第4章 房地产的“限”与“购”：对二手房市场的分析
程沄
二手房价格的波动、二手房的可流通性，是判断房产市场健康状况的指标。
房地产市场的调节，一方面需要调整土地供应（涉及城市规划、城市发展平衡）；另一方面应该盘活二手房市场，使之真正流通起来，才可以对整体市场供需产生有效补充。
我们知道中国的房产市场与中国宏观经济发展同步，长期趋势是往上的，但是这过程当中会有波动，有国际、国内、经济、社会等不同原因，还有一个重要的原因，就是政策的原因。影响中国的房产市场波动非常重要的原因就是政策原因，政策是行政干预的手段，它实际上对短期或者在一定时期内不能解决的供求矛盾进行直接的干预，就形成了我们目前所看到的几轮调控政策。
本章所处理的主题是“限”与“购”。2011年以后，整个房地产市场经历了2008年的低谷以后又开始往上复苏，在复苏的过程当中各个地方都呈现出不同的现象，城市与城市之间由于社会经济发展的程度不一，各个方面的环境条件不一，形成了不同的供求关系。往往限得最厉害的地方就是供求矛盾最严峻的地方。
本章主要从三个方面进行讨论。一是2016年3月25日一线城市限购开始升级，前后的市场比较；二是限购政策升级以后对上海楼市产生什么样的影响；三是从前景上去预测、判断一下未来一线城市整体房地产市场，决定它发展的因素是什么。
- 一线城市限购升级前后的市场比较
图4.1反映了从2015年1月份到现在，一线城市新建住宅市场成交变化情况。我们可以看到整个2015年从春节以后，无论从全国范围来看还是从各级城市来看，特别从一线城市来看，都已经平稳地复苏。但是复苏的状态在2016年春节以后又出现了调整。
图4.1 一线城市新建商品住宅成交面积
资料来源：中原集团研究中心
可以看到2016年一季度，四大一线城市新建住宅成交面积高于2015年同期，其中上海3月份新建住宅成交面积达到历史新高，应该说是最高。这里面既有市场本身存在的供求关系原因，同时也有2016年3月25日上海限购政策前期，市场闻风而动集中网签的因素，即末班车的效应。
在政策收紧之后，市场变化也的确立竿见影。整个2016年4月份新建住宅市场成交面积上海环比下降三成，深圳环比下降45%，北京、广州未有进一步政策，仍上涨10%。为什么上海和深圳变化这么大，而且深圳下跌的势头高于上海？这个问题后面会向大家解释。
一线城市房地产市场从2008年以后就进入新房市场萎缩阶段，由于新增土地供应限制，所以新房市场从整体来说，一线城市，特别像上海这样的大城市出现了土地供应不足问题，这导致新房供应持续下滑。
1999年，是上海上一轮的最低谷，之后整个上海房地产市场从1999年低谷逐渐成长起来，第一高峰是2005年的3月份，第二个高峰是2009年，现在是第三个高峰。在这过程当中，每年上海新建住房成交面积平均是1500万~2000万平方米。上海市场随着新增土地缩减，新房市场也缩减，但整个房地产市场的供应不仅仅有新房市场供应，也有二手房市场供应，两者加起来每年市场交易量高峰达到4500万平方米，平均在3500万平方米左右。其中，二手房成交占比达到60%以上，中心城区二手房比重超过了90%。在上海是这样的情况；而深圳人口规模和土地用地规模都比上海小，大概是上海的一半，二手房占比份额增加得更加明显；北京也同样，二手房占比在55%~60%；广州市场相对来说供应比较充足，本地需求增长也比较稳定，广州二手房比重也已经到了半壁江山的程度。这是二手房的情况。
