第7章 中国香港与新加坡的房屋和土地问题及其政策的比较分析
黄友嘉 周文港
各个土地及房屋持份者，需要有协调后达成协议的积极意愿。否则，就算推出再多压抑楼价上涨的措施，不但还是会治标不治本，更会带来更多的后遗症——土地和房屋问题，从来都不只是一个产业或单纯的经济问题，而彻头彻尾就是民生和社会流动的问题。
中国香港和新加坡同为“亚洲四小龙”，很多时候都会被人比较，其原因是两地曾经同为英国“殖民地”，而且土地面积、人口、经济规模、产业分布和国际上的经济影响力等指标都曾经相似。房屋及土地问题方面，新加坡在1965年建国之初，李光耀为安定民心，一度访港向当年的香港公屋模式取经，最后发展为新加坡组屋，至今终令逾八成新加坡人自置居所、安居乐业。这种做法是青出于蓝，还是只是经济定位不一样？值得深思。
更值得我们加以思考的是，为什么两者曾经相似过，但社会效果会这么不一样？无论是中国香港还是新加坡的土地和房屋政策及其发展模式，毕竟还是华人社会中发展相对成熟的模式，研究分析当中重点，不但对两地未来的土地及房屋政策进一步完善有好处，更对内地不同地方有非常重要的借鉴意义，以降低“走错路”的成本。
以下会从下面六个方面，对中国香港、新加坡的土地和房屋问题做出比较分析：（1）土地及房屋方面的基本数字；（2）两地公屋／组屋、首次置业、私营市场、置业财政来源，及其他与房屋有关的政策；（3）政府卖地收入占公共财政的比率；（4）私人土地储备数字比较；（5）市区重建方式、障碍及成果；（6）两地在土地及房屋方面的突出问题。
- 土地及房屋方面的基本数字比较
在总土地面积和人口数目方面，中国香港比新加坡分别多55.2%及32.1%。然而，新加坡的人口密度却达到每平方千米7759人，这表面说明了新加坡更拥挤。然而，土地开发比率方面，新加坡却远高于香港超过一倍，2010年时已经达到54%，这导致纵使新加坡的总土地面积和人口数目都少于香港，但其人均居住面积却能达到30.0平方米，这超过香港的一倍。再仔细分析两地的公私营房屋面积及其占当地整体土地比率（包括私人住宅、公营房屋及乡郊居所）：2013年新加坡已经达到100平方千米，占当地整体土地的14%；而2015年香港只有76平方千米，占当地整体土地的6.68%，见表7.1。
表7.1 中国香港与新加坡土地与房屋的基本数字
注：上述数字除用括号列明年份外，均是最新官方公布数字。
由于两地土地及房屋政策截然不同，两地公营房屋占总房屋的比率（住户）方面，新加坡已经超过80%而香港仅占45.9%；香港的45.9%当中，30.4%是租住的公屋，而14.5%是自置的居屋。更值得留意的是，两地的自置居所比率，新加坡是90.8%，而香港只有68.9%。
值得留意的是，据香港特区政府数据显示，全港土地共1108平方千米，其中只有76平方千米，即6.68%的土地是住宅用地。而且这76平方千米的住宅用地中，有35平方千米，即相关面积的46%是新界“丁屋”（三层楼，每层65平方米的乡郊式住宅）用地。由于丁屋全是低密度的居住单位，住不了多少人，换言之，目前绝大部分香港人是住在余下的41平方千米的土地上。如果人均居住面积再加入上述因素，绝大部分香港人的居住空间实际上低于上述人均居住面积数字。
香港居住空间的狭窄，是其他发达城市比较少有的。要知道，香港的人均GDP约4万美元，将之与人均居住面积和香港的经济发展指标来比较的话，其实是不相称的。这种情况，可以说是香港的深层次矛盾根源之一。
- 两地公屋／组屋、首次置业、私营市场、置业财政来源，及其他与房屋有关的政策比较
香港
公屋方面，之前提到，香港的公营房屋占总房屋的比率（住户）是45.9%，其中30.4%是租住的公屋。目前，香港特别行政区政府管辖的香港房屋委员会（房委会）及房屋署正管理超过160个公共屋村，而公屋单位的数目则约为782700个。截至2015年3月31日，约212万人（占全港人口约29%）居住于公屋单位。公屋租金介乎每月320~4260港元不等，平均月租约为1700港元，其目标是为草根阶层提供住屋。[1]由于租金相宜，加上公共资源有限，一般申请者（即家庭和长者一人申请者）平均都需要超过三年才获首次编配单位，但这些机会都不一定能马上获得。截至2016年6月底，约有153000宗一般公屋申请，以及约135300宗配额及计分制下的非长者一人申请。一般申请者的平均轮候时间为4.1年。[2]由于土地及房屋问题没有得到有效的解决，这个轮候时间将极可能不断增加。
