第2章 农民工购房市民化：不仅仅是为了去库存
倪鹏飞
中国转型发展的主要问题是农民问题。
解决农民工住房问题，可以考虑将购房农民工纳入居住证覆盖人群，产权分割分期出售，农民工农村土地、住房财产市场化交易，改进地级以下城市财政、补贴制度等等。
- 农民工购房市民化仅仅是为去库存？
自2009年以来，房地产市场高涨带动住房开工、施工面积大幅攀升，导致供给出现阶段性和结构性严重过剩。预计2015年商品住房总库存达40亿平方米，商品住房过剩库存高达21亿平方米。库存长期积压严重威胁着经济、金融和社会的健康、安全与发展。因此，去库存是当前住房政策首要目标。但是试图继续使用连续多年的宏观经济刺激政策，扩大城镇现有的刚性需求和改善性需求，短期内不可能化解规模如此巨大的过剩库存。开辟新需求即支持农民工购房，是快速消化过剩库存，促进住房市场稳健调整和发展的有效之策。
中国实现从传统乡村社会向现代社会的成功转型，是每个中国人都在建设的实现个人转变、家庭富裕与国家富强、民族复兴的“家国梦”。与中国革命一样，中国转型发展的主要问题是农民问题。转型的主要目标是，让占全部人口绝大多数的农民变成工人和市民，过上幸福生活，让国家从传统落后的农业国家变为先进现代的国家，实现国家富强与民族复兴。农民是中国转型的主体力量，农民的不懈奋斗，改变自己与家庭的命运，推动国家富强与民族复兴。
农民工是当代中国最可爱的人，像辛勤耕耘的黄牛，吃的是草，挤的是奶。作为先进农民和中坚工人，他们在最艰苦、最恶劣的工作环境里，从事着最苦最累的工作，起早贪黑加班加点，奉献智慧，挥洒汗水。他们建设一座座城镇和一栋栋高楼，让中国发生巨变；他们制造数以万亿计的商品与服务，通过一艘艘巨轮和一列列火车涌向八方，让世界发生改变；他们创造了充分涌流的滚滚财富，形成了不竭的中国红利。农民工不仅是中国转型的主力军，而且是中国奇迹的主创人、全球增长的新动力。
但是，农民工个人及家庭却长期工资微薄，待遇缺失，蜗居工棚，节衣缩食，夫妻两地，骨肉分离，客居异乡，寄人篱下。他们住在城市里但没有自己的住房，没有温馨的家，不能实现家庭团聚，不能享受天伦之乐，不能过上正常的家庭生活，不能在城镇安居乐业。他们付出牺牲与代价，远未得到像城里人一样的基本公正待遇。
今日中国，行在“跨越中等收入陷阱”的最后一步。中国经济宏观层面面临：经济增长持续下行；转型升级举步维艰；全面改革步履蹒跚；房地产阶段性过剩；城镇化结构性失衡。
这些宏观层面恰恰与农民工问题有关：经济增长的需求不足和供给问题，来自于半城镇化导致的需求缺口；户籍制度、财税制度、土地制度和金融制度的改革，主要是涉及农民工购房及其市民化。因此，农民工购房具有一石多鸟效应。首先，农民工是楼市的“救市主”，农民工购房化解房地产库存；其次，农民工购房带动投资和消费从而稳定增长和促进转型；再次，鼓励农民工购房将可以倒逼改革；最后，农民购房圆了农民工的住房梦，也圆了人民幸福的梦。
- 中国住房空置和库存究竟有多少？
鼓励农民工购房，除了农民工购房发挥多重效应外，还基于住房的现有存量、过剩库存和潜在增供给(见表2.1)。
表2.1 城镇住房开发存量的具体构成（2011~2015年）
首先，当前已售住房存量估计在280亿平方米，住房存量处在接近饱和状态。根据第六次人口普查推算：2015年人均住房面积34.33平方米，总面积为240亿平方米，含正式住房及非正式住房，不含空置住房。而结合中国家庭金融调查与研究中心关于城镇住房空置率的调查等，空置率应该接近20%，空置面积40亿平方米。从人均面积看，处在比较高的水平：7.68亿全部常住人口计算人均住房建筑面积达到36.5平方米，5亿户籍人口人均住房建筑面积在56平方米；从户均套数看，住房空置率也处在15%~20%合理区间的边缘。但根据第六次人口普查推算：2015年，有31.1%的城镇家庭住房在30平方米以下，36.5%（1.5亿人口）家庭住房不同时拥有厨房和厕所，有10%左右的住房建于1980年之前。
其次，当前过剩库存高达21亿平方米，目前过剩库存积压主要集中在地级及以下城市。其中，现房过剩1亿平方米（超过18个月外）；期房过剩19.923亿平方米（超过两年外）。总库存为39.96亿平方米。其中，待售现房库存4.2585亿平方米（去化期23个月）；待售期房库存35.7亿平方米（库存=施工面积51.48亿平方米-两年销售15.78亿平方米）（去化期4.5年）。