新房市场成交受到影响有一个很大的因素，就是新房市场供应是机构提供，即房地产企业提供的，提供给个人，而二手房市场是个人对个人的交易。所以从企业对个人新房市场供应来看，它的定价更多是由企业来定价，当然可能会反映到一定市场供求关系，但是真正可以反映市场成交价格敏感的是来自于一对一的交易完成，就是二手房市场。二手房市场价量变化情况与新房市场趋势基本同步，而且变化敏感程度比新房市场更加明显。
限购政策在短期内对整个房价过快上涨起到抑制作用，我们不能不说从目前来看，所有出台的对于房地产市场的宏观调控政策，其实最重要考量的指标是房价，即怎样能够把房价控制住，并不是要房价下降。控制房价稳步增长是限购的目标，所以每一次政策的出台都是为了完成阶段性的目标，而且也有阶段性的作用。那么，阶段性针对房价目标，实际上真正的市场房价走势是不是能够控制住？是不是能控制往下？是不是能达到宏观目标预期呢？
我们知道价格只是供求关系的一种表达，图4.2是我们对中国一线城市，北上广深四座城市做的中原指数，是特别针对二手房的交易价格指数。中原二手房价格指数是在香港第一个做成指数的，已经运作了20年，是以1997年香港金融风暴作为基期来设定的。对内地，我们将2005年3月份上海的高峰时段设定为基期，目前北京、广州、深圳、上海这四座城市还有另外两座城市，就是天津和成都，这些城市相对来说是二手房市场发展比较好的，也是整个市场发展相对比较成熟的城市，已经建立了中原指数。
图4.2 中原二手住宅价格指数
资料来源：中原集团研究中心
如果大家有兴趣可以关注一下中原集团研究中心的微信公众号或者是网站（http：//ccpr.centaline.com.cn），其中有过往十年整个二手房的交易价格走势。大家可以看到刚才说的三个峰值，2005年3月份、2009年、2015年年底。由于阶段性调控，的确在这三个高峰后出现了一些波动，但是对于四座城市价格走势没有起到抑制作用，总体价格还是往上的。
限购以后市场整体情绪是趋于冷静的。刚才大家也提到了一个问题，房价是不是可以预测？有的研究者也提出“预测房价像预测地震一样难”，本章给大家提供一个参考。房价的预测比地震还是容易一些，因为参考的因素是有限的。
这个参考就是中原报价指数，中原报价指数基于二手房的新增房源报价的波动情况，可以通过它去预测未来的价格走势。报价指数的原理是：小业主希望买卖成交的价格，即预期的价格，会根据他的心态、他对市场的了解而对报价进行调整，波动的情况就直接反映了业主对市场价格的未来预期。单个业主不能反映整体市场情况，但是所有个别的小业主的集成，这是随机的集成，这个集成的预期价格走势就能反映出未来价格的趋势。实际上从中原报价指数来看，的确对中原二手房的交易价格指数有非常明显的领先性、预测性。
中原报价指数每周公布一次，中原报价指数对中原房价指数的预测性大概是提前三到四周，三周或四周之前出现了价格的调整，那么这个调整的结果必然会在未来的三周和四周以后，在成交价格指数上面得到反映。如果说大家关心价格，不妨可以拿这个作为参考。
从图4.3可以看到，在“325”政策公布了以后，上海的报价指数是节节降低的，北京和广州的报价指数在新政前后并没有出现太大差异。北京和广州在2016年3月末整体市场限购政策执行后没有出现明显的缩紧，因为一线城市里北京已经最早执行对外地人严格限购。上海和深圳明显受到政策的影响，所以报价指数显示出波动下行。
图4.3 中原报价指数
资料来源：中原集团研究中心
反观图4.2可以看到，2016年5月份公布的二手房成交的价格指数已经反映出总体价格指数环比增幅放缓，结束了像深圳连续18个月、上海连续一年增幅往上的趋势，整体价格出现了一些调整。但是这个调整是不是拐点？是不是上海房价就会往下了呢？
- 上海楼市的成交结构发生变化
