场的发展经验与教训,尤其日本、新加坡和中国香港等市场的经验教训,值得我们深入总结与借鉴。
总结日本房地产市场的历史经验,与会专家发现当前中国房市在经济增长前景、城镇化尚有空间等基本经济因素方面与1974年前后的日本市场相似,但在人口拐点显现、区域分化、货币超发引发资产价格膨胀等方面与日本1991年房地产泡沫破灭前有相似之处。我国应适应“总量放缓、结构分化”的新阶段特征,避免以往刺激投资促进增长的政策取向。
新加坡的土地与住房政策以安居乐业为目标,达到人均居住面积30平方米;政府提供了80%适合家庭个性化需要的永久居住房屋,家庭住房拥有率达到90%;公屋政策的成功,为社会和谐和可持续发展奠定了基础。相比较,中国香港人均居住面积不足15平方米,政府提供的廉租公屋和廉价居屋占比30%和16%,家庭住房拥有率69%。供求失衡和房价过高问题突出;土地供给严重不足。中国香港土地开发率仅24%,远低于新加坡的54%;房屋占地比例不足7%。政府政策治标不治本;大地产商囤地并阻碍政府增加土地供给,也给整体开发带来结构性障碍。香港高房价抑制了航运、会展等产业发展,并加剧了社会的分化和矛盾。既得利益集团的强大和地方政府的软弱强化了扭曲体制的刚性,给香港未来发展前景蒙上了阴影。
专家认为,“房地产始终是一个民生问题,如何让我们的市民有安居乐业的幸福十分关键”。显然这是我国房地产市场发展所应追求的终极目标,除此无它。
陈杰 陆铭 黄益平 潘英丽
2016年6月26日
作者简介
(按作者姓氏拼音排序)
陈杰
上海财经大学校讲席教授、校学术委员会委员、高等研究院院长助理,不动产研究所执行所长、公共政策与治理研究院首席专家、公共经济与管理学院投资系博士生导师,瑞典乌普萨拉大学房地产与城市研究所兼职研究员,华东师范大学兼职教授,上海金融学院特聘教授。复旦大学学士、挪威奥斯陆大学硕士、瑞典乌普萨拉大学博士。曾在复旦大学管理学院任教多年,并创办和长期主持复旦大学住房政策研究中心。目前担任城市研究国际基金会(Urban Studies Foundation)董事、亚太住房研究网络(APNHR)执委会成员、城市土地学会(ULI)中国大陆顾问委员会委员、世界华人不动产学会理事、中国建筑学会建筑经济分会学术委员会委员等。任International Journal of Housing Policy编委会国际顾问、亚洲不动产学会会刊International Real Estate Review副主编、世界华人不动产学会会刊《不动产研究》执行副主编。上海市“曙光学者”、上海市房地产行业首批领军人才、上海市“浦江人才”。
程沄
现任中原集团研究部董事。拥有在中国内地及香港城市规划教学、研究及咨询,房地产企业发展战略咨询,房地产政策研究及项目前期开发咨询的丰富经验。1987年毕业于同济大学建筑系,之后留校任教多年。1995年,进入香港大学城市规划与环境管理研究中心,专攻中国城市土地政策研究,获城市规划哲学博士学位。1999年,加入中原(中国)物业顾问有限公司,创建中原中国地产研究网络,覆盖国内30多个重点城市,主要负责及统筹中国内地的房地产市场研究及投资咨询、房地产企业发展战略咨询及大型综合类房地产项目前期研究等全国性业务。2008年,升任中原集团董事,负责中原集团在中国内地、港澳台及新加坡等所有业务板块的市场及战略研究事务。
耿靖
现任绿地集团(世界500强企业)副总裁兼绿地金融控股集团董事长、总裁。历任中国光大银行、上海银行高管,爱建证券常务副总裁(主持工作),上海爱建信托常务副总经理(主持工作),长江养老保险股份有限公司(中国最大的专业养老金管理公司)副总裁,是中国目前唯一担任过四大金融行业高管的人士。曾在中国香港汇丰银行、美国摩根大通、新加坡金融管理局挂职工作。北京师范大学金融学博士,目前受聘为哈佛大学肯尼迪学院李光耀学者、加州大学伯克利分校研究员、北京大学兼职教授、上海交通大学研究生导师、北美银行家协会会员。高级经济师、英国注册财务会计师、金融工程师。被上海市政府评为“上海市金融行业领军人物”“浦江人才”。
何泺生
加拿大多伦多大学经济学博士。现任中国香港珠海学院商学院院长、教授,香港岭南大学潘苏通沪港经济政策研究中心荣誉研究员。曾任香港经济学会会长、香港中央政策组非全职顾问、多伦多佛学会会长等。专攻政策研究,先后于国际学报发表百余篇论文,研究专长包括房屋和土地经济、卫生经济学、公共财政、幸福经济学、社会保障、宏观经济理论与政策、国际金融等。
黄友嘉