政府资助首次置业措施方面，占总房屋比率14.5%的“居者有其屋（居屋）”，截至2015年3月31日，累计约有395600个居屋单位（其余是由香港房屋协会出售的“夹心阶层房屋”等）。居屋属资助出售单位，自置居所时只支付部分地价，因而有转让限制；有关业主如欲在公开市场出售其单位，必须先行向房委会缴付补价，以解除转让限制，补地价比率一般约为市价的30%~50%。由于只支付部分地价，因而在补地价前较私人楼宇便宜，有助首次置业的市民（当中往往是从公屋或一般租楼人士“上车”而成为有楼阶层）。2002~2011年期间，香港特别行政区政府曾因为经济环境原因而停止兴建及出售居屋，香港一度失去公营资助首次置业的阶梯。这项举措，引发稳定市场和扰乱社会向上流动的两项争议，并导致今天香港楼市供求严重失衡的问题。
为响应社会加强公、居屋流动的要求，房委会曾于2013年推出“白表资格证明书”（“扩展居者有其屋计划第二市场至白表买家”）临时计划，让5000名符合白表资格的买家购买未缴付补价的资助出售单位。首轮临时计划于2015年4月结束时，共发出2411封“提名信”供符合公营资助首次置业资格者购买居屋。2015年下半年，再推出多一轮临时计划，并将配额订为2500个。由于存在补地价问题，加上近年因楼价屡创新高，而造成补地价后的居屋可能比附近私楼还要贵的情况，因而出现原本持有“白表资格证明书”的人士不做首置选择的情况。这些方面，令香港特别行政区政府采取更多的协助自置措施变得更为困难。
私人楼宇方面，截至2015年3月底，香港有约150万个私人住宅单位。2011年人口普查数据显示，其中约60.1%没有按揭负担，其余都会选择按揭作为置业的财政来源。有关按揭贷款措施方面，一般私人楼宇都需要执行香港金融管理局就物业按揭贷款业务向银行发出的指引，以避免银行过度借贷。现时措施包括：（1）价值700万港元以下自用住宅物业的最高按揭成数只有六成。（2）第二套自用住宅物业的“供款与入息比率”上限，更只有四成；在利率压力测试下的上限亦只有五成。（3）各类非自用物业按揭贷款，包括住宅物业、工商物业及车位按揭贷款的“供款与入息比率”上限，只有四成；在利率压力测试下的上限，只有五成。[3]然而，在居屋方面，由于居委会有九成按揭保证，一般可获银行批出九成按揭而无须缴交额外费用，如按揭保险费用。
新加坡
值得新加坡引以为傲的组屋，自1960年成立以来，已经由新加坡建屋发展局（Housing and Development Board）兴建超过90万个公共房屋单位，为超过80%的当地人民提供住所。这些公共房屋的居民当中，现时约有95%是自住业主，5%为公屋租户。自1964年起，建屋局一直通过居者有其屋计划以低于市价出售预购组屋单位，契约期为99年。获选的申请人须等候3~4年，待组屋预购项目落成后，才可拥有属于自己的新单位。目前，预购组屋单位包括2房单位（面积约45平方米）、3房单位（楼面面积介乎60~65平方米）、4房单位（面积约90平方米）及5房单位（面积约110平方米）。而另外5%公屋租户中，主要是每月住户收入不超过1500新加坡元的家庭，他们会获提供：（1）楼面面积介乎23~33平方米的1房单位；或（2）面积约45平方米并有1个客厅及1个睡房的两房单位。[4]
新加坡的房地产中，另有不足总数20%的是执行共管公寓及共管公寓。其中，执行共管公寓基本上是私人物业与组屋的混合体；这些单位于1997年推出，以迎合有能力负担价格高于组屋的房屋，但又未能负担私人楼宇的新加坡人的需要。执行共管公寓由私人发展商兴建及销售，公寓的设计和设施跟私人楼宇相若。而另外一种就是共管公寓，即一般私宅。
