第10章 土地供应、房价与中国经济竞争力
陆铭
简单使用房价收入比或房价租金比，会严重高估中国房价存在泡沫的可能性。
中国的房价是否存在泡沫，这个问题关涉：中国经济未来的实际增长率是多少？现在人们去买房子时，预期的中国未来经济增长率又是多少？
现阶段确实很难判断一线城市的高房价是否存在泡沫；而在房价并不高的人口流出地，那里房价虽然不高，但住房去库存的压力更大，可能存在更为严重的住房市场泡沫。
当前中国的房价问题，本质上是供给与需求脱节的问题。一个城市的房价，最重要的三个变量就是这个城市的收入水平、人口流入量和它的土地供应。收入水平和人口流入量决定了住房需求，而土地供应量是住房供给最重要的决定因素。在本质上，中国各个城市之间房价的严重分化，是因为多年以来非常严重的人、地要素的配置脱节。具体来讲，就是人的城市化和土地的城市化是严重脱节的：在收入水平高和人口流入多的地区，土地供应受到了相对更为严格的政策控制；相反，大量的土地和住房供应被政策引导到了收入水平较低和人口流出的地区。前一类地区出现房价高企，特别是在一线城市；而后一类地区主要是中西部的三、四线城市，这些地区城市人口的增长速度大大低于城市土地和住房数量的扩张速度。
中国有一句古话叫做“人往高处走”，这句话在现在可以看成人往收入高的地区流动，这是因为人有自然趋利的天性。土地也是一样，市场经济国家通过地价调节土地的供求关系，地价高会增加土地供给，土地供应受到地价调控。而中国并没有按照市场的供需规律配置土地资源，图10.1是基于2010年第六次人口普查数据得到的2000~2010年中国人口流动情况图示。由图10.1看到移民主要向中国沿海城市和内地的大城市集聚，颜色越深表示人口流入数量越多。
图10.1 2000~2010年中国人口转移情况
中国的中西部和东北地区人口是净流出的，这是经济地理在区域经济发展中的作用导致的。20世纪80年代以前，中国是一个封闭经济，封闭经济下不需要做出口，使得铁路重要而港口不重要。但是中国进入20世纪90年代后经济高度开放，特别是在21世纪开放程度快速提高，这个变化使得港口变得越来越重要。而东北的海港条件远不如东南沿海，导致了东北工业的比较优势发生了逆转，在同时期，东北也从一个人口流入地变成了人口流出地。2000~2010年东北净流出了200万人口。可是在考察经济增长时，人们容易忽视人均增长这个概念。国家统计局的数据显示，由于人口总量的减少，但经济总量增长是正的，东北的人均经济增长率是超过全国平均水平的。由于人们习惯于只关注总量指标，因此，为发展本地经济，每一个地方政府都在寻求资源，其中最重要的就是土地。土地资源本身是不可移动的，但建设用地指标却是可以变动的。中国各地区的建设用地指标是中央层面控制的，图10.2是2001~2013年中国中西部省份建设用地指标的份额，从图10.2中看到中国人口净流出的中西部省份，其土地供应份额却是逐年上升，这就是所谓“人往高处走，地往低处走”。自2003年始，由于动用行政力量追求地区间总量平衡，致使经济增长被扭曲，造成了资源的浪费与低效。
图10.2 2001~2013年中西部省份土地供应份额
资料来源：历年《中国国土资源年鉴》（中国国土资源年鉴编辑部出版）
在中国内地省份，由于人口没有实现充分流动，内地政府必须给本地居民提供相应的公共服务，同时还要面对经济发展、绩效考评、税收增长的压力。故中西部省份的地方政府使用分配到的建设用地指标建设了大量的工业园和新城。据不完全统计，2013年在建新城数量达到105个，其中大于1000平方千米的新区19个，500~1000平方千米的新区10个，100~500平方千米的新区约40个。[1]因为新城规划是地方政府自行制定的，每个地方政府都有动机做大本市的城市规模，在全局上就出现了新城规划的过剩。根据国家发改委的统计数据，如果按规划人口把全国新城的规划加总，中国现有新城规划可以容纳34亿人口。[2]