美国芝加哥大学经济学博士,联侨远东有限公司董事总经理,现担任全国人大代表、香港特别行政区政府土地及建设咨询委员会主席、强制性公积金计划管理局主席、破产欠薪保障基金委员会主席、外汇基金咨询委员会委员、经济发展委员会委员、香港中华厂商联合会永远名誉会长等公职。拥有企业融资、工业生产及贸易等不同范畴的丰富经验,曾于1987~1991年期间担任美国费城联邦储备银行经济师等职位。
黄益平
北京大学国家发展研究院教授、副院长,北大互联网金融研究中心主任,本届中国人民银行货币政策委员会委员。主要研究领域为宏观经济与国际金融。兼任澳大利亚国立大学克劳福特公共政策学院Rio Tinto中国经济讲座教授,为中国金融40人论坛成员。曾经担任国务院农村发展研究中心发展研究所助理研究员,哥伦比亚大学商学院General Mills经济与金融国际访问教授,澳大利亚国立大学中国经济项目主任,花旗集团董事总经理、亚太区首席经济学家,Serica投资基金董事,财新传媒首席经济学家和巴克莱董事总经理、亚洲新兴市场经济首席经济学家。
贾康
现任全国政协委员、政协经济委员会委员,中国国际经济交流中心、中国税务学会、中国城市金融学会和中国改革研究会常务理事,中国财政学会顾问,北京市、上海市人民政府特聘专家,福建省、安徽省、甘肃省人民政府顾问,西藏自治区和广西壮族自治区人民政府咨询委员,北京大学、中国人民大学、国家行政学院、南开大学、武汉大学、厦门大学、安徽大学、天津财经大学、江西财经大学、西南财经大学、西南交通大学、广东商学院、首都经贸大学等高校特聘教授。1995年享受政府特殊津贴。1997年被评为国家百千万人才工程高层次学术带头人。多次参加国家经济政策制定的研究工作,主持或参加国内外多项课题,撰写和出版多部专著和数百篇论文、数千篇财经文稿。多次受朱镕基、温家宝、胡锦涛和李克强等中央领导同志之邀参与经济工作座谈(被媒体称为“中南海问策”)。担任2010年1月8日中央政治局第十八次集体学习“财税体制改革”专题的讲解人之一。孙冶方经济学奖、黄达—蒙代尔经济学奖和中国软科学大奖获得者。国家“十一五”“十二五”和“十三五”规划专家委员会委员。曾长期担任财政部财政科学研究所所长。2013年,发起成立“华夏新供给经济学研究院”和“新供给经济学50人论坛”(任院长、秘书长)并积极推动“PPP研究院”(任院长)等交流活动,致力于建设有中国特色的智库和跨界、跨部门学术交流平台。
刘洪玉
现任清华大学恒隆房地产研究中心主任、土木水利学院副院长、清华大学房地产研究所所长。社会兼职包括香港大学房地产与建设系顾问委员会委员、住建部住房政策专家委员会主任委员、住建部信息化技术专家委员会委员、房地产经纪专家委员会委员、高等学校工程专业指导委员会委员、房地产市场调控咨询专家、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、中国房地产协会常务理事、中国建筑学会建筑经济分会常务理事、中国土地估价师学会顾问、全球华人不动产学会(GCREC)常务理事、国际房地产学会(IRES)理事、亚洲房地产学会(AsRES)理事等。兼任Journal of Real Estate Research编委、International Real Estate Review联合主编、《建筑经济》编委等学术期刊职务。
陆铭
上海交通大学经济学院特聘教授,中国发展研究中心主任。担任《经济学(季刊)》副主编。曾作为富布莱特学者工作于美国哈佛大学和国家经济研究局(NBER),作为兼职(客座)研究员受聘于复旦大学、北京大学林肯研究院和日本一桥大学。曾担任世界银行和亚洲开发银行咨询专家。研究领域为劳动经济学、城乡和区域经济发展。研究成果获得包括全国百篇优秀博士论文、上海市哲学社会科学一等奖、教育部中国高校人文社会科学研究优秀成果奖等在内的多个奖项。获得的荣誉包括教育部“新世纪优秀人才”、上海市教委“曙光学者”、上海市领军人才和上海市十大青年经济人物。已出版《大国大城》《空间的力量》《中国的大国经济发展道路》《中国区域经济发展:回顾与展望》等多部专著。其论文也发表于多本国内外权威杂志。
倪鹏飞
现任中国社科院城市与竞争力研究中心主任,财经战略研究院院长助理,城市与房地产研究室主任、研究员。主编《中国城市竞争力报告》《中国住房发展报告》《国家竞争力报告》。联合主编《全球城市竞争力报告》(与美国学者彼得·卡尔·克索教授),联合研究《世界城市:联系度指数》(与英国皇家社会科学院院士彼得·泰勒教授)。社会兼职包括全球城市竞争力跨国项目秘书长,中国城市竞争力报告课题组组长,中国城市学会、中国城市发展学会、中国城市经济学会等学会副秘书长,中国社科院青年人文社会科学研究中心副理事长等。主要致力于城市经济学、房地产经济学、空间金融学、城市竞争力及国家竞争力等方面的理论与实证研究。在美国Journal of International Affairs、英国Urban Studies、《中国社会科学》和《经济研究》等国内外权威杂志上发表论文数十篇。代表作《中国城市竞争力报告》获得中国经济界的最高奖——孙冶方经济学著作奖(第十一届)。