为协助市民自置居所，新加坡政府准许国人使用包括中央公积金（公积金）购置居所、建屋局房屋贷款（Housing and Development Board Housing Loan）及中央公积金购屋津贴（Central Provident Fund Housing Grant）去置业。除了中央公积金购屋津贴外，新加坡政府亦向首次置业的低收入住户提供额外中央公积金购屋津贴（Additional Central Provident Fund Housing Grant）及特别中央公积金购屋津贴（Special Central Provident Fund Housing Grant），供该等住户购置居所之用。额外中央公积金购屋津贴的最高津贴可达40000新加坡元（248400港元）。
香港及新加坡公、私营房屋的异同总结如表7.2：
表7.2 香港及新加坡的公、私营房屋的异同
- 政府卖地收入占公共财政的比率
香港
政府卖地收入占公共财政的比率方面，地价收入占香港公共财政收入的第2位；过去6年来，都在20%之下，介乎13.4%~19.3%，近3年已经逐渐下降。地价收入的比例这么重，主要原因在于香港税基狭窄，可谓别无他法；但如果要开拓新税种，政治压力又会很大。加上香港的土地、房屋项目涉及不同行业利益、业主利益，在开拓新支柱产业及新税种之前，暂时难以改变地价在香港公共财政收入中的主要位置(表7.3)。
表7.3 香港卖地收入比例
再细看一下地价收入对香港公共财政的重要性，必先了解到香港特别行政区政府的账目是分为经营账目(Operating Account)和资本账目(Capital Account)。经营账目中有关土地和房屋的，包括印花税、差饷和物业税，其中印花税约占总印花税的一半，差饷和物业税分别排第2及第3。资本账目下的资本收入主要是地价收入，地价收入来自政府卖地收入和补地价收益。资本账目下的开支是基本工程开支，基本工程建设包括交通运输基建、学校、医院，及其他公共设施，但不包括社福设施（由奖券基金支付）和公共房屋建设（由房委会负责）。1982年港英政府经立法局设立基本工程储备基金，自此每年地价收入及基本工程开支都归入此储备基金。基本工程储备基金内的地价收入及基本工程开支，占了资本账目下的收入和开支的绝大部分。以2013~2014年度为例，资本账目的开支略多于收入。5
表7.4 香港公共财政首四大收入来源的比例
资料来源：香港统计年刊(2015)
新加坡
新加坡的地价收入，并不放入政府的经常性收入项目内，而是放入国家的储备，用作长远投资。有关土地储备的投资收入，才会放入经常性收入项目当中。值得留意的是，由于新加坡政府将手上接近九成的土地储备用来兴建组屋，卖地收入本身已经受到很大局限。因此，新加坡高收入人士的个人所得税税率比香港高四成以上，亦须征收消费税，以维持公共财政的健康发展，以及用以补贴售价便宜的组屋。
表7.5 新加坡卖地收入比例
资料来源：新加坡政府财政预算(2012~2016)，http：//www.singaporebudget.gov.sg/budget_2012-2016
表7.6 新加坡公共财政前三大收入来源的比例
资料来源：http：//www.tablebuilder.singstat.gov.sg/publicfacing/selectVariables.action
- 私人土地储备数字比较
香港
香港四大地产发展商自行公布的土地储蓄数字显示，2011~2015年，拥有最多土地储蓄的是恒基，达4.8万平方米，地点分布在古洞北、粉岭北、坪輋、打鼓岭、元朗南、锦田南及八乡等。新鸿基地产排第2位，累积农地储备279万平方米。长江实业地产则有124万平方米，而新世界则是170万平方米。
由此可见，香港其实有不少的土地是在私人开发商的手里。这对政府的土地及房屋政策有什么影响呢？主要有两方面。一方面，香港的土地开发比率这么低，如果政府拆墙松绑加快推地，政府还是有土地可以去卖的，所以政府还是有一定的主动权。然而，如果政府需要发展一大片土地至开发新市镇的规模的话，往往会牵涉不少私人拥有土地，政府要是坚持把这些地拿来综合开发的话，要么就是要去收地，要去讨价还价，要么还是把这个开发权留给发展商，但还是要和政府讨价还价去谈土地价钱。这些都牵涉极其复杂的利益和政治问题，不是短时间可以解决。此外，其根源更涉及港英年代留下来的复杂而过时的程序问题（下文将会另行分析）。可以说，这是香港特别行政区政府往往说难以很快找到“熟地”的主因之一。