中国中西部地区劳动力的生产效率低下，又远离中国沿海港口，使得内陆地区没有比较优势，经济缺乏竞争力，他们建设的新城和工业园区缺乏足够的产业支撑。假设中国不是统一货币的，内陆地区使用的货币是应该贬值的，但中国是统一货币区，所以内陆地区无法实现货币贬值，这些因素共同作用就限制了内陆地区收入端的增长，财政收入较东部沿海地区出现了巨大差额，内地发展越来越依赖中央政府的转移支付。由于地方政府是不能破产的，所有地方政府因支出端超过收入端产生的负债最终无法偿还时都会转移给中央政府。背离经济规律，不按照各地方的竞争力和比较优势来配置资源，就会导致入不敷出，表现在中国宏观经济上，就是效率低下、经济下行、债务累积。图10.3是2012年中国地方政府负债与人均GDP的关系图，债务率与人均GDP的关系反映了一个地方的债务风险与债务偿还能力。从图10.3中看出，去除情况特殊的三个直辖市，人均GDP较低的中西部省份负债率普遍比较高，存在着较大的风险隐患。而中国的债务跟欧洲的债务又有所不同，欧洲大部分债务是用于支付公共服务和社会保障的，中国是投入在基础设施和工业园建设上。将负债当作投入，GDP当作产出，中西部地区较高的债务率说明了其投资回报低，经济运行效率低下。而这个情况在2015年并未得到改善。图10.4是2015年地方政府债务限额和2014年人均GDP的情况，2015年未直接公布地方债务总额，公布的是地方政府债务限额，但总体的趋势仍然是存在的。[3]
图10.3 2012年地方政府负债和人均GDP的关系
图10.4 2015年地方政府负债限额和2014年人均GDP的关系
注：图中未包括京、津、沪。
中国人、地要素的配置脱节对中西部地区的影响是经济效率低下和投资债务高企，而对东部地区则造成房价和工资的上涨以及产业的过早转移。房价本质上反映的是住房供给与需求的关系，自2003年后中国人口流动方向与土地供给方向的背离导致中国房价也从同年开始在不同城市出现了分化现象。
现在社会上存在中国城市房价泡沫的讨论，其主要的判断依据是房价租金比（房价收入比）。有观点认为，高房价—租金比值表明房价有泡沫，特别是一线城市房价收入比和房价租金比都是最高的，甚至有人由此就得到了中国一线城市泡沫最大的结论。但简单采用房价收入比来判断房价是否存在泡沫是有严重问题的。因为这个标准假设了房价不存在由实际需求推动房价上涨的可能性，房子仅有居住功能，也不是投资品。基于这个假设房价就等于租金除以利率，或者换句话说，房价乘以利率等于租金，表明租房和买房成本相同。但关键在于房子不仅只有居住功能。现在有种观点认为房价贵了，要让房子回归居住功能。但在市场经济国家房子怎么可能仅限于居住功能？从长期看，房价和收入一定是正相关的，房子作为居民的消费品之一，一个家庭平均会把收入的大约30%用在住房支出上。居民收入在不断上涨的过程中，其用于支付住房的开销也会同比上涨。因此从长期看房价是跟着收入上涨的。当未来中国人均GDP也达到5万美元时，房价不可能还是1万元1平方米。除了收入水平，促使房价上涨的因素还有城市化水平的提升和城市人口的增长。当住房有这样潜在的需求支撑，住房又可以被抵押，利率又是低估的[4]，居民肯定会买房子。房子作为一个投资品，尤其当中国老百姓缺乏其他投资渠道的时候，人们会更愿意把钱花在住房上，于是房价会先于收入而上涨。当回顾过去十多年的中国房地产市场，也许当初买的时候觉得自己还贷压力很大，但只要收入涨上去，现在就只会后悔没有多买几套。当居民事后后悔没有多买几套的时候，在事前，房价是快于收入上涨的。
高房价不等于有泡沫。经济发展水平越高的国家，经济增长率越低。发达国家若能够实现年均2%的增长已经很好。当经济增长和居民收入放缓时，房价增速就会下降，减弱住房的投资功能，导致房价收入比下降。所以发达国家的房价收入比都比较低，因此将经济增长缓慢的发达国家和当前处于经济快速增长的中国作对比是没有意义的。如果参考和中国处在相同经济发展水平、城市化率的国家所对应的房价收入比，中国的房价收入比仍然是偏高的，但这仍不能说明中国房价存在泡沫。对此，我需要指出的是，第一，跟相同经济发展水平的国家相比，中国的经济增长率和城市化速度是高的。收入增长和城市化的速度越快，房价收入比就会更高。第二，中国对存贷款利率实施管制，中国的利率水平偏低大大降低了买房的成本，推高了房价，房价收入比就越高。第三个原因是土地供给，中国的土地供给不仅总量受到控制，结构上也是失衡的，大城市和特大城市的土地供应被严格限制。第四点是中国以前不提供公租房（最近几年有所改变），住房刚需必须由买房实现。第五点是中国的住房权益里附加了受教育权利，租房家庭的子女，特别是在一线城市，基本上很难上到好的小学和初中，所以房价里的一部分是学费。