农汇福
上海财经大学房地产经济学在读博士研究生,新加坡国立大学房地产研究中心(NUS-IRES)访问博士生。参与多项国家和省级课题研究,2016年获上海财经大学博士研究项目一等奖学金。主要研究兴趣为城市与房地产、地方官员行为、金融市场等。相关研究发表于Journal of Housing Economics、《统计研究》等国内外知名学术期刊。
潘英丽
现为上海交通大学现代金融研究中心主任、安泰经济与管理学院教授、上海市政府决策咨询研究基地潘英丽工作室首席专家、中国世界经济学会常务理事、上海世界经济学会副会长。主要研究领域为宏观经济学、国际金融理论与政策。近期主要成果有:《国际金融中心:历史经验与未来中国》(2010,三卷本)、《十字路口的金融体系:国际经验与中国选择》(中英文国际论文集,主编之一,2013)、《国际货币体系未来变革与人民币国际化》(2014,三卷本)。1996年因为发展我国社会科学教育事业做出的突出贡献,获得国务院特殊津贴。2002~2011年担任中国海运集团公司专家委员会委员。2011年以来担任招商银行独立董事。
任泽平
方正证券首席经济学家。曾担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任,量化绩效考核常年名列前茅。曾担任国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师,2015年新财富、水晶球等大满贯。兼任中国金融40人论坛特邀研究员、中国新供给50人论坛成员、中国人民大学经济研究所研究员等。曾在《人民日报》《经济研究》等报刊发表论文百篇,专著《宏观经济结构研究》入选当代经济学文库,译著《从奇迹到成熟:韩国转型经验》(艾肯格林、铂金斯等著)。
石心蕊
现为北京大学—林肯土地研究院城市发展与土地政策研究中心研究员。2014年毕业于美国埃默里大学法学院,法学博士,纽约州执业律师。在法学院求学期间先后师从国际私法权威彼得·海教授和美国财产法、住房金融法专家弗兰克·S.亚历山大教授,参与编写了彼得·海教授《美国法概论》(第四版),主持翻译了亚历山大教授《土地银行与土地储备》。2014~2015年获得美国林肯研究院中国项目基金,研究和调查中美住房抵押贷款制度、不良资产处置、城市公共政策等问题。作为该项目成果的工作论文已由美国林肯研究院发布。
韦志超
上海交通大学金融/应用数学双学士、北京大学经济学硕士、布朗大学经济学博士,现在华夏基金管理有限公司从事宏观研究。韦志超博士曾在国内外顶级经济管理学学术杂志Management Science、《经济研究》等发表过多篇文章。作为团队核心成员,韦志超博士曾经获得了2015年新财富、水晶球、金牛奖、第一财经、保险资管最佳分析师评选宏观第一名。
熊义明
上海交通大学金融学博士,现为国泰君安研究所宏观分析师,获得2015年新财富第一(团队),研究领域为国际金融和宏观经济。有专著一本,曾在《世界经济》《上海证券报》《第一财经日报》等国内一流期刊媒体发表文章多篇。
周江
管理学博士,现任住房和城乡建设部政策研究中心副主任、研究员。主要研究方向:住房保障及住房政策、房地产经济、城市市政公用设施投融资等。主持和参与30多项课题研究,其中国家软科学研究计划4项,省部级课题10多项。参加工作以来在公开出版的报纸和期刊发表文章80余篇,其中核心期刊近30篇。目前已公开出版书籍15本,其中独著1本,合著5本,参编9本。2004年获湖北省科技进步奖三等奖,2008年、2011年、2012年获华夏建设科技进步三等奖(原建设部科学技术进步奖)。
周文港
香港大学经济社会学哲学博士,现任中国香港岭南大学中国经济研究部副总监、潘苏通沪港经济政策研究中心副主任。全国港澳研究会理事、香港紫荆研究院副院长兼秘书长、中山大学粤港澳发展研究院荣誉研究员、香港中文大学中国文化研究所当代中国文化研究中心名誉副研究员,曾任香港特区政府中央政策组特邀顾问等。目前主要从事中国内地与香港的经济发展、一带一路倡议、自由贸易区、产业发展、人民币国际化等研究。
朱恩伟
清华大学房地产研究所在读博士研究生。主要研究领域包括房地产市场监测、房地产投资与金融、土地管理等。曾参与覆盖全国90个城市的新建商品住房同质性价格指数的编制、基于微观数据的住房价格批量评估系统研发、北京市住房市场发展战略研究等课题。
这是第一篇第一篇 中国房地产市场发展的现状