新加坡
刚才一直强调，新加坡政府在建国之初已设定自己可以拥有极强的调控土地及房屋的能力。1966年，新加坡政府颁布《土地征用法令》，规定政府有权征用私人土地，以保证组屋所需用地。而组屋买卖只限于地上物的使用权，土地都是属于政府所有。此外，新加坡土地分为国有和个人所有两种；其中，国有占土地总数约85%，这亦包含了新加坡政府在20世纪60年代中期至20世纪80年代初期展开大量填海工程的因素。单是《土地征用法令》和上下一心的填海“动力”，已经是中国香港目前无法媲美的事。
- 市区重建方式、成果及障碍的比较
通过市区重建来增加土地及房屋供应，以及促进城市更新，是两地政府都积极推动的事。
香港
由于香港大部分私人住宅楼宇都是建于20世纪70年代至80年代（约占本港私人住宅楼宇总存量约114万个单位中的40%），随着这些楼宇的楼龄日增，重建的需要难免增加。由于需要集合零散的业权，而且在发展过程中需时时进行规划程序、土地交易及建造工程，重建现有住宅楼宇往往需时甚长。虽然楼宇重建后最终应可增加房屋供应，但须长期安置受影响的住户，实际上会带来额外的房屋用地需求。因楼宇重建的需要与日俱增，对额外房屋用地的需求亦会大量增加。
香港的市区重建局（市建局）在2001年5月成立，负责在香港较旧的市区实行、推动、推广和促进有关的更新工作。市建局成立以来，截至2014~2015年完结时，市建局已直接或通过与香港房屋协会（房协）合作，开展了57个重建项目（其中7个包含保育元素）及3个保育暨活化项目，并接手市建局成立前身的土地发展公司已开展的10个重建项目。这些项目在完成后改善了约37000人的居住条件，并释放市区约22.4万平方米的“棕地”[6]作更佳的土地用途。目前，市建局主要采取三管齐下的方法进行重建：自行提出开展重建项目；推行由业主提出的“需求主导”重建项目；以及通过协助业主集合业权进行重建。[7]
重建之外，2014~2015年起市建局与政府和房协合作，推行“楼宇更新大行动”，目的是为做好楼宇安全工作及减少市区重建的迫切压力。截至2015年3月底，市建局已协助1260幢楼宇合共约48500个单位进行复修。[8]
新加坡
由于新加坡在建国之初以集中兴建组屋为主，楼宇的重建和失修问题主要还是在组屋中出现；新加坡政府在促成私人楼宇重建时，主要采取撤销租金管制、集体出售及豁免楼宇补价三项措施。
过去，新加坡政府在续签租约时，会同时征收土地补价及楼宇补价，此举削弱了业主在租约临近届满前维修或重建地盘的积极性。自2008年9月，包括住宅楼宇在内的各类建筑物均获豁免缴付楼宇补价，这样增加了业主自行维修旧屋的动机。[9]
- 两地在土地及房屋方面的突出问题及解诀方法
香港
近十年间，尽管香港的人口和住户数目持续上升，而香港经济亦自2004年开始复苏，香港通过填海及土地平整新增的可发展土地面积以及各类物业供应却大幅放缓。土地不足造成租金及价格上升，促使房屋、写字楼、商业及工业楼面的空置率更见低企。以私人住宅单位为例，截至2015年底，空置的数目只有约42040个单位，相当于3.7%的空置率，为1997年以来最低。新落成住宅单位供应量方面，更由2004年的约47000个单位，缩减至2017年预测落成量17930个单位。[10]
纵使香港特别行政区政府在2015年12月宣布把未来十年（即2016~2026年）的总房屋供应目标调整为46万个单位，而公营房屋将会占六成（即28万个单位），私营房屋则占四成（即18万个单位）。由于土地供应持续短缺，要达致该建屋目标，对政府及社会来说无疑是一大挑战。鉴于过去10年土地发展大幅放缓，我们必须全力追加土地供应，以满足香港社会的住屋需求。此外，扩展住屋之余，我们需要更多土地以提供相关所需基建、公共设施、休憩用地，以及政府、小区和康乐设施等，以供香港市民，特别是有新房屋供应地区的人口使用。[11]
值得留意的是，根据香港政府统计处的最新推算，香港的人口在2014~2043年间会由724万人增至822万人，即增加约98万人（约14%或每年0.4%）。同时，预测香港的家庭住户数目在2014~2044年间会有更大幅增长，由约243万户增至约293万户，即增加约50万户（约20%或每年0.6%）。[12]因此，香港必须大力增加土地供应，以响应社会的强大住屋需求，化解因挤迫及住屋环境恶劣所造成的社会矛盾。