在限购政策升级以后，本次限购政策很明显是针对外来人口。城市经济学里面很重要的一点，就是房价门槛可以反映城市的吸引力。像上海这样的城市如果不设门槛，人口将不断地涌入，事实上上海市改革开放之前就是全中国户籍人口限制最严格的城市，到今天仍然是很严格。虽然已经开始实行居住证的政策，但是近年由于外来人口持续上涨造成了各种各样的社会资源分配不均匀所带来的问题，所以又开始逐渐收紧人口政策。近期除了出台新的限购政策，即针对外来人口执行非常严厉的五年交税政策之外，同时也出台新的人口政策，就是针对高端人才引进的一系列优惠政策。这是双方面的，一方面希望维持这样的城市活力，同时希望有能力在这样的城市生存的人交税。
很明显在限购政策升级之后，我们从上海中原的成交结构上可以看到，本地户籍购房比例显著上升，上海籍（身份证号码）客户的成交比例从50%左右激增至近60%，达到2015年以来的最高水平。非沪籍购房客户整体占比下降，这也反映出非沪籍购买者群体受到了非常明显的限制。在成交结构里面，以套均面积和套均总价分析，非沪籍客户套均面积在下滑，其中两房和三房占比下降最为明显。反映的问题就是外来的购房者很多是首次置业，因为他的支付能力有限所以成交的面积也较小(图4.4)。
图4.4 上海中原二手住宅成交的套均面积与套均总价情况
资料来源：中原集团研究中心
我们对客户组成年龄也进行了分析，无论什么籍贯，限购以后25~34岁客户的交易占比都显著增加（超过10%）。可以看到这类是刚性购房需求，就是必须购房者。而对非沪籍人士而言，现在必须以家庭为单位购房，外地单身是没有办法购房的。家庭为单位的这种必须购房是非常迫切的刚性需求，升级的限购政策对这一类刚需年龄段群体的影响反而是最小的。
- 房地产市场前景的影响因素
刚才也说到了上海政策非常严厉，上海对外地人的控制直接从成交结构上面得到很明显的反映。那么，上海的房价未来会怎样？
房价表现就是刚才反复强调的反映了供求关系的平衡。对于供求关系来说，短期我们可以看市场的库存消化周期，这是非常重要的指标。当市场的库存消化非常快，而且库存周期相对比较小的时候，这说明这个市场的需求是非常旺盛的。购买需求是非常旺盛的，这是短期的指标。当然，如果说这个需求是旺盛的，同样反映在价格当中，如果没有更多的有效供应那么价格必然是无法控制的，这是市场规律所决定的。但是房地产开发不是说今天买一件商品，一个月以后就能生产出来。它有一个开发周期，一个房地产项目开发周期是一年半到两年，所以我们怎样看房产未来走势，从中期来看，土地供求关系是非常重要的因素。
大家已经关注到了2016年5月在上海松江和青浦开拍了四块地，其中除了青浦商业用地不到5%的溢价率之外，其他三块住宅用地尽管很偏远，但是溢价率都超过100%。上海土地供应从目前来看，现有城市规划暂时在中期内还无法解决土地供应的短缺问题，所以土地市场的溢价率高涨也反映出这个市场的土地供求关系。
土地的地价那么高，是因为地价高带动了房价吗？大家一直在争论面包贵还是面粉贵的问题，其实只有未来很多人需要面包才会去买更多的面粉。今天的地价有这么高的溢价率，是预期两到三年这个房价仍然有升值空间，就是因为对房价上涨预期的存在，才决定了今天土地市场还能够有这样的上升趋势。