但即便考虑到中国经济发展所处的阶段和中国不同于世界其他国家的五个因素，我们仍然不能回答中国的房价收入比是否是合适的，中国的房价是否存在泡沫，因为这个问题本身有着很强的不确定性。中国经济未来的实际增长率是多少？现在人们去买房子时，预期的中国未来经济增长率又是多少？目前房价的市场情况越接近于人们对收入增长预期的判断，那么现阶段房价的泡沫就越小。反之，如果未来没有实现人们当前买房子时对自身收入增长的预期，那么房价的泡沫成分就越大。因此，简单使用房价收入比或房价租金比会严重高估中国房价存在泡沫的可能性。必须强调的是，现阶段确实很难判断一线城市的高房价是否存在泡沫，而在房价并不高的人口流出地，那边房价虽然不高，但住房去库存的压力是更大的，可能存在更为严重的住房市场泡沫。
既然房价泡沫是从需求端定义的，我们先来考察下实际需求对当前中国住房市场价格的影响有多大。图10.5解释的是城市化、移民和房价之间的关系，图上每个点都是一个城市样本点。其中左图的横轴是2005年的移民（外来人口）比率，纵轴是当时的房价。从表10.1第一列中看到移民占比对房价的回归R2有0.41，表明单这一个变量就解释了中国地区之间房价变化的41%。图10.5右图的横轴是移民变化速度，用于判断未来中国移民分布变化的方向。这是一个预期问题，判断预期最简单的方式是回顾历史，历史上有移民流入的城市未来很可能继续会有移民流入。图10.5中的两个解释变量——移民占比和移民占比变化——都跟城市化进程相关，表10.1第二列显示这两个变量代表的移民因素总共可以解释中国房价变化的51%。表10.1第四列显示，在增加了人均GDP和总人口这两个影响需求的重要变量后，现阶段中国房价水平的74%被解释掉了。
图10.5 移民占比和移民占比变化与房价的关系[5]
表10.1 需求因素对房价的影响[6]
注：表中***表示系数在1%水平上显著异于0。
在影响住房需求的变量中，最重要的三个变量是：移民(代表了城市化)，人均GDP(代表收入水平)，总人口(代表城市规模)。若再加入第四个变量就是到大港口的距离[7]，港口代表了城市的经济发展潜力。房价对到三大港口最近距离的回归结果是高度负相关的，表明离大港口越远，房价越低。以上就是需求因素对房价的重要影响。但遗憾的是，很多人可能未认识到这个规律，而且即便认识到了也可能不愿意承认。因此，在2003年后中国的土地资源被配置到了人口净流出、人均GDP和总人口比较低、离港口更远的三、四线城市，导致用地供需矛盾更加突出。
城市房价的变化是供给需求共同作用的结果，我们将目光再转向影响房价的供给端。面对大量的住房需求，紧缩东部地区的土地供应会加快房价的上涨，并通过价格传导机制带来劳动力的工资上涨，最终出现过早的产业升级和过度的资本深化。房价是最主要的生活成本，部分人口因东部（特别是一线城市）房价太高而不来或离开，这就减少了这些地方的劳动力供给，而留在大城市工作的人口就要求增加工资。房价上升造成的生活成本上涨会传导到工资上，导致所谓的产业升级。劳动力和资本是企业最重要的生产要素，当工资上涨而利率偏低时，企业选择用资本替代劳动，表面上是产业升级，但其实背离了中国生产要素存量的真实阶段，被我们称为“过早的产业升级”和“过度的资本深化”。这是因为企业劳动生产率的增长速度落后于其支付生产成本（地价租金和员工工资）的增长速度，企业丧失了竞争力，是一种扭曲的产业升级。这种不是由市场经济决定要素价格和流动方向下的产业升级，最终会削弱经济竞争力。
