卷第五 户律二 田宅计一十一条
【题解】
田宅门规定土地、房屋所有权及相关公、私权利的保护、土地使用、车船官物保护等。田指各种类型的农田，宅是指房屋、庭院、园林等建筑物，田宅概念类似于现代民法中的不动产。田地是农业税收的基本来源，田粮也是国家基本税收。田宅门规定的“欺隐田粮”“检踏灾伤田粮”，关注国家田粮的落实。田粮与户口相关，特殊情况可以免除田粮，官宦和宗室及有爵者的家庭可以根据身份免除田粮。发生自然或人为灾害，也可以免除田粮。为了防止有人乘机谎报身份或者灾情，《大明律》中将有关行为规定为犯罪。如“诡寄田粮影射差役”是指为了减免税收，有些人把自己的身份或者土地依附在有免税权的人家，欺骗国家获得免税资格。
“田宅”设定国家和私人财产权保护，对国家财产的保护优先于私人财产保护，同等情况下，国家财产损坏设定民事赔偿和刑事犯罪的保护方式，私人财产主要是民事权利保护方式，这也是传统法典在财产权保护上的特点。盗卖田宅、盗耕田地、私借官车船设定的无权处分，受害人可以获得民事赔偿，土地所有权恢复原状，加害人还会受到刑罚处罚。民事权利同时采用民法和刑法两种保护方式。如盗卖田宅条规定：“凡盗卖、换易及冒认，若虚钱实契典卖，及侵占他人田宅者，田一亩、屋一间以下笞五十，每田五亩屋三间加一等，罪止杖八十徒二年，系官者各加二等。……田产及盗卖过田价，并递年所得花利，各还官给主。”盗卖他人土地房屋的处罚结果包括刑事处罚笞、杖、徒刑，还有民事处分方式田宅和价钱都还给原主，即民事权利恢复原状。从明代司法实践来看，法律规定盗卖田宅的民事和刑事处罚中，民事赔偿即田产和田价还给原主的规定通常会在裁判中得到保障，刑事处罚即处笞刑、杖刑、徒刑之类并不一定会被执行，特别是盗卖数额不高处以笞杖刑的情况，司法中一般不执行笞、杖。法律与实践之间出现的差异，体现了明代法律实践对民事权利的重视，虽然古代中国没有民事法律理论，但是，丰富而独特的民事法律实践体现了古代中国法律的独特发展路径。举例，张三把租种李四的八分田地卖给王五，卖价十两银子，事发，法官判决王五把土地还给李四，张三把卖价十两银子还给王五，同时，张三盗卖李四的土地不到一亩，应该处刑笞五十。实践中，法官会判决执行土地返还和田价返还，但是一般不会实际执行笞五十板。这种情况说明，法律规定上，民事案件用民法和刑法两种方式保护当事人的权利；司法实践中，法官积极保护民事权利，淡化民事案件的刑罚部分。法律规定中民刑不分，实践上民刑分化，这与西方法律中民法和刑法分立的情形不同。当代中国的法律体系和理论来自西方，民刑分立被认为是一种标准的法律发展路径，所以说，中国古代的民法发展是独特的路径。
“典卖田宅”条规定的“典”是中国古代独具特色的民事权利处分行为，当事人双方约定期限，出典方可以在不转让土地房屋所有权的情况下，通过出典获得承典人的资金即典价，让渡出典期间的田宅使用权、收益权，到期用典价赎回田宅，双方的权益各自恢复原状，即田宅回归于出典人，资金回到承典人手中。典权让拥有田宅的人在紧急情况下可以迅速获得资金救急，且典权获取资金不需要复杂的抵押程序，双方交易便捷安全。古人认为田宅是家庭或者家族的“业”，家族中代代传承，轻易不可丧失所有权，丧失所有权不仅是财产转移的问题，更是不能保有祖业的不孝行为，典权制度可以满足双方的需要，还能符合家族财产观念。
“弃毁器物稼穑等”“擅食田园瓜果”被视为侵权，其目的是保护所有权人的财产。明代法律对器物等动产、田宅不动产的财产保护方式和范围虽然不像当代民法对财产权保护那样完善，但是也适应当时的社会情况做出了比较充分的权利保护。法律设定的侵权损害赔偿，尽可能弥补受害人的财产损失，并通过设定犯罪和刑罚的方式加大保护力度，由于突出刑法处罚弱化了人们对民事权利保护的关注，传统中国法律并非忽视财产权保护，只是没有达到当代法律财产保护的精细程度。