同样，我们还有一个重要的指标，刚才说一线城市已经进入了二手房存量房时代，其实二手房价格的波动，以及二手房的可流通性都是判断这个市场的健康指标。现在一线城市包括上海很多的当地居民，其实都可能有两套以上的房子，如果这两套房真正可以盘活、利用，可以再卖或者再租出去的话，市场的供应还是非常高的。我们参照亚洲地区相对比较发达的中国香港。香港地区二手房市场流通率是10%，就是说在这个市场上，100套房子里面有10套房子可以不断地交易。在上海的比例是多少？大概100套里面只有3套左右，甚至不到3套，这个流通率非常低。所以就整个上海市场而言，其实一方面看到因为土地供应稀缺造成新建的住房建设是短缺的，但是同时在二手房市场有大量空置没有释放出来。所以，我认为一方面是需要通过土地的供应，这可能需要调整一些城市规划和城市发展去平衡这个问题；另一方面，应该让这个市场真正可以流通起来，二手房市场盘活、流通才可以对整体市场供应和需求产生有效的补充。
长期来看，决定整个市场供求关系的是人口因素。为什么这座城市有这么多人口蜂拥而入？是因为这座城市有吸引力，有经济活力。经济活力决定了这座城市能够对人口带来吸引力，所以人口增速和人口结构又影响到这座城市的长期供求关系。
让我们综合来看一下短期、中期、长期房地产市场四个重要指标之间的关系，即库存消化周期、累积购地销售比、二手房成交占比和人口增速(见表4.1)。
表4.1 影响城市房地产市场的主要因素分析
资料来源：中原集团研究中心
首先是库存消化周期。我们所定义的库存消化周期是当期累积可销售面积除以过往平均6个月的销售面积，就是用从今天开始往前推6个月的平均月度销售情况，来测算库存消化周期。从目前来看，上海在这四个一线城市里面，库存消化周期是最短的。图4.5供大家作参考，这是18个重要城市新建商品住宅库存周期消化情况，可以看到上海库存周期是比较低的水平。库存相对来说比较低的还有其他3个城市，南京、苏州、合肥，这3个城市也在长三角区域内，这三座城市从2015年下半年到2016年5月，从全国来说是非常活跃的城市，无论从价格还是从量来说，价格的上涨非常的迅速，库存非常低，所以供求关系是供不应求，非常明显。
图4.5 重点城市商品住宅可售面积（截至2016年3月）
资料来源：各城市交易中心；中原集团研究中心
其次是累积购地销售比。这个解释比较复杂，其实就是当期全部购地面积和当期销售面积之间的关系比重。如果超过100的话，说明购地超过现在当期销售情况，未来会有更多富裕的土地供应。目前来说，这几座城市中上海和深圳稀缺情况很明显反映出来，当期购地面积不足于当期销售面积。
通过以上数据比较，我们对一线城市前景仍然是看好的，看好的原因也跟大家说了，这是毋庸置疑的。但是看好和房价上升这两个是不矛盾的，当一座城市大家都看好的话，经济活力和人都要往那里涌，当然很多的资源价格都会上涨，这是很明显的，这是经济学的原理。所以我们可以看到，从土地供求关系来看，一线城市的价格上涨趋势是暂时无法扭转的。
再次是二手房成交占比。这一指标反映了市场发展的成熟程度。一线城市中，二手房成交已经占据相当大的比重，且未来二手房成交占比有上升趋势。二手房市场活跃，房屋资源得以有效流动，市场配置效率更高。不论自用还是投资，未来变现都容易。
最后是人口增速。人口增速也是很重要的指标。我们看一下四大一线城市的人口结构，都符合金字塔人口模型。金字塔型的重要特征就是25~45岁人口段的比重相对比较高，而这一人口段往往是支撑整个城市住房购买需求的最重要力量。在这类城市中，常住人口增速是可观的，我们讲的常住人口不是户籍人口，在本市居住一年以上的流动性人口都称为常住人口。
综上，我们可以看到，无论从近期库存情况、土地的供应情况、二手房流通的关系还是未来人口增速和年龄结构，都可以看到一线城市，特别是像上海这样的城市，总体来说在我们可预见的未来，至少三到五年内还是处于向上的趋势。尽管有时候会波动，但是这个波动更多是来自行政干预政策的影响。