我们可以从数据中看出紧缩土地供给对房价的影响。[8]图10.6是2001年、2004年、2007年、2010年劳动力工资和城市房价的分组关系图。横轴是平均工资，纵轴是房价。浅灰色样本是中西部城市，深灰色样本是东部城市，浅灰色线是中西部城市工资和房价关系的拟合线，东部城市对应的是深灰色线。在四个时间节点上，浅灰色线斜率是稳定的，斜率稳定表明中西部城市的房价和工资水平是完全适应的。举例来说，如果一个城市的房价约每平方米1万元，月收入各5000元的夫妻双方一个月收入买1平方米，10年总收入可以买120平方米，房价收入比大约就是10，这放到国际上都是合理的房价收入比。2001年的深灰色线斜率和浅灰色线是大致平行的，随着时间的推移，这条深灰色线斜率逐渐增大，由此可知中国房价增长迅速的地方是东部。
图10.6 紧缩供给对东部地区房价的影响
表10.2是紧缩土地供应的实证研究中主要变量的回归结果，(1)、(2)、(3)列是第一阶段的回归，考察了人均土地供应对房价的影响。变量人均土地供应（上一年）的系数为负，表明人均土地供应越多房价越低。人口密度高的东部地区建筑容积率更高，可以通过建更高的房子解决土地供应不足的问题，故房价对土地供应的敏感性稍微小一点。该回归很好地说明房地产价格是市场供求相互作用的结果，土地供应是影响房价的一个非常重要的因素。如果中国未来不增加一线城市的土地供应，中国一线城市的房价上涨将是可以被长期支撑的。这里我想再次指出的是，当前被广泛谈论的中国房价泡沫话题中，房价收入比和房价租金比都是需求端的问题，而中国的高房价有部分供给因素造成的，由政府控制的土地供给因素导致的房价上升本身已经超出了泡沫的定义。表10.2的(4)、(5)、(6)列是第二阶段的回归，考察了房价上涨对劳动力工资的影响。
表10.2 紧缩人均土地供应的作用传导机制[9]
注：表中***表示系数在1%水平上显著异于0。
通过比较(5)、(6)列发现，只有东部存在房价到工资的传导效应，说明这个传导机制来自于供给端，因为供给端制约住房供应所造成的房价上涨成为了移民流入的障碍，减少了移民流入会阻碍劳动供给的增长，将住房成本的上涨传导到工资上。表10.3显示将样本分成2003年以前和2004年以后，中西部地区工资受房价的影响都不显著，而东部地区只有2004年以后显著，说明东部地区2003年后确实遭受了土地供应收紧的政策影响，需求和供给双重因素共同推升了房价。需要区分的是：需求端的推动作用是受经济规律驱使，由城市化、收入水平、城市的规模和发展潜力共同影响的，属于经济规律；而供给端的推动作用是背离经济规律的，是对土地要素市场的结构扭曲，这也解释了当前中国房地产市场冰火两重天的局面。最后需要说明的一点是，表10.3显示的2004年以后由土地供应收紧传导而成的工资上涨不是劳动力真正短缺的“刘易斯拐点”，而是因为劳动力的流动是不充分的，有政策的因素。东部地区遭受的是违背经济规律的劳动力短缺和工资上涨，故不能因工资上涨就简单认为中国的“刘易斯拐点”已经到来。
表10.3 2003年前后房价对劳动力工资的影响[10]
注：表中***表示系数在1%水平上显著异于0。
中国已经开始了大规模的人口跨地区流动，中国整体的跨地区流动人口有1.7亿左右。如果维持当前扭曲的资源配置状况不变，中国经济增长可能会面临长期增速放缓；如果能实现供给侧改革，将生产要素配置到高回报地区，中国的经济增长就能够尽早回升。基于中国人、地要素的配置脱节的实际情况，政府需要在政策上做两件事。第一，将新增建设用地指标更多地配置到东部地区（包括一线城市）；第二，把流出劳动力在老家宅基地上建设的空余房子拆掉，将该房子对应的建设用地指标分配到其流入城市。土地使用权的跨地区流转方案将用地指标由转移人口携带至流入城市，这并未减少中国总体的农业用地，但可以缓解人口流入地的房价上涨。笔者及合作者从2009年就提出了这个方案，可能成为下一阶段中国土地政策改革的备选方案。除了实现土地使用权的跨地区流转，中国还需增加对欠发达地区公共服务方面的财政转移支付力度，以缩减地区间生活水平的差距。最后，土地政策改革必须要配合以政府管理体制和地方官员考核激励机制的改变，将经济考核指标从总量转为人均。否则，人口流出地的政府官员依旧会加大本地的投资，拉动经济的短期增长，而在长期上面临基础设施和工业园的过度投入和债务高企问题。从长期看，中国需要进行土地和户籍制度的联动改革，实现人口的充分流动，从需求端支撑一线城市房价。而在缺乏产业和人口支撑的三、四线城市，一些卖不掉的房子，与其硬撑，持续增加投资，不如早点拆掉。