从上述的数字可知，香港已开发的地方真是不多，这不单是住屋的问题，而是整个社会、小区内很多的经济和商业活动的发展其实都需要土地。土地欠缺规划，就会影响到我们整个经济社会的发展。例如，香港没有太多的货仓，货仓租金因而太贵、没有竞争力，所以这个行业无法发展上来。另外，香港会展业务本来做得非常好，在世界上可以说是龙头地位，在亚洲肯定是第一。但就因为一直没有办法扩展我们的会展中心，多年来令我们失去很多商机。
与新加坡比较，香港的土地及房屋问题因何发展至这个严重地步？
填海方面，鉴于港英政府于1994年4月通过的《保护海港条例》的实施及限制，维港范围填海造地被完全禁止。香港东部水域亦因有地质公园及被称为“香港后花园”的西贡海而不能发展；而西部水域同样也有高生态价值的后海湾湿地及大屿山海洋生态活动而难以全面开发。[13]2000~2013年间，香港通过填海产生的土地只有570万平方米，相当于每年平均40多万平方米，[14]然而有关填海土地多数不是用于住宅用途。香港特别行政区政府纵使新近想推动不同的填海计划（包括欣澳、龙鼓滩、小蚝湾、青衣西南、马料水和中部水域人工岛等），但却遭到部分立法会议员、保育及主张本土的团体大力反对及阻挠。
此外，香港开拓较大型土地作发展之前，一般需要进行规划及工程研究，加上城市规划程序中的变更土地用途等其他法定及所需程序，整个土地开发流程动辄需时11~14年。即使是在个别地区或用地进行较小规模土地开发，也须进行技术评估、相关规划及其他发展流程，以及提供所需的支持基建设施。[15]
在开发土地过程中，区议会、当地小区、居民和相关持份者只将自己的利益放在比较重要的位置，从而反对在自己所在的地区兴建新楼宇。如社会认同香港市民有迫切的住屋需要，特别是需要照顾正在轮候公屋或现时住屋环境亟待改善的市民，整个社会就必须做出取舍。
整个香港的土地和房屋情况是，在人口及户数持续增加而土地供应持续受制于不同因素的情况下，香港要与新加坡的人均居住面积看齐，如一切条件不变的情况下，恐怕未来50年都难以做到。
综合香港社会各界不同的意见与香港可增加发展土地的发展密度。香港特别行政区政府曾建议，在规划条件许可的情况下，容许个别房屋用地增加发展密度最多两成，以及在合理和可接受的情况下，放宽特定地区的发展限制。[16]
此外，政府可以推出加快现有土地上的重建，主要包括加快推展铁路物业发展项目及市区重建计划，简化发展程序及引入新措施，例如“补地价仲裁先导计划”，以便利私人发展或重建计划。[17]
发展新市镇和推动大型土地开发项目，是大规模觅地的不二法门。例如，在加快相关法定程序和取得各利益持份者的共识下，推动新发展区及新市镇扩展区的综合发展计划，如古洞北和粉岭北新发展区、东涌新市镇扩展、洪水桥新发展区等。同时，把新界乡郊的大片棕地及寮屋区，改作高密度发展用途，当中包括住宅或产业发展用途。上述办法是大幅增加香港土地开发比率的最有效办法。
除了政府希望探讨可发展土地的新来源，包括在维港以外填海、发展岩洞，以及大力发展大屿山外，政府及相关持份者亦需要积极研究提高土地效益的可能性，如新界“乡村式发展”地带中的小型屋宇（又称“丁屋”），是否可以迈向多层大厦式发展。
现时，很多地产商保有大量土地储备不发展，其中一个重要原因是补地价问题。特别行政区政府可以考虑香港一个智库的主张，即增加计算补地价机制的透明度，令不同的计算参数（例如预测未来建筑成本、估算市场营销成本、清拆现存建筑物和平整地盘成本的参考基准等）能较准确地反映市场的最新情况和趋势，以加快达成契约修订和换地交易协议[18]，从而尽快将“生地”变为“熟地”。
新加坡
新加坡在土地及房屋方面所面对的挑战，比之香港更为复杂，可分为对外关系、成本控制和环境三方面。