再次，保持新常态下的投资增速，未来新增供给可能达67.2亿平方米。未来5年要保持6.5%以上的增长，在新的动力还不太强劲的情况下，商品住房投资等指标恢复和保持在10%左右的新常态增长。如果在每年10亿平方米（近几年的销售均值）的基础上，每年10%未来新增供给至少67.2亿平方米。
最后，2020年总库存预计将在350亿平方米左右，按常住人口计算人均40平方米。当前过剩库存21亿平方米，未来5年新增库存67.2亿平方米，未来5年拆迁估算18亿平方米。按2020年常住人口8.7亿计算，城镇常住人口人均住房面积为40平方米。
- 未来5年中国住房有效需求究竟有多少？
鼓励农民工购房，让农民工成为楼市“救市主”，更因为城镇居民潜在有效的需求，难以消化和匹配住房现有存量、过剩库存和潜在的新增供给规模。城镇住房需求最终决定城镇人口的总量及其变动趋势。2014年，中国城镇常住人口达到7.7亿；其中，存量户籍人口接近5亿，非户籍常住人口2.7亿。
首先，鉴于住房拥有不均以及30%住房配套不全等，“十三五”期间，城镇户籍人口中仍有1亿左右住房困难的低收入家庭，需要获得大约3800万套（预计30亿平方米）的安居性住房保障，包括棚户区改造、公廉租房等。即使一部分由实物化保障改由货币化保障，按照50%的购买量计算，将有15亿平方米从市场购买，每年达3亿元。
其次，虽然总体上城镇户籍人口可能已过户均1∶1套的饱和标准，鉴于住房拥有不均以及30%住房配套不全等，户籍人口中仍有超过1亿的中等及以上人口具有改善性需求和刚性需求（1400万家庭）。若假设最近几年年均销售10亿平方米都视为城镇居民的刚性和改善性需求，并假定未来5年年均规模不变，“十三五”期间总需求为50亿平方米。
因此，未来5年城镇户籍人口商品住房总需求达65亿平方米左右。但当前过剩库存与未来潜在供给之和为88亿平方米左右。因此，完成去库存和保持住房市场的可持续增长，必须开辟新需求，其中最为现实的需求即农民工市民化的住房需求。
未来5年农民工新增购房总共有可能达23.1亿平方米。根据国家统计局的农民工调查：2014年农民工总数2.7亿，其中，1.7亿外出农民工居住情况十分糟糕：在城镇自购房住的仅为1%；回农村住的13.3%；租房住的36.8%；住工棚的17.2%；住单位宿舍的28.3%。按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米。
- 农民工在哪里能买得起房，安得起家？
农民工能否或者在哪里买得起房，关键是看农民工收入、就业的城镇及对应城镇的房价。根据国家统计局的农民工调查：2014年1.7亿的外出农民工，从家庭迁徙看，举家外出的占20%，一人外出的占80%；从就业城镇看，外出农民工30.5%在直辖市和省会，69.1%在地级市和小城镇；从收入及增长看，平均收入为2864元，增长率为9.8%，其中，建筑业最高，为3292元，居民服务、修理和其他服务业最低，为2532元(见表2.2和表2.3)。基于以上数据与《中国统计年鉴》数据及各地住房价格数据，可以对农民工的购房可支付能力进行粗略估算。
表2.2 2014年外出农民工流向地区分布及构成
第一，关于农民工家庭收入的估算。一般而言，农民工夫妇在城镇就业和只有一个在城镇就业，收入是不同的。按照国家统计局调查数据和统计数据估算，全迁家庭每年收入为8万元，其中，工资收入7.2万元（按月平均3000元估算），农业收入估计0.8万元（根据农民纯收入估算），见表2.3。单迁家庭每年收入为4.1万元，其中，工资收入为3.6万元，农业收入1.5万元。
表2.3 分行业农民工人均月收入及增幅（单位：元；%）
第二，不同区域和级别城市房价的估算。省会级以上地级城市房价均超过每平方米7000元均价计算，一套100平方米的住房价格超70万元，首付超过14万元；地级城市按每平方米5000元均价计算，一套100平方米的住房为50万元，首付至少10万元；县级城市按每平方米3000元均价计算，一套100平方米的住房30万元，首付至少6万元；中心城镇按每平方米1500元价格计算，一套100平方米的住房需要15万元，首付至少3万元。