中国不仅要实现地区间人、地要素配置的平衡，还需要增加一线城市内部住宅用地的供给总量、提高土地的使用效率、优化土地的使用结构，以缓解目前一线城市房价的持续上涨。而社会上有着和此相反的观点：中国一线城市已经过大。有研究指出，世界上其他大都市圈建设用地指标占城市面积比重约为30%，而上海市已经达到45%。根据笔者的研究成果，当一个国家的人口可以自由流动时，国家的总人口越多，大城市人口就越多。[11]东京有作为自然边界的山区，东侧蔓延到东京湾的右方，城市扩张成本已经很高，就停止了。在具体地将上海和东京作比较时，需要比较整个东京圈而不是东京市，东京圈虽然被称为国际大都市，可它们的人口毕竟没有上海这么多，更大的人口基数会提高城市的建设用地比重。上海市未来的人口总数很可能要达到4000万，将人口不到2000万的伦敦、纽约、巴黎和上海相比是没有意义的。上海唯一可以参照的城市只有东京，而目前东京都市圈的城市扩张西侧已到达的面积大致和上海加苏州相当，故以上海都市圈作比较时，上海的城市扩张相比东京还有很大差距，而且上海的西面没有山区边界。紧缩一线城市土地供给造成的人、地要素配置扭曲，会通过传导机制致使城市丧失竞争力。上海作为中国经济的龙头，其负面效应最终会影响到中国总体经济的发展。
中国一线城市除了城市建设用地比重偏低，还有使用效率低下、地块功能失衡的问题。首先是既有的建设用地中工业地块的占比过高、密度过低，应增加城市住宅用地，将工业厂房建成两三层楼。其次，中国的特大城市（尤其市中心）商业地产过多，住宅比例偏低。市中心住宅用地相对被压缩后，住房价格被推高，年轻人往郊区转移，职住分离造成交通拥堵，中心商业地产过剩，消费活力下降。上海的淮海路已经被民间笑称为“熟食一条街”，四川北路也是传统的商业街，最近也出现活力不足，商业地产过剩的现象。最后，城市中心的建筑容积率偏低。上海市中心的建筑容积率就被严格限制，这也影响到了住房的供给。因此，中国改善土地供给总量的同时，需要优化土地的使用结构，提高土地的使用效率，才能缓解目前一线城市房价的快速上涨。
中国当前非常严重的人、地要素的配置脱节是供给侧改革的一个方面，供给侧改革的本质就是让供给适应需求，顺应而不是背离市场经济的方向。中国在这方面的教训已经有很多了。
[1] 方创琳、马海涛：《新型城镇化背景下中国的新区建设与土地集约利用》，《中国土地科学》2013年第7期。
[2] 乔润令：《我国新城规划人口超现有体制达34亿》，http：//finance.sina.com.cn/hy/20131019/153317045900.shtml。
[3] 陆铭、向宽虎：《破解效率与平衡的冲突——论中国的区域发展战略》，《经济社会体制比较》，2014年第4期。
[4] 中国的利率长期以来被管制，去除通货膨胀以后，多年来的实际平均存款利率大约是1%，加上存贷利差3%，实际贷款利率大约4%。
[5] 陆铭、欧海军、陈斌开：《理性还是泡沫：对城市化、移民和房价的经验研究》，《世界经济》2014年第1期。
[6] 该表引自陆铭、欧海军、陈斌开（2014）。
[7] 此处所指的是中国最大的三个港口天津、上海和香港。其中，到香港的距离其实也代表了到深圳的距离。
[8] 陆铭、张航、梁文泉：《偏向中西部的土地供应如何推升了东部工资》，《中国社会科学》2015年第5期。
[9] 完整结果（包括控制变量列表）请参见陆铭、张航、梁文泉（2015）。
[10] 完整的结果请参见陆铭、张航、梁文泉（2015）。
[11] 陈钊、陆铭：《首位城市该多大——国家规模、全球化和城市化的影响》，《学术月刊》2014年第5期。