对外关系方面，新加坡积极填海造地，一直引起邻国马来西亚和印度尼西亚的强烈反对，因为这会令邻国领海缩小，亦有影响两国的船只航行、海域水质和海洋生态环境的可能。新加坡自20世纪70年代起，一直要就填海引起的边界争议与印度尼西亚谈判，至今仍未停止。另一方面，新加坡德光岛的填海工程，一度令新加坡和马来西亚闹上国际法庭。最终法庭判定新加坡可以继续填海，但双方须联合成立专家组，在一年内调查填海工程对马来西亚的影响。为避开有关争议的加剧，新加坡的填海地带，均位处较能避开边界争议的南部水域。[19]
成本控制方面，新加坡虽然能够通过输入廉价外劳来降低建筑成本，但工料的价格却不断攀升。加上新加坡缺乏天然资源，填海及建筑物料都需要由他国进口。然而，出于政治和生态的考虑，马来西亚及印度尼西亚分别在1997年及2007年取消了对新加坡的砂石出口，令新加坡将收购填料的目标转移到东南亚的柬埔寨、越南、缅甸等地，但恐怕有关国家亦会在不久的将来以同样理由拒绝出口，令新加坡在填海造地及兴建楼宇方面遇到越来越多的困难。[20]
环境方面，有海洋专家称，新加坡填海工程已制造了严重的沉砂堆积，令水质浑浊，并令当地约七成珊瑚礁处于退化状态。有中国香港环保团体也指出，因为过度填海，新加坡南部水域的海豚，在过去数十年已逐渐消失。[21]
在增加土地开发比率及促进土地效益的办法上，新加坡可谓位于全球前列。新加坡政府在《土地规划书》中提出扩大地下空间，作为工业和商业用途。如果把主干道路和高速公路转移到地下，将可腾出地面空间，可望改善居住环境，以及减少对填海的依赖。
此外，新加坡政府亦正在建造裕廊岛地下储油库，以新开发的海底空间腾出60万平方米土地。同时，亦以滨海湾浮动舞台，作为休闲、体育和小区用途。由此可见，新加坡政府和新加坡人均视土地及房屋政策为他们的生存之本，这种上下一心的观念，尤其值得中国香港借鉴。
总结
从中国香港及新加坡的土地及住房政策的各方面比较可见，由于新加坡政府对土地及房屋政策非常重视，甚至视为国家存亡之本，加上能够凝聚国人改善居住环境的共识，因而在土地开发比率、人均居住面积、自置居所比率等都要比中国香港好得多。再加上物业的融资、按揭机制都比较完善，住屋问题因而解决得比较好。
值得香港市民留意的是，从土地开发比率、人均居住面积，以及公私营房屋面积及其占当地整体土地比率等方面可见，香港都有很多的改善空间，关键在于改良落后的土地及房屋制度，以及各个土地及房屋持有者都需要有协调后达成协议的积极意愿。否则，就算特区政府推出再多压抑楼价上涨的措施，不但还是会治标不治本，更会带来更多的后遗症。此外，填海受到不同法例和措施的阻碍。填海可以说是解决香港市民最关心的增加土地和房屋供应诉求的主要途径之一。关心香港市民利益的各个持份者，需要尽快展现心力和智力，克服有关困难，为香港市民寻找出路。
土地和房屋问题，从来都不只是一个产业或单纯的经济问题，而彻头彻尾就是民生和社会流动的问题，是安居乐业、增加社会凝聚力的最关键环节。
[1] 资料来源：《香港便览：房屋》，香港特别行政区政府网页：http：//www.gov.hk/tc/about/abouthk/factsheets/docs/housing.pdf（浏览日期：2016年5月1日）。
[2] 资料来源：《公屋申请数目和平均轮候时间》，香港房屋委员会及房屋署网页：https：//www.housingauthority.gov.hk/tc/about-us/publications-and-statistics/prh-applications-average-waiting-time/（浏览日期：2016年8月11日）。
[3] 资料来源：《新闻稿：按揭贷款的审慎监管措施》，香港金融管理局网页：http：//www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-releases/2015/20150227-8.shtml（浏览日期：2016年5月1日）。
[4] 资料来源：《资料摘要：新加坡的公共房屋》，香港立法会秘书处网页：http：//www.legco.gov.hk/yr12-13/chinese/sec/library/1213in26-c.pdf（浏览日期：2016年5月1日）。