第三，农民工的购房可支付能力的匡算。通过不同城市的房价和不同家庭的收入状况测算房价收入比。全迁家庭地级市、县级市和中心镇的房价收入比分别为：1∶6.75；1∶3.75；1∶1.5。单迁家庭在地级市、县级市和中心镇的房价收入比分别为：1∶12.5；1∶6.75；1∶3.75。按照国际上认同的房价收入比，1∶2到1∶6之间都是合理区间。可以看出，全迁和单迁家庭在省会以上城市购房，可支付能力均超出合理区间；单迁家庭在地级城市购房可支付能力超出合理区间。
总体上，农民工在地级以下城镇基本具备住房可支付能力，在省会及以上城市不具备住房可支付能力，在东部地区的农民工家庭住房支付能力较差,在中部和西部地区的农民工家庭住房支付能力较好。同时，由于农民工近70%在地级及以下城镇就业，比较而言，权利、身份认同与留守家庭福利提升决定农民工倾向回家乡购房。因此，农民工最适合、最可能在地级及以下城镇购房。
- 农民工购房比例低的原因在哪里？
虽然在住房金融等制度体系完善的假定下，农民工在地级及以下城镇基本具备住房可支付能力，但举家外出就业家庭仍可能存在50%的资金缺口，一人外出就业家庭可能存在75%的资金缺口。住房金融等相关制度的缺失和约束，地级及以下城市的基础设施与公共服务问题，导致农民工现实的购房比例极其低下。
第一，农民工购房能力因为金融排斥和制度约束而受限。首先，在政策性住房金融方面，参加了住房公积金的外出农民工仅占5.6%，并且不能结转，不能用于租房。其次，在商业性金融方面，农民工在流入地购房，办理住房抵押贷款存在严重户籍歧视，而农民工在输出地，进行以土地、住房等固定资产抵押获取贷款，还存在着诸多障碍。另外，能够形成农民工收入的土地承包、宅基地使用权和集体收益权也难以交易兑付。收入和资产难以变现。
第二，农民工购房意愿因为城市环境差和户籍歧视而下降。首先，公共服务的提供以户籍为依据，农民工购房不能获得与城镇人口相同的教育、医疗、就业、社保等，从而降低了农民工购房的意愿。其次，全国的地级及以下的基础设施缺乏，公共服务水平低，尤其是中西部地区的小城镇，基础设施和公共服务严重缺失，尽管农民工具有购买能力，也没有意愿购房迁入。
- 解决农民工住房的答案在哪里？
让农民工通过“建设自己的房间”化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革。
第一，借鉴曾经的蓝印户口制度，将购房住户纳入居住证覆盖人群。全面推进并完善居住证制度，凡购房不再考虑就业或者交纳社保的年限，享受和户籍居民平等的公共服务和基础设施。尤其是子女有平等优质教育权利。政府给购房者与户籍居民平等的就业与创业机会，并将其纳入就业与创业服务体系，给予服务和支持。
第二，探索实施商品房共有产权制度，实施住房产权分割出售。一方面开发商资金紧张，亟待去库存，另一方面，农民工购买力有限，要解决扭结，实现多赢。实行产权开发商部分持有、部分出售给购房者的办法，共同到银行办理并获得抵押贷款。开发商与购房者可按3∶7、5∶5、7∶3比例持有，开发商将持有产权部分租给业主，并商定未来若干年以怎样的价格全部出售给购房家庭。
第三，建立普惠住房金融制度，实现政策性和商业性覆盖农民工。针对目前存在的政策性金融和商业性金融对农民工的排斥状况，建立普惠的政策性住房金融体系，扩大公积金对中、低收入居民的覆盖，将公积金覆盖到农民工，并实行异地提取购房制度；建立商业性普惠金融体系，让农民工获得与户籍居民平等的商业住房抵押贷款机会，同时加快完善农民住房财产权等抵押与担保制度。
第四，允许和鼓励农民工转让土地承包权，出售和出租住房，成为“人地挂钩”视域下农民工家庭住房问题解困的根本举措。农民工在农村的财产权保护和市场化交易，不仅有助于资源合理利用和农民在城镇里乐业，而且有助于其在城镇安居。但是还存在不少法律和制度性障碍。为此，总结试点经验，抓紧切实改革土地制度，全面推开土地承包权流转、宅基地使用权转让和集体收益分配权落实。
第五，改进地级以下城市的基础设施与公共服务。建立与常住人口挂钩、分级负责的财政体制，加大对行政级别低的城镇的转移支付力度，建立农民工住房补贴制度。加快制定向小城市倾斜的投资政策，引导产业项目和基础设施，建设在住房支付能力强的小城市布局，提高其就业吸纳能力，改变我国城市就业吸纳能力和住房支付能力错配的现状，激励更多的农民工在小城镇购房和永久性迁徙。