[5] 廖柏伟、林洁珍：《地价收入与政府财政：政府可否增加经常开支？》，香港中文大学全球经济及金融研究所研究专论第十九（一）号，香港中文大学全球经济及金融研究所网页：http：//www.igef.cuhk.edu.hk/igef_media/working-paper/IGEF/igef%20working%20paper%20no.%2019.1%20chinese%20version.pdf（浏览日期：2016年5月1日）
[6] 香港的“棕地”，一般指位于新界乡郊地区的农地，特别是相对平坦及较容易到达的地区。这些地区一直充斥各式各样的工业活动，例如露天贮物、港口后勤设施、工业工场、物流作业、回收场、建造机械及物料贮存等，大多是不配合周围环境的工业活动。征引自香港立法会网页：http：//www.legco.gov.hk/research-publications/chinese/essentials-1415ise10-brownfield-development.htm（浏览日期：2016年5月1日）。
[7] 《立法会发展事务委员会2015年6月23日会议讨论文件CB(1)987/14-15(03)：市区重建局的工作》，征引自香港立法会网页：http：//www.legco.gov.hk/yr14-15/chinese/panels/dev/papers/dev20150623cb1-987-3-c.pdf（浏览日期：2016年5月1日）。
[8] 同上。
[9] 《立法会发展事务委员会2015年6月23日会议讨论文件CB(1)987/14-15(03)：市区重建局的工作》，征引自香港立法会网页：http：//www.legco.gov.hk/yr14-15/chinese/panels/dev/papers/dev20150623cb1-987-3-c.pdf（浏览日期：2016年5月1日）。
[10] 《香港物业报告2016初步统计数字》，差饷物业估价署网页：http：//www.rvd.gov.hk/doc/tc/2016_Preliminary_Findings_Chi.pdf（浏览日期：2016年5月1日）。
[11] 《立法会发展事务委员会2016年1月26日会议资料文件CB(1)452/15-16(04)：土地供应概况》，征引自香港立法会网页：http：//www.legco.gov.hk/yr15-16/chinese/panels/dev/papers/dev20160126cb1-452-4-c.pdf（浏览日期：2016年5月1日）。
[12] 同上。
[13] 郭伟强：《紫荆观点：香港住宅供应一地难觅的症结所在》，紫荆网，http：//www.zijing.org/2015/1002/655169.shtml（浏览日期：2016年5月1日）。
[14] 《立法会发展事务委员会2016年1月26日会议资料文件CB(1)452/15-16(04)：土地供应概况》，征引自香港立法会网页：http：//www.legco.gov.hk/yr15-16/chinese/panels/dev/papers/dev20160126cb1-452-4-c.pdf（浏览日期：2016年5月1日）。
[15] 同上。
[16] 见《立法会发展事务委员会2016年1月26日会议资料文件CB(1)452/15-16(D4)：土地供应概况》。
[17] 《局长随笔：补地价仲裁先道计划》，香港特区发展局网页：http：//www.devb.gov.hk/tc/home/my_blog/index_id_96.html（浏览日期：2016年5月1日）。
[18] 团结香港基金会：《地尽其辟，百堵皆兴；屋尽其利，万家受惠》，团结香港基金会网页：http：//ourhkfoundation.org.hk/sites/default/files/media/pdf/LanHse_full_report_cht.pdf（浏览日期：2016年5月1日）。
[19] 智经研究中心：《填出个未来》，智经研究中心网页：http：//www.bauhinia.org/new_bauhinia/index.php/zh-HK/analyses/48（浏览日期：2016年5月1日）。
[20] 同上。
[21] 同上。